摘要：文章從房地產企業進行“營改增”的必要性分析出發，然后結合政策改革研究了房地產企業“營改增”后財務管理出現的新問題，問題具體從經營模式、發票管理和財務風險三個方面展開，最后根據房地產企業的經營現狀及財務管理問題表現給出了相應的改進對策，希望能為房地產企業的財務管理人員提供一定的借鑒和參考。
關鍵詞：房地產企業;“營改增”;財務管理;問題及對策
《中外房地產導報》(月刊)創刊于1989年，是由深圳市規劃與國土資源局主辦的綜合性經濟刊物。
一、房地產企業進行“營改增”的必要性分析
房地產企業實行“營改增”，主要有以下幾個方面的積極意義。一是該項政策調整了我國的經濟結構，使得經濟發展方式更加的科學化、合理化;二是實行“營改增”后營業收入成為不含稅收入，使得各行業的收入數據更加趨同，增強了不同行業數據與企業不同時期數據的縱橫可比性;三是該項政策的實施，合并了企業流轉環節的兩大稅種，簡化了稅務機構的稅收管理工作，進一步完善了我國的稅收制度體系;四是在流轉環節通過取消按營業收入全額征稅，只對增值部門進行增稅，減少了對企業的重復增稅現象，促進了稅收公平，強化了企業供應鏈上下游企業與企業內部價值鏈上不同環節的聯系與分工，拓展了企業的經營邊界，極大地降低了企業的納稅負擔，促進了其生產效益的提高，進而帶動了整個社會經濟的提升與發展。目前我國增值稅在范圍還過于狹窄，與營業稅的征收范圍難以作出明確劃分，重復征稅現象仍然存在，稅收管理效率難以進一步提升，因此必須繼續深化改革，將房地產業納入增值稅征收范圍。
二、房地產企業“營改增”后財務管理出現的問題
(一)經營模式層面
一方面“營改增”后，企業的增值稅率檔次較多，而一些房地產企業是以混合經營模式進行運作的，此時如果企業不將各種業務進行分開核算的話，就需按照最高稅率進行稅費繳納，會給企業造成巨大的稅收損失。另一方面企業需要通過各種發票來完成稅款的繳納，但是由于房地產開發企業在開展聯營合作項目時的合作方大多沒有經營合法資質，會計核算體系不健全，也缺乏基本的工程成本核算，發票意識不足，在各種工程、設備、材料等方面均未開具合法票據。在征收營業稅時，一般是按工程造價來計稅，因此這對企業的經營活動的開展不會產生太大影響，但在實行“營改增”后，進銷項稅額的計算方式與環節發生改變，增值稅除了與工程造價相關，與企業的成本費用也緊密關聯，如果在采購等成本費用環節，未能保證各票據如數獲取，就會導致企業的應繳稅款增加，稅負加大，甚至于超出實際的管理費率，使得企業的營業利潤出現大幅下降。
(二)發票管理層面
“營改增”后，由原來的對營業額征稅，改為征收通過銷項稅額減可抵扣進項稅而得到的增值稅，這在一定程度上加大了企業的會計核算難度，以該政策對會計科目設置的影響為例，在未實行“營改增”之前，主要征收營業稅，營業稅所涉及的會計科目較少，會計核算內容相對簡單，但在實行“營改增”后，增值稅在企業的各項財務報表中缺乏體現，加上增值稅本身是由銷項稅額與可抵扣進項稅額作差得到，因此企業需要在原有科目的基礎上增設進項稅額、銷項稅額等多個二級科目，使得會計核算過程變得更加復雜。而且稅改后房地產企業的稅率也從營業稅的5%的稅率增加到增值稅中11%的稅率，這就意味著企業要想達到減稅目的，就必須做好稅收籌劃工作，而增值稅專用發票的管理是保障稅收籌劃得以有效開展的基礎保障，但當前房地產企業發票管理制度并不健全，因此企業獲取增值稅發票會相對困難，使得其可抵扣進項稅額度較低，不僅無法實現減稅負擔，反而加大了企業的運營管理成本，降低了企業整體的經營效益。而且企業的進銷項稅時間上不匹配，房地產企業的項目周期相對較長，尤其是在銷售環節，這使其成本與收入的發生時間不一致，也就意味著企業的可抵扣進行稅額相對于其銷項稅額的產生存在一定的滯后性，而此時如果企業無法獲得相應的增值稅發票，就會影響企業的資金流動，不利于其正常經營活動的開展。
(三)財務風險層面
“營改增”政策的推行，實際上是在對企業的資本結構進行調整，對企業來說既是機遇也是挑戰，如果調整不當，必然會給企業帶來新的財務風險危機，不利于企業長久健康地生存與發展。財務風險主要來源于以下幾個方面。首先，財務人員對“營改增”政策不夠了解，或者自身財務專業技能水平有限，不能適應新政策的改革變化，也缺乏自主性的學習意識，導致企業改革進度緩慢，在激烈的市場競爭中喪失競爭優勢;其次，在土地出讓管理環節，新舊項目在計稅方式、稅率以及土地出讓金等方面差別較大，若不清晰地對其進行界定，則會給企業造成巨大的經濟損失，引發資金風險;最后，項目開發成本方面，在獲取增值稅專用發票時，上游建筑企業會將自身的稅負轉移給房地產企業，房地產企業的生產成本會因此有所增加，如果房地產企業對這部分成本控制不力，也會引發相應的成本風險。
三、房地產企業“營改增”后財務管理的改善策略
(一)調整管理模式，適應政策變化
首先，在經營模式上，房地產企業可盡量采取“包工包料”的形式與建筑企業進行交易，不僅可避免材料價格虛高問題還可獲得稅率比例為11%的增值稅進項發票，增加可抵扣進項稅額，保證企業穩定的現金流量。其次，優化會計核算方式，由財務部門牽頭組織企業內部其他部門對業財管理各個環節進行全面梳理，制定相應的二級科目類別，并根據各環節實際需求設置具體的明細科目分類，然后，規范增值稅財務處理行為，要對項目類別進行詳細劃分，區分哪些項目雖然取得專項發票但無法進項抵扣，而哪些是無法獲取專票，但是可以進項抵扣，通過嚴格區分項目納稅類別，多次分開納稅，以降低企業的稅務負擔。最后，積極適應企業納稅程序的變化，注重納稅義務時點的管理，選擇合適的銷售模式，以平衡好進銷項稅的不匹配情況，對于繳稅環節出現的會計處理以及材料提交的問題，要主動加強與征稅部門的交流溝通，降低企業的納稅違規風險。
(二)完善發票管理，合理稅收籌劃
首先，企業要提升其增值稅發票管理意識，強化發票內控管理，建立健全發票管理制度，在企業內部設置專門的發票管理崗位，將發票交由專人保管，同時財務部門要對各個部門加強票據管理行為監督，依據成本二級科目，預估增值稅率，定期整理和核查進項稅專用發票，保證發票信息的完整、準確無誤。如對采購部門在采購時獲取的增值稅專用發票及時審查，保證增值稅發票的有效性，最大程度上降低企業稅負。其次，梳理企業的經營管理流程，明確各各流程中需進行稅收籌劃管理的環節，組織專家聯合企業的財務管理人員制定合理的納稅籌劃方案，并對方案的可行性進行綜合評估，要按照審核批準后方案嚴格執行，規范企業的納稅行為，提升企業稅收管理效率。如在土地管理環節，不僅要嚴格劃分并分開處理新老項目，而且要合理安排土地支付的對價方式，在獲取土地時選擇土地轉讓或者出讓的方式來實現土地成本的增值稅扣除，從而實現企業的稅收籌劃目標。
(三)加強人員培訓，強化風險控制
企業要提高內部財務人員的綜合素質水平，加強內部人員的政策理論教育培訓，提高其管理認識，幫助其快速適應新的稅法政策改革，同時建立嚴格的激勵獎懲機制，實行競爭淘汰制度，以優化內部人才結構，激發員工的管理積極性。另外，企業要強化風險內控管理，在提高人員風險意識的同時，還需建立健全企業的風險識別、評價體系，形成有效地風險預警機制，充分地結合“營改增”后的企業的財務管理特點及財務問題表現，設置風險關鍵內控點，通過對內控點加強管理控制，提高企業的內部管理效率，提升管理水平。
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