摘要：隨著房地產行業的快速發展，商品房預售模式應運而生，由此帶來的社會性問題日益突顯，為維護房地產市場健康持續發展，預售制度的建立和完善已十分迫切，對預售資金的有效監管已刻不容緩。本文結合重慶市實際情況，從信息化層面，重點闡述了在新建商品房預售過程中，對預售資金的收存監管模式的思考和設計，以及按照此套模式運行后達到的效果。

　　關鍵詞：商品房預售;資金監管;房地產市場;業務模式;應用效果

　　一、引言

　　商品房預售模式作為商品房交易的一種形式，是我國房地產自身發展的產物，也是市場選擇的結果。房地產開發項目通過商品房預售許可審批后，房地產企業進行銷售獲得房價款，預售房價款能有效解決房地產企業資金難題，減少銀行負債，降低經營成本，但同時也滋生出“資金挪用”或“卷款潛逃”導致的樓盤爛尾等問題，這無疑增加了社會公眾的購房風險。因此，如何有效監管商品房預售資金，保障交易雙方合法權益顯得尤為重要。

　　二、預售資金監管模式亟待優化

　　在重慶市原有的預售資金線下監管模式中，商品房預售許可審批與預售資金監管賬戶的開設和收存隸屬于不同部門，二者所辦業務相互獨立，辦公地點分散，導致房地產開發企業多頭跑路、重復跑路。開發企業在成功辦理預售許可證和開設預售資金監管賬戶后，在商品房預售階段，購房人所繳納首付款應全部繳入監管賬戶。由于管理部門的網簽系統與銀行的收存系統未實現線上聯網，僅采用事后數據共享方式，對于預售房價款是否存入或是否實時存入監管賬戶存在管理盲區，給部分開發企業可乘之機，因此存在較大的資金安全隱患。

　　三、預售資金監管要求

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第 45 條第 4 款規定：“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設”。國務院辦公廳《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦法〔2013〕17號)指出：“各地區要切實強化預售資金管理，完善監管制度”。住建部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房﹝2010﹞53號)要求：“商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設”。根據上述規定，對具備商品房預售條件的房地產開發項目，為了加強和規范商品房預售資金監管，重慶市要求開發企業在辦理“商品房預售許可證”前，在符合政策要求的監管銀行開設一個商品房預售資金專用賬戶，并將該賬戶作為此申報項目的預售資金監管總賬戶，此賬戶歸屬于開發企業。開發企業在拿到“商品房預售許可證”紙質版后，到監管銀行開設當前預售許可證的監管子賬戶。一個開發項目(開發企業按照管理需要設定的項目名稱)對應一個監管總賬戶，一個預售許可對應一個監管子賬戶，一個開發項目或總賬戶可對應多個預售許可證或子賬戶。

　　四、預售資金監管方式

　　重慶市從2018年5月起將線下監管模式變更為線上監管，通過業務協同，數據共享，打破行政管理部門與金融機構信息壁壘，將預售許可審批與資金監管賬戶開設進行聯網辦理，為網上認購、簽約與現場繳費提供一站式服務，同時從政策上要求存于開發企業監管賬戶中的預售資金必須被用于預售項目的開發建設，不能用于償還開發企業的銀行貸款及其他債務。經過政策和信息化系統的雙重規范，這將有效約束開發企業市場交易行為，實現預售資金入賬的全流程監管，提升房地產市場智能化服務水平，同時也強化了金融機構在預售資金監管過程中的責任和義務。

　　(一)預售許可協同辦理

　　因行政主管部門與監管銀行都有自己的管理系統，故通過構建中間平臺，實現預售許可信息與銀行開戶信息的互通共享。房地產開發企業進行預售許可申報并維護對應項目的監管銀行和監管總賬戶，行政主管部門接件并審核至出證環節，促發預售許可信息推送機制，監管銀行收到開發企業申請并查到確有此證后，按照“一個預售許可證，只能設立一個預售資金監管賬戶”的管理要求，在預售許可證載明的預售資金監管賬戶下設立監管子賬戶，并同時將賬戶信息推送至行政主管部門，主管部門收到消息后，與監管銀行進行線上驗證，驗證通過方可歸檔辦結，同時開通該預售許可樓棟的網簽權限。此模式充分保障了監管子賬戶的真實有效性，確保后期預售時資金全部入賬，避免了私下勾結、體外入賬的潛在風險。

　　(二)預售資金智能監管

　　為實現購房者所繳納首付款全額入賬，重慶市在認購和網簽環節新增“打印繳款通知書”，開發企業可通過監管銀行提供的pos機掃描繳款通知書上的二維碼識別房屋，購房者現場繳款后，房價款直接進入該套房屋所屬的監管賬戶中，同時銀行系統實時向網簽系統推送繳款信息，收到銀行反饋后，開發企業方可為購房者打印正式的認購協議和網簽合同。此模式在完善行政監管制度的基礎上，充分發揮購房主體監管作用，從源頭上減少違法違規行為，保障購房主體自身預付資金的安全。

　　(三)預售項目網簽及備案

　　通過資金的實時收存，草擬合同一旦正式提交，在銷售現場可直接打印正式的網簽合同，以及帶行政主管部門宣章的合同備案證明，充分保障了備案合同的法律效力，切實為購房者規避了一房多賣和售房信息不對稱等潛在風險。其次通過全面實現網簽及備案，開發企業無需再到監管銀行打印《商品房預售資金入賬證明》，為企業節省了人力和時間成本，同時還為銀行規避了信貸風險。

　　(四)房款退還嚴格監管

　　商品房交易主體雙方經過友好協商，達成解除認購、解除網簽及備案的一致意見后，主動向行政管理部門提出申請，管理部門準予解除后為其打印“已到賬資金解除監管房屋明細表”，此表能有效證明開發企業監管賬戶已收到該筆房價款，開發企業需攜表到管理預售資金支出的部門進行申請，獲得同意后，開發企業方可向監管銀行支取該筆房價款并退還至購房者。此流程充分體現了對預售資金的嚴格管理，即便是解除購房協議的情況下，也不得隨意支取。

　　四、應用效果

　　重慶市自2018年5月率先在中心城區推行預售資金監管新模式，并已有序推廣至全市40個區縣(包含3個開發區)，涉及房地產開發企業4922家，已接入滿足政策要求的預售資金監管銀行31家，成功筑起預售資金管理的安全屏障。從目前的運行情況看，這種監管模式實施效果良好。一是有利于規避交易風險。通過行政管理部門與監管銀行對預售資金的信息化聯網管理，充分保障了交易資金及時、全額進入監管賬戶，同時實行網簽及備案措施，給購房者的財產安全套上了“雙保險”，有效保護了購房人的合法權益。二是有利于管理部門用更為精準、科學的手段調控和服務市場。根據業務協同建立的數據關聯，運用大數據管理手段，搭建起預售資金可視化監測監管平臺，進一步提升管理部門對房地產市場的預警預判能力。

　　參考文獻

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