房地產(chǎn)開發(fā)是以盈利為目的的，如何開發(fā)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如期將地產(chǎn)交付消費(fèi)者使用，并節(jié)約造價(jià)，以獲取高額利潤，均依靠項(xiàng)目管理來實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理顯得尤其重要。 現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式，主要可分為部門制、公司制、事業(yè)部制和專業(yè)管理制等四種。部門制項(xiàng)目管理按照項(xiàng)目開發(fā)流程，一般設(shè)置開發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作 。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題

　　1、項(xiàng)目決策前，不重視或根本不進(jìn)行可行性研究

　　當(dāng)前通過政府一級市場，以“招拍掛”形式獲得開發(fā)土地，一味追求拿地，對項(xiàng)目開發(fā)前景不進(jìn)行深入的可行性研究，甚至不進(jìn)行或來不及進(jìn)行可行性研究，投資決策倉促盲目，導(dǎo)致了一系列的問題，如在獲得土地后才進(jìn)行有針對性的策劃和研究，對市場的應(yīng)對受限于土地規(guī)劃條件，導(dǎo)致規(guī)劃、設(shè)計(jì)只能夠按照政府要求進(jìn)行開發(fā)，而政府的政策有時(shí)是在調(diào)整的，因此開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。

　　2、方案規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)，沒有或缺乏設(shè)計(jì)監(jiān)理

　　由于在施工圖紙會(huì)審時(shí)，甚至施工過程中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題很多，在工程過程中發(fā)生了大量的設(shè)計(jì)變更。忽視總體規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)對項(xiàng)目投資控制的重要性，設(shè)計(jì)監(jiān)理僅承擔(dān)設(shè)計(jì)變更監(jiān)理責(zé)任，出現(xiàn)工程返工等質(zhì)量問題，造成投資浪費(fèi)和工期延誤。

　　3、建設(shè)施工階段，項(xiàng)目的過程管理有缺陷

　　建設(shè)施工過程中，現(xiàn)場管理機(jī)制不規(guī)范，責(zé)任不明確或權(quán)限不清晰，導(dǎo)致工程進(jìn)度管理及成本控制的失控。如工程變更和零工的簽證管理不嚴(yán)肅，工程進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行不徹底，造成竣工時(shí)間延期;管理費(fèi)用過高及不可預(yù)見費(fèi)用超出預(yù)期。

　　4、項(xiàng)目管理不完善，存在管理薄弱點(diǎn)

　　項(xiàng)目管理限于工程施工管理，對工程現(xiàn)場管理以外的工作，如項(xiàng)目的前期策劃、市場調(diào)研、銷售控制、客戶服務(wù)、融資與資金運(yùn)用等重視不夠，使開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作成本過高。銷售工作無序管理導(dǎo)致交易過程糾紛不斷。

　　5、對前期物業(yè)重視不足，物業(yè)服務(wù)不到位

　　物業(yè)服務(wù)管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務(wù)，是項(xiàng)目管理不可分離的一部分。物業(yè)管理水平低是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。開發(fā)商是通過委托專業(yè)物業(yè)公司體現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的，因此，物業(yè)公司限于自身贏利和管理惰性，未能積極處理售買雙方的關(guān)系，售后維修不及時(shí)，配套設(shè)施不到位，物業(yè)服務(wù)不到位等。

　　6、項(xiàng)目管理部之間和與職能部門之間工作協(xié)調(diào)不順暢

　　由于各司其職，各項(xiàng)目管理部對自己的工作能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)，對公司其他工作或與其他單位有關(guān)聯(lián)的工作積極性不高，導(dǎo)致相互之間推諉扯皮，影響公司整體項(xiàng)目管理工作水平的提升。

　　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)施

　　1、策劃設(shè)計(jì)階段

　　(1)要從工程策劃設(shè)計(jì)抓起, 調(diào)研市場, 細(xì)致考察, 多方案經(jīng)濟(jì)比較。

　　(2)施工圖設(shè)計(jì)。房屋產(chǎn)品質(zhì)量的第一步是從設(shè)計(jì)開始的,先天不足必將帶來后患無窮。因此, 要擇優(yōu)選好設(shè)計(jì)方案,對住宅的戶型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計(jì)。要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下,達(dá)到三個(gè)要求:一要房屋公攤率小,合理開間,動(dòng)靜分區(qū),居住舒適;二要做到建筑造型和風(fēng)格有藝術(shù)感,對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng),能給人以美的享受,使開發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價(jià)值和觀瞻價(jià)值;三根據(jù)費(fèi)用控制要求,進(jìn)行限額設(shè)計(jì),降低工程開發(fā)成本;房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及面廣,協(xié)作單位多,市政園林、郵電通訊、供水、供電、供氣等部門都要涉及到,要協(xié)調(diào)好關(guān)系。一般塔樓公攤率小,戶型布置比較合理,采光均勻,但是南北通透性差,根據(jù)經(jīng)驗(yàn)成本稍低30元~ 50元左右。板式樓公攤率大,戶型內(nèi)面積利用不夠好,南北通透性好,根據(jù)經(jīng)驗(yàn)成本稍高30元~ 50元左右。策劃設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了建筑工程造價(jià)的80%,所以要加強(qiáng)策劃設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目管理。

　　2、項(xiàng)目施工階段

　　質(zhì)量、投資及進(jìn)度管理是施工階段的三大控制。

　　(1)技術(shù)質(zhì)量管理,是提高房產(chǎn)質(zhì)量的中心環(huán)節(jié)和重點(diǎn),包括施工技術(shù)和現(xiàn)場施工兩個(gè)方面。施工的技術(shù)質(zhì)量管理,包括對施工隊(duì)伍及監(jiān)理隊(duì)伍的選擇,施工材料、配件和設(shè)備的采辦,動(dòng)力供應(yīng)和后勤服務(wù)等方面,直接關(guān)系著施工質(zhì)量和房產(chǎn)質(zhì)量。為了提高房產(chǎn)質(zhì)量,一定要擇優(yōu)選用現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)豐富、施工技術(shù)質(zhì)量強(qiáng)、人員素質(zhì)高、資質(zhì)等級夠格的建筑企業(yè);擇優(yōu)選用現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)豐富、責(zé)任心強(qiáng)、人員配備合理、業(yè)績優(yōu)良的監(jiān)理單位。對建筑材料和各種構(gòu)件的性能、規(guī)格、品種、色澤等,必須完全符合設(shè)計(jì)要求,完全達(dá)到有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求,并必須有出廠合格證。在進(jìn)入工地前,進(jìn)行嚴(yán)格復(fù)檢。現(xiàn)場施工的技術(shù)質(zhì)量管理, 是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心,在其管理過程中,應(yīng)把握好三點(diǎn): a.必須強(qiáng)化施工隊(duì)伍的質(zhì)量意識(shí)。通過思想教育,達(dá)到從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)到全體職工,都樹立起“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”的觀念,形成“人人講質(zhì)量, 質(zhì)量第一”的良好風(fēng)氣。b.不斷強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)。強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn),方法多種多樣,既可以采取“請進(jìn)來,送出去”的形式學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),也可以在施工現(xiàn)場扎實(shí)的普及基本知識(shí),強(qiáng)化技能提高。c.強(qiáng)化施工現(xiàn)場的技術(shù)質(zhì)量管理。具體說來,就是嚴(yán)格把好“四關(guān)”:一是材料關(guān)。對施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件,要嚴(yán)格把關(guān)檢驗(yàn),不合格的不準(zhǔn)使用。二是抽驗(yàn)關(guān)。現(xiàn)場工程技術(shù)人員要督促施工單位按規(guī)定制作混凝土及砂漿試塊,如期進(jìn)行試壓,做出試壓報(bào)告記錄,并實(shí)行隨時(shí)抽檢制。三是施工關(guān)。現(xiàn)場工程技術(shù)人員和質(zhì)量監(jiān)督員,要現(xiàn)場監(jiān)督施工人員嚴(yán)格按照施工設(shè)計(jì)圖紙、方案施工,不得有一絲一毫的含糊。如果發(fā)現(xiàn)施工單位在施工中不按照設(shè)計(jì)圖紙、方案施工, 應(yīng)立即采取果斷措施,做出返工處理。四是記錄關(guān)。現(xiàn)場施工管理人員,每天都要認(rèn)真負(fù)責(zé)填好“施工日記”,使施工質(zhì)量的每個(gè)環(huán)節(jié)都達(dá)到設(shè)計(jì)要求,切實(shí)保證房產(chǎn)質(zhì)量的提高。施工完成后,要組織好竣工驗(yàn)收,要組織專家,按照國家《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》嚴(yán)格進(jìn)行驗(yàn)收,對不合格的工程,決不交付使用。

　　(2)合理安排工期,在項(xiàng)目專業(yè)化的今天,積極進(jìn)行專業(yè)化分包,充分利用好專業(yè)化隊(duì)伍的優(yōu)勢,開發(fā)商積極組織協(xié)調(diào)好各施工人員,按照施工組織設(shè)計(jì)中的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃,按期完工。

　　(3)項(xiàng)目費(fèi)用管理貫穿于施工整個(gè)階段,采用材料甲供控制,施工中加強(qiáng)監(jiān)控機(jī)制,合理用材,不浪費(fèi),降低材料損耗率,積極進(jìn)行材料設(shè)備招標(biāo)及市場調(diào)研等,實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)可以降低工程成本的10%~ 15%。

　　3、房屋竣工交付后的質(zhì)量管理

　　其質(zhì)量管理并沒有劃上句號,至少還有兩方面的管理工作要做。首先,可以委托資質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)公司介入房地產(chǎn)后期的物業(yè)管理,有豐富的管理經(jīng)驗(yàn),管理成本低廉,有專業(yè)的維修人員。以往,房地產(chǎn)公司成立物業(yè)公司,如果樓盤較少,住戶不多,物業(yè)就成了房地產(chǎn)公司的大包袱,虧本經(jīng)營,常此以往,不是辦法, 故必須委托出去才無后顧之憂。

　　(1)要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針,對開發(fā)出售后的房產(chǎn),配備專人管理,并采取切實(shí)可行的管理方法。常年開展服務(wù)工作,及時(shí)進(jìn)行維修,使住戶滿意。

　　(2)要做好征求意見和調(diào)查研究工作。要組織人員廣泛征求住戶的意見和要求,并及時(shí)地進(jìn)行處理。要深入調(diào)查研究開發(fā)的房產(chǎn)尚需改進(jìn)的方面,并對調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析,及時(shí)反饋到有關(guān)部門,以進(jìn)一步提高房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量。

　　綜上所述，工程項(xiàng)目管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程。業(yè)主方對工程項(xiàng)目的管理與造價(jià)的控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目的全過程，在工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)，時(shí)時(shí)都要有控制投資的經(jīng)濟(jì)頭腦。充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息。把握住市場經(jīng)濟(jì)的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。把建設(shè)工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi)。隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。以求在項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段中能合理使用人力、物力、財(cái)力，以取得最大的投資效益和社會(huì)效益。

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