摘要：根據本人對物業管理市場的了解，結合多年的物業管理從業經驗，對物業管理企業人力資源成本控制進行了探討，對市場存在的普遍現象進行了剖析，希望能對從業人員提高一定的借鑒和幫助。

　　關鍵詞：物業管理;人力資源 ;成本控制 ;方法

　　Abstract: according to my understanding of the property management market, with many years experience in property management, property management enterprise human resource cost control are discussed, the market phenomena are analyzed, hoping for practitioners to improve a Definite reference and help.

　　Key words: property management; human resources; cost control; method

　　中圖分類號：F279·23 文獻標識碼：A 文章編號：

　　近年來，由于各地公布的職工社會平均工資水平和最低工資保障數額的增幅加快，物業管理行業的生存壓力逐年加大，已經造成了多家中小公司成本加大，盈利困難，生存艱難、瀕臨破產。問題的出現主要來自兩個方面：

　　一方面是人力資源成本加大，利潤空間減小。眾所周知，物業管理行業是一個勞動密集型行業，人力成本在全部成本支出中占到60%以上的比重，因此，職工社會平均工資水平和最低工資保障數額的不斷上漲，帶來的還有五險一金等相關費用的連串增加，加重了物業管理企業的用人成本。另一方面是國家連續的房地產調控政策給地產商帶來了生存壓力，地產商為控制成本，增加銷售，提升企業形象等諸多原因的考慮，壓低物業管理費收費標準，讓利預業主。加之各地政府物價部門的物業費指導價多為十年以前，甚至更長時間的行業初期標準，多年沒有變動，它的服務價值體現遠遠落后于現實市場的供需要求，使物業管理行業盈利空間收窄，員工招用困難，企業發展受限。為了企業很好的生存、發展，降低人力資源成本已成為物業管理企業重要的管理手段之一。憑著筆者多年的從業經歷及對市場的了解，認為物業管理企業人力資源成本控制方法應從以下幾方面入手：

　　1)做好市場定位，加強人力資源規劃。

　　企業要根據發展倡議、擴張規模、服務流程的實際需要，做好本單位人力資源發展規劃的擬定，加強人力資源發展的可預見性。因此，物業企業應對本單位的人力資源現狀進行全面摸底，通過分析需要對人力資源管理工作內容、崗位設置、職位要求、勝任條件、人員標準、成本費用、應急準備等方面進行認真梳理，以便應對企業將來可能出現的任何人力資源管理問題。同時，加強人力資源統計工作，在掌握本單位人力資源的基本數據的基礎上，結合公司的未來發展規劃，開展對員工職業生涯規劃的引導，規劃公司人才梯隊建設，有意識、有目標、有層次地培養相關人才。

　　2)科學、有效地設置機構定員編制，有效控制人力資源成本。

　　科學合理進行機構、崗位定編和充分利于公司資源，可以最大限度降低物業管理企業的人力成本支出。物業管理企業職能部門的設置，應以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。其次，就是對基層服務人員工資的控制。科學、合理地制定基層單位的用人編制。根據物業項目實際情況和企業的管理水平定崗定編。定編只是一個參考比較值，可把定編值看作是項目部成本核算的邊際值，大于邊際值就會減少利潤甚至虧損;少于邊際值就能保本或者多盈利。充分發揮公司職能部門、管理處、專業部門等多方面的積極作用，最大限度地提高成本效益率。在物業管理服務中，用人最多的是保安服務和保潔綠化服務，實行內部專業化服務，應側重專業技術服務;外部專業化服務，應側重專業經營服務。內部專業化服務主要包括：專業化技術服務、專業技術管理服務和專業技術培訓服務等內容。實行公司內部專業化管理，專業技術人員可以充分發揮資源優勢，一個專業技術人員可以兼顧很多個管理處的專業技術培訓、專業技術指導、專業技術服務等工作，達到事半功倍的作用。

　　3)合理設計薪酬體系，有效控制人力資源部成本。

　　構建適合本企業發展的薪酬管理體系，是企業生存發展的重要工作之一。特別是對以人力資源成本占60%成本支出的物業管理行業，更為重要。其中關注管理人員工資成本控制，因地制宜、合理有效地設置公司職能部門，是降低物業管理企業固定成本切實有效的方法和手段。物業企業職能部門的設置，應以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。其次，就是對基層服務人員工資的控制。科學、合理地制定基層單位的用人編制。根據物業項目實際情況和企業的管理水平定崗定編。定編只是一個參考比較值，可把定編值看作是項目部成本核算的邊際值，大于邊際值就會減少利潤甚至虧損;少于邊際值就能保本或者多盈利。

　　4)人力資源管理是每一位管理人員的崗位責任，提升人力資源管理意識是降低培訓成本的有效途徑。

　　物業企業的所有管理者，從總經理到基層的管理人員，都是人力資源管理者，都應該在不同的層面參與招聘、面試、使用、培訓等一系列人力資源管理活動，這一思想，應該成為物業企業人力資源管理工作的出發點和歸結點。人力資源管理部門的角色和作用就是通過建立企業的人力資源管理制度，以協助和建議的方式，去支持直線經理人實現組織的目標。如在人員招聘過程中，承擔對后備人選的物色、協助參與面試，進行人才測評等。但在考核入圍人員對本企業文化和核心價值觀的認同和適應性等問題上，應當賦予人力資源管理部門一票否決權。

　　5)完善各項管理制度，強化績效考核體系。

　　企業的發展目標與員工目標相結合是績效考核體系的宗旨。根據物業管理行業屬服務行業的特點，確定考核主體、考核要素及考核流程。此項工作的首要目標是充分發揮激勵作用，將考核結果于薪酬、福利掛鉤，成為薪酬調整、職務升遷、員工獎懲等工作的重要依據。企業績效的改進得益于部門績效的改進，而部門績效的改進又是個人績效改進的結果。在這一過程中，良好的績效溝通顯得尤為重要，能及時排除管理過程中產生的隔閡，使員工了解到考核的最終目的旨在提升企業整體的運營效率和管理質量，消除抵觸情緒。在執行過程中，既要防止“只懲不獎” 助長部門負責人和員工的責任外推的情形發生，又要避免“流于形式”每月的績效考核只不過是走個過場，好與不好在經過綜合平衡之后，最終都表現為“良好”，缺乏應有的警醒、提示作用。上述兩種傾向都源自于對績效管理與考核認識上的偏差，沒有使企業的績效實實在在得到改善。

　　6)構建企業培訓機制，全方位培養多面手。

　　物業管理服務是無形產品生產，不需要復雜的產品設計，不需要購買原材料，不需要多道加工工序，不需要復雜的銷售環節，當月服務當月見效。節省一份人工工資，就增加一份毛利，效果十分顯著。因此，培養一專多能，責任心、事業感強的員工同時兼任多項工作會成為物業管理企業長期不懈的追求。

　　針對物業服務行業從業人員構成的特點，培訓要根據企業實際工作中反映出的具體問題進行仔細分析后，找出真正的原因，以案例的形式有針對性地采取集中培訓與個別培訓相結合的方式進行，盡可能地為員工提供知識、技能等各種培訓機會。特別需要注意的是物業企業員工的培訓，不能只停留在崗前，在職培訓甚至實施開展脫產再培訓也顯得尤其重要。企業還應根據發展現狀，及時對員工的職業生涯發展給予建設性的指導意見，以最終實現企業和員工發展的共贏局面。