1．城中村與舊村改造

1.1 城中村形成的主要原因

城中村是我國快速城市化過程中出現的一種獨特現象，亦可視為在我國特有的國情制度背景下出現的一種新的城市化問題。盡管在現有的研究中，各學者及相關研究人員對“城中村”定義的具體表述各不相同，但“城中村是隨著城市化進程的推進，為城市建設用地所包圍或納入城建用地范圍的原有農村聚落”的定義還是被普遍認同的。
快速工業化與城市化所帶來的城市用地不斷擴展是城中村形成的主要原因；我國在土地、戶籍及行政管理方面特有的城鄉二元制度以及城市快速擴張過程中政府有限的建設資金運作更進一步促成了“城中村”這一獨特的城鄉空間疊置現象。
 
 
1.2 城中村與舊村的關系
“舊村”改造屬于“三舊改造”的范疇。“三舊改造”一詞最早來源于廣東。為緩解日益緊張的土地資源供需矛盾，2008年起國土資源部與廣東省開展部省合作，開始推行包含“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”在內的“三舊”改造工作。
根據廣東省政府正式出臺的政策文件，布局散亂、環境條件差、安全隱患突出的村莊，列入“萬村土地整治”示范工程的村莊，城市重點功能區、重大項目及主要基礎設施建設影響范圍內的村莊，村民及村委改造意愿強烈的村莊等均可視為“舊村”。
“三舊改造”中“舊村”與“城中村”的概念有一定交叉；但是，“城中村”的概念多側重從村莊所處區域位置、城市未來拓展方向等角度進行考慮，而“三舊改造”中的“舊村”則主要是從村莊存量土地節約集約再利用的角度，從城市重點功能區和重大基礎設施建設需求、村莊區位、現狀建設條件、改造可行性等方面綜合考慮。“舊村”中包含了一些對城市發展有重大影響，具有一定市場改造條件及存在嚴重安全隱患的“城中村”；同時，一些有改造價值與可行性的其他類型的村莊也會劃入“舊村”，但不是所有的“城中村”都會納入“舊村”的范疇。

1.3 城中村舊村改造的意義

在當前城市建設逐步注重內涵式發展的背景下，位于城市主要產業功能區和景觀節點區內的“城中村”往往具有更多的改造動力與更迫切的改造需求。通過對該類城中村用地的“舊村改造”，有助于調整優化城市產業與空間結構，促進土地集約利用、城鄉統籌發展，改善城鄉環境品質，有效提升城市競爭力與城市化質量。

2. 城中村舊村改造實例研究

近些年來，廣州市在“城中村”的改造實踐中積累了大量經驗。番禺區作為廣州市“南拓”的重要區域，交通區位優勢明顯，是廣州市重要的工業強區和重要的工業出口基地之一。自改革開放以來，區內不少村莊外向型工業發展迅速、鄉鎮企業蓬勃發展。本文以區產業招商與“三舊”改造項目相結合的陳涌村改造為例，對城中村舊村改造做出規劃探索。

2.1 項目背景

陳涌村交通區位條件優越，緊鄰番禺區傳統中心區，屬未來區中心城區組團的南區，地處沿軌道交通發展帶上，緊鄰城市主干道，距地鐵站點不到500米。
陳涌村現狀村域范圍內，城市建設用地已占村域總用地面積的43%。現狀村屬建設用地以村居住用地和村經濟發展(工業倉儲類)用地為主，功能較為單一。現狀村經濟收入以二產物業租金收入為主，土地利用粗放(容積率0.7)、建筑密度較高(約50%)、設施配套不足、人居環境較差等問題明顯，已不符合番禺區中心城區職能調整與空間優化的發展需求。對陳涌工業園的改造已列入番禺區“十二五”期間產業升級轉型的主要項目，陳涌村的舊村改造同時也被列為市、區城中村改造試點工程之一。

2.2 改造規劃主要內容

2.2.1 改造目標

 (1)  產業及經濟發展方面
現狀陳涌村內已有較大面積的工業園區，但已入駐產業多為技術含量不高的勞動密集類加工制造業。目前，沿著城區主要道路，陳涌村內酒店、市場等現代服務產業正逐步發展，為其更新改造后產業結構的“退二進三”奠定了一定的基礎。
因此，結合市、區上層次相關規劃以及陳涌村的交通區位條件，改造規劃中通過現代產業的引入，實現“園城互動”：即以增強陳涌村所在橋南街區的綜合區域服務功能為出發點，實現由單純的勞動密集型工業向服務型制造的轉變。通過發展特色都市產業園、總部基地，提升產業的發展活力與投資增長力，保障更新改造后村集體經濟與村民的收益及城區整體經濟效益有所提升。
(2)  社會發展方面
通過舊村改造，增加就業崗位，改善現狀村民及“出租屋”內外來務工人員的居住條件，提升城區環境與城市形象，逐步實現制度及管理城市化。
(3)  城市發展與環境建設方面
提升土地使用效率，優化改造村及所處城區的空間結構；將“新建農民公寓”與“舊村改造”相結合，增加內外交通的便捷性，提供更多公共開敞空間。

2.2.2 改造模式

改造模式即具體的改造運作方式，是城中村舊村改造中首先需要確定的內容。改造村與城區關系的親疏、其所處片區未來的發展定位、空間發展倡議、上層次規劃(如控規)中確定的土地使用開發強度等，都對改造模式有所影響。
一般來說，改造模式主要有“全面改造”與“綜合整治”兩大類型。“全面改造”模式主要通過對現狀建筑的拆除重建來實現對土地使用、空間格局及開發強度等方面的調整。按拆除重建規模的大小，“全面改造”模式又可細分為“整體拆建”與“局部拆建”兩種。“綜合整治”則基本不涉及大范圍的拆建，以完善設施配置、環境改造、主要景觀界面建筑立面整治等為主。
根據陳涌村所處城區的上層次規劃，結合村莊自身建設發展實際，規劃確定采用“局部拆建”與“綜合整治”相結合的改造模式，即對陳涌村內現狀建成時間較早的村屬用地上的建筑，除對小學及剛改造整治完的建筑進行保留外，其余建筑均以“拆除重建”為主；而對村內新建不久、建筑質量較好的新村建筑則以“綜合整治”的改造方式為主。同時，將進行“拆除重建”的區域劃入主要更新改造區，在舊村改造規劃中將進行重點控制引導。
 

2.2.3 安置途徑及容積率控制

(1)  安置途徑選擇
安置途徑的確定是城中村改造能否取得良好社會效益的關鍵內容。改造村及其所處片區的功能定位與發展目標對具體安置途徑的選擇有直接的影響。在借鑒相關案例的基礎上，我們提出“原位改造安置”的思路，以建構更為良性發展的收益保障體系，具體安置途徑如下：
1) 村民復建住宅用地以“原位”安置為主，將保留集體所有性質。
2) 依托改造后總部企業的入駐和濱河優勢，鼓勵村民發展與之配套的餐飲、零售等個體經濟和濱河休閑服務業；同時，也鼓勵村集體經濟組織發展相關的經營性物業。村集體復建經濟物業用地將轉為國有土地，根據當地相關政策規定，村集體經濟組織自愿申請轉為國有土地的，可暫緩收取土地出讓金。