摘要：房地產(chǎn)市場的發(fā)展依賴于土地，甚至可以說地理區(qū)位因素可以決定房地產(chǎn)的價(jià)格及檔次。土地作為不可再生資源，其供應(yīng)量是有限的，而且每一區(qū)位的土地都是獨(dú)一無二的。可見，土地在房地產(chǎn)市場中發(fā)揮著不可替代的作用。

　　一、房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因

　　中國房地產(chǎn)的價(jià)格一路走高，可謂是風(fēng)光無限。但也讓無數(shù)的潛在購房者望而卻步，造就了無數(shù)的“房奴”為房夢而奔波。是什么造就了中國房地產(chǎn)的居高不下?下面作者將從四個方面解釋房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因。

　　(一)需要與需求

　　1、理論分析

　　需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社會性要求。是有機(jī)體感到某種缺乏而力求獲得滿足的心理傾向，它是有機(jī)體自身和外部生活條件的要求在頭腦中的反映。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求是在一定的時(shí)期，在一既定的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購買的商品數(shù)量。

　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，必須區(qū)分需要不等于需求，這是兩個不同的概念。需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果沒有支付能力，則不能將需要稱為需求。形成需求有三個要素：對物品的偏好，物品的價(jià)格和手中的收入。需要只相當(dāng)于對物品的偏好，并沒有考慮支付能力等因素。一個沒有支付能力的購買意愿并不構(gòu)成需求。需求比需要的層次更高，涉及的因素不僅僅是內(nèi)在的。所以在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，必須注意不要將兩者混淆。經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)分析工具是需求與供給理論，而非需要與供給理論。

　　同時(shí)由于文化習(xí)慣等原因，中國人對于購買房屋等類的固定資產(chǎn)是有著強(qiáng)烈的心理偏好的，即商品房是缺乏彈性的，需求量對于價(jià)格變動的反映欠敏感，需求量隨價(jià)格的變動變化下。同時(shí)，對于缺乏彈性的商品，提高商品的價(jià)格會使廠商的銷售收入增加，這也為商品房價(jià)格的提升奠定了理論基礎(chǔ)。

　　2、實(shí)際分析

　　我國是一個人口眾多的發(fā)展中國家，人口基數(shù)大、人口增長快，而且城市化水平低，農(nóng)村人口多。因此，伴隨著我國城市化進(jìn)程的發(fā)展，越來越多的農(nóng)村居民遷移到城市中來，形成了對商品房的龐大需要。但是有了需要并不一定能形成需求，因?yàn)閯倓傔M(jìn)入城市的很多人并沒有購買商品房的經(jīng)濟(jì)能力。所以，我國房地產(chǎn)市場上，商品房的需要量大于需求量。

　　通過微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論分析可知，商品價(jià)格是指有市場上商品的需求曲線和供給曲線決定的均衡價(jià)格。但是，現(xiàn)實(shí)中往往將需要和需求混淆，錯把需要當(dāng)做需求，而沒有注意到兩者的差別。由于房地產(chǎn)供給的有限性和房地產(chǎn)商的極力宣傳，大家錯把需要曲線看做需求曲線，需要曲線的需求量大于需求曲線，同等供應(yīng)曲線條件下，商品房的價(jià)格高于其實(shí)際價(jià)值，形成了高房價(jià)。同時(shí)，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平不斷提高，對商品房的需要量不斷加大，而需要住房的居民收入的增長跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，商品房的高價(jià)位一次次被刷新。

　　按照常理推斷，既然我國商品房價(jià)格形成是由市場需要曲線和供給曲線決定的，市場需求量被高估了，那么多開發(fā)的商品房進(jìn)入市場會沖低商品房的價(jià)格并形成商品房滯銷的局面。但現(xiàn)實(shí)為什么常常出現(xiàn)商品房熱銷的局面?其根本原因在于利潤的趨勢，大家認(rèn)為商品房的價(jià)格會持續(xù)走高。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)實(shí)中參照的市場需要量，商品房市場的供應(yīng)量還較小，商品房市場處于供小于求的局面，存在升值的空間。而且商品房是缺乏彈性的商品，需求量的變動隨價(jià)格變動不敏感。同時(shí)，由于受土地等因素的制約，商品房不可能實(shí)現(xiàn)無限的供給，這就進(jìn)一步堅(jiān)定了大家對商品房升值的信心，這樣就造成了我國商品房極度熱銷的場面。

　　(二)高基尼系數(shù)下的貧富差距

　　在前半部分的介紹中作者指出，由于經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力的因素，我國眾多對商品房的需要沒有轉(zhuǎn)化為需求。那為什么多開發(fā)的商品房還是依舊被銷售出去了呢?這是因?yàn)槲覈用褙毟徊罹啻螅蝗穗m少但富裕程度相當(dāng)高，趨于利潤的追逐，他們把商品房作為一種投資的手段，大量買進(jìn)并炒作商品房，進(jìn)一步加劇了商品價(jià)格的居高不下。

　　2009年我國的GDP總量位于世界第三位，表明我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，經(jīng)濟(jì)總量位居世界前列。但是我國的貧富差距大，窮人太窮、富人太富。社科院發(fā)布的2011年《社會藍(lán)皮書》中指出，2010年我國人均GDP預(yù)計(jì)超過4000美元，已經(jīng)進(jìn)入中等收入國家行列。從這里可以看出，中國并不缺錢。在本書中還指出，全社會總收入差距一直在擴(kuò)大，基尼系數(shù)目前在0.5左右。按照國際通常標(biāo)準(zhǔn)，基尼系數(shù)在0.3以下為最佳的平均狀態(tài)，在0.3～0.4之間為正常狀態(tài)，超過0.4為警戒狀態(tài)，達(dá)到0.6則屬于危險(xiǎn)狀態(tài)。

　　通過上面的分析我們可以看到，中國的富人的富裕程度和窮人的貧窮程度都會超乎我們的想象。由于城市化進(jìn)程等原因?qū)τ诔鞘猩唐贩康拇罅啃枰?，商品房存在升值的空間，富人為了獲得升值利潤，將房地產(chǎn)作為其投資的一種手段，大量買進(jìn)炒作商品房，待高價(jià)時(shí)賣出商品房以賺取差價(jià)。

　　由于較高的基尼系數(shù)，中國富人的資金持有量相當(dāng)可觀，同時(shí)商品房的升值空間比較明朗，所以中國富人的大量買進(jìn)和炒作房地產(chǎn)，極大地促使了中國商品房價(jià)格的提高。

　　(三)土地的稀缺性

　　由于土地具有不可再生的稀缺性和獨(dú)一無二性，加劇了房地產(chǎn)開發(fā)商對于土地市場的競爭，競爭的加劇促使了土地價(jià)格的不斷提高，“地王”的記錄也一次次的被刷新。土地的價(jià)格最終會分?jǐn)偟缴唐贩康南M(fèi)者手中，這進(jìn)一步加劇了商品房價(jià)格的攀升。

　　同時(shí)，地方政府作為土地的管理者，在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中也發(fā)揮著重要的作用。中央政府對于地方的考察基本上還是“唯GDP論”：GDP高，地方政府的績效則高;GDP低，地方政府的績效則差。因此地方政府為了創(chuàng)造更高的GDP和更好的績效，也在推動土地價(jià)格的持續(xù)攀升，進(jìn)而增加政府的財(cái)政收入。

　　(四)國際“熱錢”的流入

　　熱錢的流入也在推動中國房地產(chǎn)價(jià)格的一步步持續(xù)走高，在所有的商品房價(jià)格的影響因素中，熱錢的流入是最可怕的，它對于中國房地產(chǎn)市場甚至中國整體經(jīng)濟(jì)的打擊可能是致命的。我國尚未發(fā)現(xiàn)境外“熱錢”有組織、大規(guī)模流入境內(nèi)。違規(guī)流入的“熱錢”多采取“螞蟻搬家”方式，呈現(xiàn)多點(diǎn)式、滲透的特點(diǎn)，從去向上來看，部分“熱錢”流入后直接或輾轉(zhuǎn)流入房地產(chǎn)市場，推動房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)走高。

　　二、房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的解決措施

　　認(rèn)清原因是途徑，解決問題才是目的。下面作者將在原因分析的基礎(chǔ)上，探索解決房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的途徑。

　　1、認(rèn)清房地產(chǎn)市場的需要與需求。需要是人的本能，需求才會創(chuàng)造市場。因此，應(yīng)該分清房地產(chǎn)市場上的需要與需求，以需求為基礎(chǔ)來對商品房進(jìn)行定價(jià)，避免因高需要、低需求造成商品房市場價(jià)格的居高不下。

　　2、創(chuàng)造社會公平，避免兩極分化。公平與效率的關(guān)系一直是專家學(xué)者探討的重點(diǎn)，但也是眾口難調(diào)，沒有形成一致的結(jié)論。但是，我國的基尼系數(shù)太高，兩極分化太嚴(yán)重似乎已成為不爭的事實(shí)。因此，國家要進(jìn)一步處理好效率與公平的關(guān)系，在注重效率的基礎(chǔ)上也要注重公平的因素。

　　3、改變地方政府評價(jià)指標(biāo)體系。中央政府在對地方政府的評價(jià)過程中，要改變“唯GDP論”的方法，更加注重地方政府的綜合執(zhí)政能力，防止地方政府為了追求高GDP而提高轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格。

　　4、抵制熱錢，發(fā)展正常跨境資本流動。國家相關(guān)部門在發(fā)展正常的跨境資本流動過程中，也要嚴(yán)查熱錢，抵制熱錢對我國房地產(chǎn)市場甚至是整個經(jīng)濟(jì)體系的打擊。發(fā)展正常的國際貿(mào)易，抵制不合理因素對我國經(jīng)濟(jì)體系的打擊。