2010年是房地產(chǎn)調(diào)控新政密集出臺的一年，“國十條”、“國五條”、“國八條”等樓市調(diào)控政策相繼出臺，對全國大中城市之一的昆明市的高房價(jià)現(xiàn)象形成了一定程度的打壓。在執(zhí)行了一系列的樓市調(diào)控政策后，昆明市又于2011年2月25日推出新的“限購令”政策。這一新政緊跟全國房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)，措施力度與政策強(qiáng)度在云南省前所未有。

　　一、2010年昆明樓市房價(jià)走勢分析

　　近年來昆明房價(jià)飛速上漲，部分樓盤甚至直逼一線城市的房價(jià)，作為一個(gè)三線城市來說這一現(xiàn)象極不合理，表明昆明的房地產(chǎn)市場經(jīng)過近幾年的發(fā)展，已經(jīng)存在一定的泡沫。相關(guān)的研究報(bào)告顯示：昆明的房價(jià)存在10%-30%的泡沫。亦有相關(guān)研究指出：昆明房價(jià)年均合理漲幅區(qū)間是：10%-15%，盡管這一結(jié)論不是十分完善，但是目前沒有關(guān)于昆明的房價(jià)的合理漲幅的任何權(quán)威性結(jié)論，所以在后續(xù)分析中，本文以13%作為房產(chǎn)價(jià)格的合理漲幅閾值來進(jìn)行判斷與研究。并且目前各種房價(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房價(jià)數(shù)據(jù)信息搜集時(shí)，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)口徑的不一致性與不完整性，造成其發(fā)布的房價(jià)漲幅信息有一定的偏差。針對這一情況，本文將來源于焦點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)、搜數(shù)網(wǎng)的2005-2009各年的昆明市年度房價(jià)漲幅數(shù)據(jù)和2010年昆明市月均房價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合，分別取權(quán)重為2、2、1，以加權(quán)平均計(jì)算后之值來進(jìn)行分析。

　　2010-2011年出臺的各種全國性、云南省和昆明的房地產(chǎn)調(diào)控政策從房地產(chǎn)融資、建設(shè)、項(xiàng)目規(guī)劃、出售條件、購買條件和房貸比例等方面做出了嚴(yán)格的規(guī)定，對昆明的房價(jià)上漲構(gòu)成了較大的壓力。根據(jù)上文中的方法計(jì)算得：2005年房價(jià)漲幅10%，2006年為19%，2007年為31%，2008年為45%,2009年為48%，2010年為41%對比后可以看出2010年全年房價(jià)上漲幅度小于2008年和2009年，房價(jià)漲幅環(huán)比下降了7%，這是2010年房地產(chǎn)調(diào)控措施所產(chǎn)生的效果，但是相比較與2005、2006和2007年，昆明市2010年的房產(chǎn)價(jià)格漲幅仍然比較突出，超過了“合理漲幅閾值13%”，表明2010年昆明房價(jià)上漲的勢頭雖然受到一定程度的打壓，但是仍然存在過快上漲的問題。

　　在2010-2011年間，各種類型的房地產(chǎn)調(diào)控政策在不同時(shí)點(diǎn)密集出臺，下面對其影響進(jìn)行具體分析。在2010年昆明房價(jià)的月度變化情況有所差異。下面將針對2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺的每一個(gè)政策時(shí)點(diǎn)來分析房價(jià)曲線的走勢變化情況，從而判斷政策的影響與效果：

　　(1)在2010年1月份處有一個(gè)明顯的拐點(diǎn)，之后一月至二月間房價(jià)跌至2009年12月份水平，可以看出2010年1月8日出臺的“國十一條”有著明顯的效果，民眾對房價(jià)下行的預(yù)期使得房價(jià)走低。但是隨著政策所帶來的對民眾購房預(yù)期的影響逐漸減弱，從二月份開始房價(jià)又呈現(xiàn)上升趨勢，有了較大幅度的上漲。

　　(2)隨著2010年4月份針對首付款和貸款比例的新政的出臺，民眾投機(jī)性購房的資金來源渠道受到擠壓，獲取貸款變得困難，購房的要求條件升高，迫使部分民眾放棄投機(jī)性購房的愿望，市場需求主體減少，因而房價(jià)上漲幅度相較前兩月有所減少。

　　(3)2010年6月出臺的關(guān)于住房套數(shù)的認(rèn)定措施是一種住房調(diào)查性措施，目的在于房地產(chǎn)需求市場信息的收集，對房地產(chǎn)供求雙方并無直接影響，因此對房價(jià)的上漲態(tài)勢并無明顯影響，從圖中可以看出房價(jià)上漲幅度維持不變。

　　(4)之后從6月到9月中7月份云南省出臺了關(guān)于家庭擁有住房套數(shù)的認(rèn)定細(xì)則，是對6月份國家政策的具體執(zhí)行措施，對房價(jià)的影響與前政一樣不明顯，故房價(jià)上漲幅度較穩(wěn)定，但8月份有了明顯上漲，原因可能是由于購房者和房地產(chǎn)商找到了政策漏洞加以利用，使得之前的政策影響減弱，從而造成房價(jià)上漲加快。

　　(5)2010年9月份出臺的針對購房首付款比例調(diào)整和停止第三套貸款的政策對于購房者的資金來源和購房條件都提出了更為嚴(yán)格的要求，更高的購房門檻使得部分購房者推出房地產(chǎn)需求市場，需求減少，從而對樓市有了明顯的影響，房價(jià)上漲幅度有了明顯的下降，從圖中可以明顯看出。

　　(6)2010年10月份云南省出臺的調(diào)控政策是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策，其中雖然有針對開發(fā)商“捂盤”行為的處罰，但是考慮到政策執(zhí)行時(shí)可能受到各種因素干擾，使其作用大打折扣，而且存在“捂盤”行為的開發(fā)商屬于少數(shù)，因此政策而新入市場的樓盤數(shù)量較少，對房地產(chǎn)市場的供給狀況影響不大，故對房價(jià)并未造成明顯影響。

　　二、調(diào)控和限購政策對2011年昆明樓市影響分析與預(yù)測

　　2010年出臺的各種調(diào)控政策并未打破房地產(chǎn)市場原有的格局，相關(guān)的調(diào)控政策都并未觸及到房地產(chǎn)價(jià)格高企的實(shí)質(zhì)原因。昆明房價(jià)漲幅在2010年雖然有所放緩，但是仍然出現(xiàn)了較大幅度的增長。要想真正地把昆明的房價(jià)調(diào)節(jié)到一個(gè)合理的狀態(tài)，還需要繼續(xù)從供應(yīng)與需求兩方面著手，從政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和居民三個(gè)角度分析房價(jià)高企原因，推出具體的調(diào)控措施。而對于2011年出臺的限購令，其對昆明房價(jià)的影響，今年上半年還很難看出來。成交量和價(jià)格也不會(huì)有太大的變化，因?yàn)閯傂孕枨蟠嬖凇Ｒ欢螘r(shí)間以后，限購令會(huì)對投資和投機(jī)性購房帶來一定的影響。

　　從短期效果來看，限購令對控制房價(jià)將會(huì)是有效的。因?yàn)橄拶徴叩某雠_，最直接的效果就是減少商品房成交量，房價(jià)也會(huì)有所回落，從而影響到開發(fā)商銷售回款。但長期來看，限購令并不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因?yàn)橘Y金鏈的壓力很有可能迫使開發(fā)商縮小開發(fā)范圍、減少拿地?cái)?shù)量、延遲開工建設(shè)時(shí)間，從而減少公司現(xiàn)金流出量，最終將會(huì)使房地產(chǎn)市場上的商品房有效供給量減少。

　　從全國的房地產(chǎn)調(diào)控政策趨勢來看，2011年房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策是圍繞擴(kuò)大住房投資的市場面，增加房地產(chǎn)市場上的住房供給，堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場上的不正當(dāng)交易行為，大力滿足居民日益增長的住房消費(fèi)需求，擴(kuò)大保障性住房的供給量等措施來展開的。針對昆明市具體來說，相應(yīng)的可以采取的措施有:政府應(yīng)加強(qiáng)住房供給，增加土地供應(yīng)，對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)監(jiān)管。并且隨著昆明市城中村改造進(jìn)程加快，在土地供應(yīng)和市場放量上能夠逐漸加大，土地和房產(chǎn)供給會(huì)持續(xù)增多，房地產(chǎn)市場上供給量的擴(kuò)大有利于抑制投機(jī)性的購房需求，滿足消費(fèi)性的商品房購房需求。在實(shí)行上述措施的同時(shí)政府需要加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)，這也與住建部出臺的“2011年全國建設(shè)1000萬套保障性住房”的要求相適應(yīng)。通過上述措施，如果能使房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量跟上市場的需求，那么房價(jià)會(huì)逐步回歸到一個(gè)理性的狀態(tài)。

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