摘 要：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，為避免房價(jià)漲幅過快、需求透支等問題發(fā)生，近年來我國也進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)金融的監(jiān)管力度，杜絕違規(guī)資金進(jìn)入到行業(yè)中，以防金融風(fēng)險(xiǎn)。在宏觀調(diào)控的背景下，實(shí)施了一系列樓市調(diào)控政策，與此同時(shí)金融機(jī)構(gòu)也勒緊了“錢袋子”，不僅放緩個(gè)人按揭貸款放款的速度，而且也收緊了房地產(chǎn)企業(yè)的融資。這使得本就投入大、周期長資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)而言，面臨較為嚴(yán)峻的融資困境，房地產(chǎn)企業(yè)很有可能因?yàn)橘Y金短缺而錯(cuò)失發(fā)展良機(jī)或面臨生存危機(jī)。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的困境及出路進(jìn)行分析具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文先是分析房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)，然后就房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式，分析所面臨的融資困境，并提出幾點(diǎn)建議，以期促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)能擴(kuò)寬融資渠道、路徑，解決資金方面的問題，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資特點(diǎn);困境;策略

　　近年來房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，但相繼也出現(xiàn)諸多問題，不利于整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展。因此為了確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，并為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)做貢獻(xiàn)，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，且不再是以往單一抑制房價(jià)政策，而是以“穩(wěn)”為主，對(duì)民生保障和頂層制度方面進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。在宏觀調(diào)控的背景下，我國政府強(qiáng)調(diào)了住房居住的屬性，同時(shí)為了避免房價(jià)漲幅過快、需求透支等問題的出現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)的投資需求進(jìn)行了抑制，自2017年以來，不僅在限購限貸等方面進(jìn)行了加碼，也進(jìn)一步加強(qiáng)了房地產(chǎn)金融方面的監(jiān)管。尤其是各監(jiān)管機(jī)構(gòu)相繼出臺(tái)實(shí)施了一系列的信貸業(yè)務(wù)政策法規(guī)，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展面臨著較為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，就需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的融資模式，結(jié)合新形勢特點(diǎn)及自身發(fā)展需求，積極探索多元化、多層次的融資體系，不斷拓寬融資渠道，為企業(yè)生存與發(fā)展提供充足的資金保障。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)融資特征分析

　　相比較其他的行業(yè)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面有著較為顯著的特征，主要表現(xiàn)為：一是房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金體量大，尤其是前期需要投入大量的資金。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是企業(yè)重要的經(jīng)濟(jì)來源，但也是一項(xiàng)投資非常大的業(yè)務(wù)，企業(yè)自有的資金根本無法滿足整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營的需求，所以就需要企業(yè)通過融資來獲得更多的資金支持;二是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)周期較長，通常需要2到3年的時(shí)間，相應(yīng)的也使得資金使用周期較長，且在這一期間存在諸多不可控的因素，可能會(huì)減低資金使用的效率;三是房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)性融資在抵押物方面有較高的要求。銀行等金融機(jī)構(gòu)為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)設(shè)置一些貸款的條件，尤其是當(dāng)前房價(jià)、地價(jià)不斷上漲，銀行在向房地產(chǎn)企業(yè)提供信貸業(yè)務(wù)時(shí)，會(huì)要求企業(yè)將土地和房屋作為抵押，并成為了房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款時(shí)的主要融資條件;四是房地產(chǎn)的融資活動(dòng)較容易受國家政策的影響，且影響程度較大，尤其是在國家宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的融資限制更是成為了國家政策調(diào)控的重要手段。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中主要面臨的難題

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式包括金融機(jī)構(gòu)貸款、股權(quán)融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)證券化這幾種。以下就這幾種融資方式分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的困境探討。

　　(一)金融機(jī)構(gòu)貸款

　　金融機(jī)構(gòu)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式，企業(yè)融資資金大多來源于金融機(jī)構(gòu)貸款，占比接近有90%。其中以商業(yè)銀行貸款和信托融資為主。房地產(chǎn)企業(yè)外部資金一半以上來源于商業(yè)銀行，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，銀行貸款在房地產(chǎn)資金來源中占60%以上，這既體現(xiàn)了銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資中的重要性，也反映出了房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的單一性。信托融資方式方便、周期短，且資金使用較為自由，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的抵押物要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)需要提供土地使用權(quán)、在建工程抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保等。現(xiàn)如今受到政策影響，銀行、信托公司對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款設(shè)置了“432”紅線，這條紅線在原來是可以踩的，許多資金違規(guī)流入房地產(chǎn)企業(yè)中用于土地款支付。但在如今監(jiān)管穿透大法、聯(lián)合檢查和嚴(yán)明懲罰下，再也沒有金融機(jī)構(gòu)敢踩線，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地階段的融資被卡死，房地產(chǎn)企業(yè)也因此陷入到“極度貧血”的狀態(tài)，甚至?xí)猩ｋU(xiǎn)。

　　(二)股權(quán)融資

　　伴隨著地價(jià)的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的資金成本也隨之上升，而企業(yè)自有的資金根本無法滿足拿地的需求。這也使得許多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過股權(quán)融資的方式來獲取足夠的資金，主要因?yàn)楣蓹?quán)融資操作相對(duì)簡便，且能讓房地產(chǎn)企業(yè)短時(shí)間內(nèi)快速壯大。但這種融資方式也存在較大的局限性，主要表現(xiàn)為會(huì)分散企業(yè)的股權(quán)，后續(xù)還會(huì)帶來決策、股權(quán)退出方面等問題。加之在政策的影響下，現(xiàn)如今信托機(jī)構(gòu)的信托資金只能夠以入股的形式進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)中，且只有很少一部分。

　　(三)發(fā)行債券

　　這一融資方式的優(yōu)勢是可將社會(huì)中閑散的資金整合在一起，可為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)提供規(guī)模大且穩(wěn)定的資金支持。但發(fā)行債券也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)有較高的要求，集中體現(xiàn)在企業(yè)性質(zhì)、信用等級(jí)、盈利能力、企業(yè)規(guī)模等指標(biāo)上，且在新監(jiān)管政策不斷加碼的情況下，更是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券設(shè)置了許多細(xì)化的限制性條件，使得房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行難度升級(jí)，甚至是被終止。

　　(四)房地產(chǎn)證券化

　　主要是IPO及定向增發(fā)，這種融資方式的優(yōu)勢是規(guī)模大、成本低、使用自由、無還本利息壓力、可保存企業(yè)后續(xù)債務(wù)融資能力等。但是由于IPO對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)績、企業(yè)規(guī)模、開發(fā)資質(zhì)、信譽(yù)度等方面有較高的要求，加劇了房企IPO上升的難度。目前僅有少數(shù)房企具備IPO上升的能力，而IPO審批的效率也較為緩慢，即便企業(yè)通過IPO上市，也難以在短時(shí)間內(nèi)解決企業(yè)的資金問題。另外，國家也加大了上市的房企在定向增發(fā)方面的監(jiān)管和審核力度，證監(jiān)會(huì)也明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)不得通過融資的方式來對(duì)流動(dòng)資金予以補(bǔ)充，而房地產(chǎn)企業(yè)募集的資金明確規(guī)定只能用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，用于拿地和銀行貸款償還已經(jīng)明令禁止。

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