摘要：今年以來，已有10家中小房企通過借殼、發(fā)行新股等方式敲定赴港上市事宜，其中8家已經(jīng)成功登陸港交所，包括陽光100、億達(dá)中國(guó)、大連海昌控股、深圳力高地產(chǎn)、深圳綠景集團(tuán)、青島青建集團(tuán)等;此外，眾安房產(chǎn)分拆商業(yè)部分欲上市的中國(guó)新城市和北京國(guó)瑞置業(yè)兩家房企也將于今年7月上旬在港交所掛牌交易。無獨(dú)有偶，據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，2012年以來，已有多家中國(guó)內(nèi)地房企通過招股形式進(jìn)入中國(guó)香港資本市場(chǎng)，其中，2013年有7家。不過，多數(shù)都為中小房企。

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　　“我們最初是想在A股上市的，籌劃多年仍未成功后，迫于資金壓力，最后轉(zhuǎn)戰(zhàn)H股，并迅速順利上市。”去年在中國(guó)香港上市的某房企高層向記者透露，雖然目前股票價(jià)格相對(duì)不高，但起碼打開了一個(gè)新的融資平臺(tái)。

　　值得注意的是，在這一波房企赴港上市潮中，主營(yíng)業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)的房企較多，甚至不乏拆分商業(yè)資產(chǎn)上市者，其中，以方興地產(chǎn)拆分酒店資產(chǎn)金茂投資為首，其7月2日掛牌，融資33.9億港元。

　　據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，在已通過招股登陸港交所的房企中，金茂投資融資規(guī)模最大。而據(jù)方興地產(chǎn)高層透露，方興2009年就在籌劃拆分酒店上市事宜，其倡議設(shè)計(jì)高于資金需求，是其實(shí)現(xiàn)“雙輪驅(qū)動(dòng)”發(fā)展倡議的重要一環(huán)。不過，與金茂投資相比，眾安房產(chǎn)分拆商業(yè)資產(chǎn)的中國(guó)新城市的上市之路更為曲折。據(jù)記者了解，其原本定于6月27日與億達(dá)中國(guó)同一天敲鐘，但其因未獲足額認(rèn)購而下調(diào)發(fā)行價(jià)，已延后至7月10日掛牌。

　　值得注意的是，這一波上市的中小房企估值較低，認(rèn)購率也不高，即使作為國(guó)內(nèi)房企中酒店資產(chǎn)最優(yōu)者之一的金茂投資，其認(rèn)購率也不高。

　　對(duì)此，蘭德咨詢總裁宋延慶向記者表示，恒大、龍湖等房企在中國(guó)香港上市之時(shí)，當(dāng)時(shí)投資者看重的是這些房企的土地儲(chǔ)備情況，而2013年以來，投資者關(guān)注目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)資產(chǎn)，但進(jìn)入2014年后，即使房企商業(yè)資產(chǎn)故事講得好，也依然會(huì)受到全球資本對(duì)目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資持有謹(jǐn)慎態(tài)度的影響。

　　新上市房企市場(chǎng)表現(xiàn)不佳

　　多數(shù)房企融資難度明顯加大

　　事實(shí)上，目前新上市房企的市場(chǎng)表現(xiàn)確實(shí)不佳。掛牌首日，陽光100與海昌控股跌破發(fā)行價(jià)。

　　對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士均表示，這與國(guó)際投資者對(duì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)投資信心不足有關(guān)，這也將增加房企海外市場(chǎng)融資難度，尤其對(duì)這些在產(chǎn)品銷售、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等方面能力不足的中小房企來說，能獲得多少或者能否獲得進(jìn)一步的融資，“目前還很難說”。

　　以億達(dá)中國(guó)為例，有分析人士認(rèn)為，公司高逾140%的負(fù)債率，是億達(dá)急于赴港上市融資的原因，但這種高負(fù)債率也可能阻礙其進(jìn)一步融資的動(dòng)作。

　　不過，相對(duì)于知名房企來說，融資難度則相對(duì)較小。據(jù)記者獲悉，金茂投資上市后，將尋求多元化的融資方式，以滿足其運(yùn)營(yíng)資本和資本支出需求，包括不限于內(nèi)部資金、銀行貸款以及在國(guó)內(nèi)和海外資本市場(chǎng)融資的各種方式。此外，為了支付上市前利息和運(yùn)營(yíng)資本需求，金茂投資上市后，還有大規(guī)模且成本相對(duì)較低的離岸銀團(tuán)貸款融資安排。

　　盡管如此，據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，大部分房企發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)債成本都已經(jīng)上漲到7%以上，多數(shù)房企的融資難度明顯加大。

　　“今年樓市降價(jià)潮在逐漸蔓延，這影響了海外資本市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷。再加上人民幣貶值、美元轉(zhuǎn)為強(qiáng)勢(shì)、房企的存貨周轉(zhuǎn)速度減慢、美國(guó)QE的加速退出、融資成本的走高等多重因素加大了房企去海外融資的難度。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是說。