摘要：房產項目開發時，前期的招投標過程，是控價的關鍵，具體工作事項有：設定合理的招標流程、嚴格審核投標組織的資質、編寫可行的招標方案、給出可用的招標控價方法等。本文以澳海文瀾府項目(以下簡稱“澳海項目”)為實例，對其招投標控價工作開展細致研究，分析控價工作問題：招標方案粗放、工程量設計不準確等，給出了對應的控價方法，借助精裝標準庫，提升材料控價有效性，在招投標全流程中融合成本管控工作，以此控制成本。

　　關鍵詞：招標;澳海項目;成本

　　引言：招標是房建組織確定項目投入方案、施工規劃的關鍵環節，此階段會直接決定著供應商的選取質量、合同控價的有效性。以清單計價標準為基礎，積極構建全流程的控價體系，給予招標成控依據，保障價控質量。為此，以房建招標環節為出發點，研究成本控制方法，對于項目整體流程的價控工作，具有較高的實踐指導價值。

　　1地產項目前期成控的具體內容

　　1.1合理設定招標形式

　　在房地產項目開展前期招標工作時，以招投標法為主要依據。此法律內容，從招標流程、招標項目給出了細致說明。比如，政府主建的房地產項目，應選擇公開招標形式。一般情況下，招標方式有兩種：一是公開招標;二是邀請招標。企業可結合自身狀況，綜合確定招標形式。企業可選擇的招標方式有：邀請式、委托式、議標式。在實踐中，主要參考項目施工難易性、招標金額。如果項目投入資金較高、工藝流程較為復雜，應在公開招標時選出具有競爭力的供應商，此時公開招標具有適用性。如果項目投入資金量較小、工藝復雜性不高，往期的合作商可以勝任，企業可采取議標式、委托式兩種方法，以此簡化招標程序，節省招標資源的消耗量，提升招投標的工作能效。

　　1.2嚴格審核投標組織的資質

　　資質審核工作是在投標前期，用于前期選擇各參標單位，保證參標組織符合招標組織的需求，降低評標的復雜性。在資質評審時，會運行資格預審文件，由招標人發放，投標內容應包括參標組織的營業執照、近年成功項目、資金運轉能力等。資質文件提交后，招標組織開展能力對比，給出入圍投標的組織名單。被選中的參與組織，繼續進行投標工作。

　　1.3編寫可行的招標方案

　　(1)招標方案應保證內容準確、評標公正。在招標文件編寫時，招標方應具備招標能力，符合招標條件方可進行招標工作。招標活動應保證真實，招標方需說明項目的施工難點，保證投標方對項目形成正確判斷，減少履約爭議。(2)招標文件的內容次序。一，招標方劃分投標任務、內容類別。二，招標方需明確說明項目情況、施工要求。三，招標方應詳細列出工程量。四，說明各項工藝的操作規范、施工標準。五，清晰給出施工時間、施工任務的起止時間。六，對于招投標各環節的時間安排，給出明確說明。

　　1.4給出可用的招標控價方法

　　招標控價環節，是由招標方對參與投標的組織，給出價位報告的界限。如果參與投標的組織，給出的報價大于界限值，其投標方案會被淘汰。在招標成控體系中，控價設計具有重要作用。控價設計時，需結合市場的實際走向，融合價位變動的風險因素，保障控價設計的可用性。

　　1.5引入適宜的評標規則

　　評標是一項由多名評標成員、招標方成員，依據招標要求、既有的評標規則，核實投標方案，進行投標方案對比、評價的過程。評標具有一定成控效果，可保證項目質量，從多個投標方案中進行優選，最大程度地保證項目質量。評標方式含有多種類型，比如低價評標式、標書綜評法等。一，低價評標法可用于工藝復雜性較小、投建金額不高的項目，此種評標流程簡單、操作方法易學，可能存在報價失衡問題，形成后期索賠爭議。二，標書綜評法。此種評標方式會綜合參看各投標方成員的工藝能力、方案內容、報價合理性，具有評價的綜合性，能夠選出優異的供應單位，具有評標的客觀性[1]。

　　2澳海項目控價分析

　　2.1項目概述

　　澳海項目的主流房屋戶型米數介于106.06米與137.72米之間，多數為3居室、4居室，建筑類型無多層，均以小高層、高層為主。項目區域內綠化比例達到40%，項目擬定住戶2300個。澳海項目設定11號樓、20號樓為精裝樓王，對其進行精裝產品招標工作時，嚴謹落實成控思想，合理選定裝飾材料，保證控價質量。

　　2.2項目控價問題

　　2.2.1招標方案粗放性

　　澳海項目招標前期，擬定了目標投標方。在實踐中，簡化了招標流程，并未進行全面的資格審核，同時競標的單位僅有2個，且競標單位能力欠佳，無法保障招標方案的可用性[2]。

　　2.2.2文件編制不全面

　　澳海項目的主辦方，在各個項目中出具的招標文件，均有流程不完整、制度執行力不高等問題，無法跟進單位的發展需求。公司內含有多個招標版本，使用的招標文件表現出較大差異性，難以清晰闡述施工任務，有礙于成本管控工作的進行。

　　2.2.3工程量設計不準確性

　　澳海項目的承辦單位，在多個城市中均設有造價小組，成本管控人員表現出能力差異，無法清晰描述項目情況，甚至存在工程條款表述不清問題。此類工程量設計不完整的情況，會增加工程量編制的失誤性，繼而形成工程索賠問題。多數單位在投標時，選用失衡性報價方法，對于重復類工程量采取低價計量方法，對于計量錯漏的項目采取高價計量方法。此種報價方式，形成較高的成本報價偏差量，無法保證工程進度。

　　2.3項目控價改進方案

　　2.3.1細化招標方案

　　(1)邀請招標組織。此種方式是擬定投標單位，邀請各單位進行投標，具有組織選擇的限制性。結合澳海項目11#、20#的精裝需求，選定材料、設備的供應組織，有序開展招標活動。(2)倡議性采購。澳海項目采取直接委托方式，綜合選擇材料供應單位。在確定供應商后，招標小組給出定標審核依據，說明委托理由，針對材料性能、價位優勢，逐一給出對比說明，作為供應商的終選標準。(3)競爭商洽。此種商洽方式，是由招標方、供貨方進行采購商談，以合作為商談目的。采取招標談判形式，從至少3個供應商進行優選，以此形成競爭體系，獲取更優質的招標結果。

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