【摘 要】當前物業企業管理的項目多以城市居民住宅小區為主。隨著城市居民對居住環境要求的提高，很多房地產中介公司通過研究二手房交易市場發現，物業管理水平的高低，在一定程度上直接影響著二手房的估價及售價。文章介紹物業管理的起源及作用，淺析物業管理對二手房銷售價格的影響，并指出如何才能挑選出高品質的物業服務企業，旨在為物業企業、業主及二手房購買者提供借鑒或參考。
【關鍵詞】物業管理;二手房;影響因素;服務質量
20世紀80年代初期我國內地引入了物業管理的概念，經過將近40年的探索和實踐，已然建立起一套完整的物業管理專業體系，社會和城市的發展也越來越離不開物業管理的助推作用。
隨著人均收入水平的不斷提高，我國距離全面建成小康社會的目標越來越近，人民對美好生活的向往正在發生微妙的轉變，其中住房問題反應最為明顯，人們從原來對于簡單生活空間的需求轉向對舒適度、便捷度、人文與自然結合度及房屋增值度的追求。因此，不論在二級還是三級房地產交易市場，物業管理都正在引起更多人的重視。而二手房交易中的物業管理更具有直觀性和可考察性，因此，二手房交易中的物業管理對房屋的成交具有越來越顯著的影響作用。
1 物業管理的起源及作用
我國住房制度從開始的福利分房走向商品化、市場化，隨之誕生了與之匹配的物業管理行業，成立于1981年的深圳市物業管理有限公司，標志著我國物業行業的起步[1]。物業管理指的是業主對建筑物的共有部分及建筑區劃內的共有建筑物、場所、設施的共同管理，或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物及附屬的設施、設備、場所、場地進行管理的活動。
1.1 城鎮化致使人民對物業服務需求增加
物業管理連著民生、內需、發展，與城鎮化有著天然的緊密聯系。2019年我國城鎮常住人口有84 843萬，比上年末增加1 706萬，年增長率為2.1%;中國城市化率從1990年的26.44%持續上升到2019年的60.60%。與此同時，2019年我國物業管理行業在管面積突破300億m2，比上年增長了21.2億m2，年增長率達到了7%。隨著物業管理從對“物”的管理到對“人”的服務的轉變，它進一步促進了城鎮化的縱深躍進。伴隨著城鎮化進程不斷加快，業主的消費群體不斷擴大、消費結構不斷升級、消費潛力不斷釋放、消費熱點不斷聚發、消費領域不斷拓展。城鎮化物業管理的需求，將是一個不斷產生、持續加力的長期過程。因而在城鎮房地產交易市場中，有沒有物業服務、物業服務的內容及收費標準將成為越來越多業主消費群體考量的因素之一，且隨著人民對于物業服務需求的增加，高質量、高標準的物業服務將成為人們在購買房屋時競相搶購的產品。物業管理也會愈發體現其居民生活離不開、安置就業離不開、社會穩定離不開的重要角色。
1.2 收入提高致使物業服務購買力提高
我國人均GDP與居民可支配收入持續保持高增長，2019年，我國國內生產總值比上年增長6.1%，明顯高于全球經濟增速，在經濟總量1萬億美元以上的經濟體中位居第一;同時，多措并舉促進城鄉居民增收，落實個人所得稅專項附加扣除政策，居民人均收入水平首次突破3萬元。2019年全國居民人均可支配收入達到30 733元，比上年實際增長5.8%，與GDP增長基本同步，快于人均GDP增速。隨著收入不斷提高，生活必需品開銷占比逐漸下降，越來越多的人轉而追求高品質與優質的服務消費，進入消費升級時代的住房需求傾向提升可拆分為對住房面積和居住品質服務的需求。住房面積是顯性因素，而之前大多數人對于居住品質有著重要影響的物業管理卻知之甚少。買房是一時的，買房后數十年的居住才是至關重要的，毫無疑問，未來房地產交易市場中物業管理水平的高低將成為人們買房時必須考慮的因素之一，并且因為二手房交易中物業管理的可預見性較強，物業管理對于二手房交易市場的影響作用將愈來愈顯著。
2 物業管理對二手房價格的影響
隨著城鎮化步伐的加快，房地產行業從工業化住宅的第1個階段逐步邁向了第2個階段，即由原來的“增量開發”階段逐步轉向“存量持有”階段。在“存量持有”階段，二手房交易無疑會對未來房地產行業的發展起著舉足輕重的作用。
縱觀近年來的二手房交易市場，主要有以下因素影響二手房的交易行為：①一級因素。學區、房屋產權狀況、房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局、小區環境、地段、配套等。②二級因素。物業、房屋裝修、燃氣、供暖、供水、供電等。③三級因素。未來發展前景、消費者心理因素等。
從二手房購買的影響因素中我們發現諸多因素都與物業管理有著密切聯系，倘若物業管理缺失，房屋會出現明顯破損，小區環境垃圾污染，噪聲污染，設施設備老化，消防通道占用，供水、供暖受影響等現象，嚴重影響房屋的折舊進而影響房屋價格的評估[3]，以下就影響二手房交易過程中的物業管理因素進行分析。
首先，良好的物業管理對于房屋保值增值起著關鍵作用。在工業化住宅的“存量持有”階段，物業管理無疑是未來具有發展潛力的行業之一。房屋售后服務對二手房的交易尤為重要，其中交易價格的影響因子之一便是房屋的成新率，它主要根據房屋的建筑年代來計算，房屋竣工后即進入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%，除了這些硬性指標外，價格折算還得結合該房屋的實際維護狀況。一般說來，良好的物業管理可以延長房屋的使用壽命，同比例提高房屋現有價值的10%～17%。
其次，良好的物業管理改善生活環境會產生“口碑效應”。在日本的一項社會調查統計中發現，70%以上的房屋在使用10年后依然能“鮮活如初”，原因在于其物業管理一直恪守一套科學完整的建筑物維修保養辦法，諸多人性化的管理對房屋及附屬設施設備進行及時維護保養，最終使得房子“永葆青春”。日本房屋建成之初，物管會就會同業委會一起商討修訂出一份長達50年的關于房屋維修養護的計劃，這份計劃小到電梯零部件的更換，大到屋頂和外墻的修繕，都有著明確而具體的時間節點任務，這份計劃每個業主都參與其中，按照計劃節點配合物業公司開展維修養護工作并簽字驗收。良好的服務口碑建立起良好的經濟效益，房屋交易變更業主但不變更維護計劃，新業主可以繼續享有該人性化的權利，而物業公司則繼續履行住宅小區“守護者”的角色，良好的物業管理不僅可以彌補房屋年代的折舊評估，實現“年齡逆生長”，還能通過“口碑效應”拉動二手房的成交量。
最后，良好的物業管理提供個性化服務可促進二手房的銷售。物業公司通過營造舒適的生活環境和個性化的休閑服務，滿足不同人群的需要，可豐富業主的業余生活從而建立起良好的社區文化氛圍。調查數據顯示，55周歲以上的老人74%將物業服務作為養老購房首選，35～50周歲的調查者中68%的人購房時會將物業個性化服務、老人小孩的滿意度作為橫向比較的首要考慮因素。這說明良好的物業管理在提供個性化服務的同時也變相提高了二手房的內在價值，相比于新房選購形成了特有的吸引力。
中國物業管理協會公布的數據顯示，88%擁有高品質物業管理的房屋資產價格明顯高于周邊小區房屋的價格，比如萬科、綠地等旗下的地產均有此價格優勢，2008—2018年房地產數據顯示，過去的10年中隨著時間的增長，此類占比已經由原來的不足10%上升到66.7%，與此同時數據還顯示優質的物業服務可同比提升房屋租金的10%～15%。
總而言之，良好的物業管理對提高房屋的估價、延長房屋的壽命、二手房的保值和增值發揮著重要作用，它讓所有的管理過程都有據可循，顯性的管理模式能夠讓每一位購房者省去物業的憂慮，加快了二手房交易進程，也能夠讓物業企業更好地應對地產經濟帶來的轉型升級。
3 結語
通過分析可以看出，在未來房地產市場發展的過程中，二手房及物業管理這兩個行業的發展將對未來經濟地產的發展起主導作用，且隨著人們對于優居環境的追求，在購買房屋的過程中，物業管理的地位將會愈加突出，優質物業管理的住宅小區價格將會明顯高于低質服務的小區，物業管理對二手房成交的加成權重也會日趨加重，二者互相促進，互相完善。二手房交易市場逐漸克服信息不對稱帶來的障礙，物業管理也會在市場化競爭浪潮中找到突破口，實現管理升級，為房屋保值增值帶來多樣化的管理模式。
參 考 文 獻
[1]石先佐.物業管理行業的拐點已現[J].住宅與房地產，2018(9)：23-27.
[2]鄒愛華，劉剛，李繼超.城市舊住宅小區物業管理研究[J].中國管理信息化，2018，21(17)：135-137.
[3]楊虹，羅成.物業管理對房地產銷售價格的影響分析[J].住宅與房地產，2018(21)：41-42.
