摘　要：新時期，我們應(yīng)該積極將《物權(quán)法》和《房屋登記法》相結(jié)合，規(guī)范房屋登記行為，減少民事糾紛和刑事糾紛，減少財產(chǎn)損失。只有這樣，才能真正做到兩者相輔相成，合作發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：物權(quán)法,房屋登記,問題分析,對策

　　中圖分類號：DF521　　文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A　　文章編號：1000-8772(2013)29-0000-02

　　物權(quán)法指物權(quán)享有、物權(quán)行使和物權(quán)變動的基本法律，而房屋登記則是實現(xiàn)物權(quán)法輔助房屋登記與變動的方法，物權(quán)法對房屋登記的原則規(guī)定構(gòu)成了房屋登記法的規(guī)范基礎(chǔ)，引導(dǎo)著后者功能實現(xiàn)的方向。而房屋登記發(fā)是通過細(xì)致的登記操作規(guī)則，實踐并保障著物權(quán)法實現(xiàn)物權(quán)享有與變動的功能。二者相輔相成、互相影響。本文首先分別介紹了物權(quán)法和房屋登記，并對兩者間存在的問題進行分析，提出了相關(guān)的建議及對策，進一步促進兩者之間合作。

　　一、物權(quán)法的基本概述

　　物權(quán)法作為傳統(tǒng)民法典的基本組成部分，是民事主體對物權(quán)的享有、使用和處分以及民事主體的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅物權(quán)的關(guān)系，具有一定的私法性質(zhì)。在現(xiàn)代社會中公私法的混合是一種必然趨勢。私法中滲透著公法，管制的色彩也參與其中，但公法的靈活性與變動性使得公法不易被民法典所納入。物權(quán)法是一種民事基本法律，它主要用于規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系、調(diào)整物體的歸屬和利用的民事關(guān)系。物權(quán)同時具有排他性，及行政機關(guān)不得參與其中。但在實際生活中，因為行政機關(guān)掌握著一定權(quán)利，房屋登記就難免會受到權(quán)利的挾制。

　　二、房屋登記的簡單介紹

　　房屋登記行為一直是學(xué)術(shù)界與實務(wù)界的一種爭議問題。民法學(xué)者認(rèn)為，房屋登記行為屬于民事行為，其登記行為并非出于行政管理;而有些學(xué)者認(rèn)為這種行為屬于一種準(zhǔn)行政行為，但并不明確是屬于行政許可行為還是行政確認(rèn)行為，在此觀點上存在著較大分歧。登記法作為調(diào)整國家公共權(quán)力 登記機關(guān)和私人利益當(dāng)事人之間的關(guān)系的法則，它規(guī)定著登記申請、審查等程序。房屋登記具有私法性質(zhì)，它的功能是保障民事主體間不動產(chǎn)交易。房屋登記的行政案件是在《物權(quán)法》的實施后，房屋登記行為是否與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定一致。

　　三、房屋登記的現(xiàn)狀及存在的問題

　　1.城市房屋登記職權(quán)不明確

　　隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國城市也在健康發(fā)展，有關(guān)的城市房屋登記的法律法規(guī)也相對完善，其登記管理制度也相對規(guī)范。隨著我國國務(wù)院頒布了《城市私有房管理條例》，以及建設(shè)部頒布的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的頒布，對我國城市房屋登記起到了良好的規(guī)范作用。但仍存在行政機關(guān)干涉較多，多頭登記、制度設(shè)計不合理等的問題。房屋登記部門聯(lián)系不緊密，遇到相關(guān)問題無法及時查詢。

　　2.農(nóng)村房屋登記法律法規(guī)較少

　　農(nóng)村經(jīng)濟相對于城市地區(qū)較落后，而其中絕大多數(shù)屬于農(nóng)民自建用房。因此，國家對于農(nóng)村地區(qū)房屋登記所制定的法律規(guī)范文件就比城市的少之又少，對房屋登記行為的管理制度也不夠完善。農(nóng)民法律意識較弱，對于房屋建設(shè)中相關(guān)的禁止與限制性規(guī)定知之甚少，這就容易造成農(nóng)民對房屋的不合理使用。有些地區(qū)發(fā)生農(nóng)民集體對房屋的使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、出讓或者出租的行為等用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用途。這就容易使房地產(chǎn)交易相對較少，不能形成一定的房地產(chǎn)交易市場，村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)的管理力度相對較小。

　　3.房屋登記審查體系不夠完善

　　物權(quán)法頒布前，對于房屋登記的審查，主要是通過房產(chǎn)管理部門進行全面審查。但對房屋管理部門提供的相關(guān)的房產(chǎn)登記的事實證據(jù)、法律依據(jù)、行政程序、職權(quán)依據(jù)等不夠具體，不夠準(zhǔn)確。有的申請人提供虛假證明，房產(chǎn)部門沒有盡到合理審查義務(wù)，造成登記錯誤，法院不承認(rèn)房屋登記的事實，給當(dāng)事人帶來了經(jīng)濟損失，侵犯了當(dāng)事人的利益，房屋登記不合法。另外，房屋登記行政機關(guān)，不注重房屋等材料的審查，對虛假登記資料不能及時發(fā)現(xiàn)，未盡到必要的審查義務(wù)和交易事實，在房屋權(quán)屬上存在爭議，給購房人造成了危害。

　　4.房屋登記簿的審查不夠及時

　　房屋登記簿是一種記錄房屋登記行為的賬簿，能夠有效的反映房屋登記行為中的失誤點。包括房屋的登記時出現(xiàn)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等行為中出現(xiàn)的不足點，是一個能很好的記錄冊。但是現(xiàn)實生活中，由于相關(guān)登記部門對房屋登記簿的忽視，造成了不能及時對房屋登記簿的填寫工作，從而也拖延了房屋登記簿審查工作，審查不及時。另外，有的房屋登記簿上的由于登記人員或者提供的虛假材料而造成記載不一致，這就造成了混淆的地方，出現(xiàn)意外后，不能明確相關(guān)的法律責(zé)任，給當(dāng)事人帶來損害。

　　5.有關(guān)物權(quán)變動的規(guī)定不明確

　　物權(quán)的變動時房屋等行為中較為常見的一種情況。物權(quán)法第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。” 在物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的過程中就會出現(xiàn)種種問題，包括責(zé)任不明確、登記不規(guī)范。登記只是房屋物權(quán)變動對外公示的一種形式而已，其后果是受法律保護的。對于房屋登記案件中的所有權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)等做出的規(guī)定也不夠明確，容易造成法律上的缺失和盲點，帶來危害。

　　四、解決對策

　　1.加強對城市房屋登記的管理

　　面對城市房屋登記中存在的有關(guān)的多頭登記，登記部門不夠盡職盡責(zé)等問題，國家應(yīng)該依據(jù)每個城市的特點，有針對性的對城市中房屋登記部門進行一定的改革;并分工明確，避免職責(zé)上的誤區(qū)與忙點，不同的部門擔(dān)任不同的職責(zé)，真正的為房屋登記做到便利。雖然城市有許多關(guān)于房屋登記的法律法規(guī)，但還是不盡完善。國家應(yīng)該進一步加強對城市房屋登記的管理，制定適合城市發(fā)展的房屋登記管理制度，確保房屋登記有法可依。對于行政機關(guān)應(yīng)加強權(quán)力的管制，避免濫用職權(quán)、貪污等行為。

　　2.完善農(nóng)村房屋登記的相關(guān)法律法規(guī)

　　農(nóng)村地區(qū)相對落后，對于不同的生活階層，要有不同的解決方式。農(nóng)村地區(qū)教育相對落后，法律意識不夠強，對有關(guān)的房屋登記的法律知之甚少，這就要求國家加大對農(nóng)村地區(qū)教育的投入力度，提高農(nóng)村地區(qū)的整體教育水平，進而提高人們的法律意識。同時，也可以通過普法的行為在農(nóng)村進行宣傳，演講等，以保證農(nóng)民權(quán)利神圣不可侵犯。此外，關(guān)于農(nóng)村地區(qū)房屋登記法規(guī)較少，應(yīng)不斷的完善相關(guān)的法律法規(guī)，加強對農(nóng)村宅基地、農(nóng)業(yè)用地的正確使用，禁止非法轉(zhuǎn)讓、出讓或出租等行為。

　　3.制定規(guī)范的房屋登記審查準(zhǔn)則

　　規(guī)范的房屋登記審查準(zhǔn)則，能夠有利于房屋登記的依法、準(zhǔn)確的進行，利于形成符合法律規(guī)范的登記制度。在物權(quán)法頒布后，對于房屋登記行為的審查存在不同的意見。有的主張審查裁判方式，有的主張對被訴行政行為進行合法審查時，通過制定善意取得制度，保護善意第三人的合法權(quán)益，維護合法交易的安全性，從而保證房屋登記的公信力。相關(guān)的審查機關(guān)或部門應(yīng)認(rèn)真審查房屋登記行為，對于提供虛假登記資料或違反物權(quán)法相關(guān)規(guī)定的行為予以一定的懲罰。進行合理是審查義務(wù)，積極保護善意第三人的利益。

　　4.及時審查房屋登記簿

　　物權(quán)法頒布后，對于房屋登記的內(nèi)容作出了相關(guān)的變動與調(diào)整，要求房屋行政登記包括房屋登記簿和房屋登記產(chǎn)權(quán)屬證書。這就使得房屋登記簿具有一定的權(quán)威性和公信力。它表現(xiàn)出了物權(quán)，擁有相同的法律效果，具有一定的可信度。多以房屋登記部門要及時進行房屋登記簿的審查工作，檢查其合法性和公信力。及時對于違反規(guī)定的不合法行為做出懲罰，包括物質(zhì)賠償與行政賠償，并界定相關(guān)的范圍。加強對相關(guān)登記人員的培訓(xùn)工作，使得他們了解登記制度，依法登記，避免登記錯誤等。

　　5.制定物權(quán)變動的相關(guān)準(zhǔn)則

　　面對房屋登記糾紛的日益增多，頻繁的出現(xiàn)房地產(chǎn)交易與轉(zhuǎn)讓等行為。這就不能避免的出現(xiàn)了房屋登記行為，許多房屋登記案件會涉及民事與行政責(zé)任，出現(xiàn)兩者交叉的現(xiàn)象。物權(quán)法中提出了將房屋交易性行為與房屋登記行為適當(dāng)分離，確立物權(quán)變動的區(qū)分原則，這就為物權(quán)變動中交易安全起到保護的作用。相關(guān)行政、私法部門應(yīng)該依據(jù)實際需要，對房屋登記制定一定的規(guī)定，使其形成一定的制約力。貫徹實施物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，真正做到減少房屋登記糾紛的作用，構(gòu)建和諧法制社會。

　　五、結(jié)語

　　目前，與西方發(fā)達(dá)國家相比，我國的市場經(jīng)濟發(fā)展不夠快速，經(jīng)濟不夠發(fā)達(dá)，有關(guān)物權(quán)法的法律法規(guī)剛剛建立不夠完善。而物權(quán)登記制度中包含較多公權(quán)干預(yù)因素，其建立與完善又是必要的。《物權(quán)法》頒布前，存在許多民事糾紛與行政糾紛交織的情況，這就使得登記審查方式不統(tǒng)一，登記工作部門對登記申請只是進行形式審查，權(quán)責(zé)不一，缺乏一定的制約力，在一定程度上造成了財產(chǎn)損失。　　參考文獻(xiàn)：

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