【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大影響，房地產(chǎn)行業(yè)投入資金大，建設(shè)周期長(zhǎng)，資金回籠慢，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，其對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀經(jīng)濟(jì)政策比較敏感是該行業(yè)的特點(diǎn)，因此對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)受到相關(guān)部門的特別關(guān)注。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);審計(jì)

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)現(xiàn)狀

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)自身特點(diǎn)、內(nèi)控制度的不健全、會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)以及個(gè)別開發(fā)商人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，因此審計(jì)人員在審計(jì)中面臨很高的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、房地產(chǎn)審計(jì)內(nèi)容

　　第一，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)是否完備，有無(wú)從相關(guān)部門取得五證，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《開工證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《商品房銷售許可證》或商品房預(yù)售許可證。

　　第二，測(cè)試企業(yè)的內(nèi)部控制。審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審計(jì)程序前，根據(jù)該企業(yè)的特點(diǎn)以及相關(guān)制度，執(zhí)行相應(yīng)的審計(jì)程序?qū)υ撈髽I(yè)的內(nèi)部控制制度的有效性、合理性進(jìn)行測(cè)試，這主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目立項(xiàng)，招投標(biāo)情況、簽訂的合同、目前建設(shè)情況、工程預(yù)算、竣工結(jié)算、以及銷售的整個(gè)流程是否有遵守相應(yīng)的內(nèi)部控制度進(jìn)行檢查，根據(jù)測(cè)試結(jié)果判斷該企業(yè)的內(nèi)控是否值得信賴，從而確定下一步進(jìn)行的審計(jì)范圍和程序。

　　第三，充分了解企業(yè)房屋的銷售情況，審計(jì)人員可以檢查相關(guān)房屋的銷售單據(jù)、證明文件、合同，與被審計(jì)單位相關(guān)人員溝通，詢問、還可以通過實(shí)地觀察、咨詢專家等方式，了解真實(shí)的房屋銷售價(jià)格、面積，賣出時(shí)間等具體的信息。

　　第四，執(zhí)行實(shí)質(zhì)性審計(jì)程序，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況做出評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)一般涉及資金量比較大、投資建設(shè)的周期較長(zhǎng)、受到國(guó)家相關(guān)的政策影響比較大，因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也比一般企業(yè)高出許多。審計(jì)人員在對(duì)其審計(jì)過程中，應(yīng)關(guān)注企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，有無(wú)異常波動(dòng)，對(duì)企業(yè)的收入、成本核算、預(yù)收款項(xiàng)等列為審計(jì)中重點(diǎn)領(lǐng)域。

　　三、房地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目審計(jì)方法

　　1.收入審計(jì)

　　房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)是房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)的重點(diǎn)領(lǐng)域，收入的錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，主要集中于收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)不適當(dāng)、前后期不一致等問題。

　　(1)收入時(shí)間點(diǎn)的確認(rèn)。按照業(yè)務(wù)性質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)可以劃分為一級(jí)土地開發(fā)業(yè)務(wù)、二級(jí)住宅及商業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)、物業(yè)出租業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)等多種類型。不同業(yè)務(wù)類型其業(yè)務(wù)流程以及對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)審計(jì)問題也不盡相同。首先是針對(duì)二級(jí)住宅及商業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)該如何確認(rèn)收入的時(shí)間點(diǎn)，在期房銷售階段，一是房屋竣工驗(yàn)收，并按照合同約定向購(gòu)房人發(fā)放入住通知，且通知約定的期限屆滿;二是房屋竣工驗(yàn)收，并向購(gòu)房人辦理完成入住手續(xù)。在現(xiàn)房銷售階段。一般在簽訂合同收取款項(xiàng)，并辦理入住時(shí)點(diǎn)確認(rèn)銷售收入。此外，如果合同約定交房時(shí)點(diǎn)在后，但入住在前，則在入住時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入。

　　由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式、流程及商品等的多樣性，監(jiān)管法規(guī)各有不同。審計(jì)人員應(yīng)根據(jù)不同情況，依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)—收入》第四條的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行職業(yè)判斷。

　　(2)相關(guān)證據(jù)的取得及方法，

　　①取得商品房銷(預(yù))售許可證，檢查內(nèi)部審核記錄是否完整，以確定被審計(jì)單位按規(guī)定辦理銷(預(yù))售許可證，獲取該企業(yè)收入確認(rèn)的會(huì)計(jì)政策，與前期采用的會(huì)計(jì)政策、同行業(yè)收入確認(rèn)政策進(jìn)行比較，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況及相關(guān)合同條款約定，判斷收入確認(rèn)會(huì)計(jì)政策的合理性和延續(xù)性。同時(shí)，關(guān)注周期性、偶然性的收入是否符合既定收入確認(rèn)原則及方法。

　?、跈z查銷售合同條款及簽章和簽字是否齊全，以確定合同簽訂流程規(guī)范，合同主要條款經(jīng)過審核;查詢預(yù)售項(xiàng)目是否已辦理入網(wǎng)手續(xù)，買賣合同是否已到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案并公布在網(wǎng)上;獲取相關(guān)數(shù)據(jù)，如銷售臺(tái)賬、銷售報(bào)表等資料，重新計(jì)算主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，與實(shí)際入賬收入金額核對(duì)。

　　③檢查銀行進(jìn)賬單與會(huì)計(jì)憑證是否相符，以確定銷售收款是否及時(shí)或全額入賬;檢查銀行進(jìn)賬單與銷售合同是否相符，POS機(jī)刷卡單簽字與合同是否相符，以確定收款金額與銷售合同條款相符。④取得預(yù)收賬款記錄，檢查收款記錄與銷售發(fā)票金額是否一致，以確定收款金額與銷售發(fā)票金額相符;結(jié)合預(yù)收賬款(或應(yīng)收賬款)的賬齡，判定企業(yè)是否存在收入造假的情況，尤其是賬期較長(zhǎng)的客戶未辦理按揭貸款。如果存在預(yù)收款掛賬時(shí)間超過交房時(shí)間的，應(yīng)根據(jù)重要性水平及形成差異的原因，結(jié)合存貨項(xiàng)目審計(jì)關(guān)注其真實(shí)性，判斷是否存在多計(jì)收入的情況。對(duì)于出現(xiàn)銷售退回的現(xiàn)象，嚴(yán)格檢查其合同、收據(jù)、及相關(guān)發(fā)票否符合規(guī)定，結(jié)合銷售清單、憑證檢查其賬務(wù)處理是否準(zhǔn)確。

　　2.成本審計(jì)

　　對(duì)成本審計(jì)過程中，首先，檢查房地產(chǎn)公司賬面是否有大量預(yù)付賬款，預(yù)付賬款中有較大比重是房地產(chǎn)公司開發(fā)成本，這些企業(yè)為了調(diào)節(jié)成本，往往會(huì)以未結(jié)算為由在預(yù)付賬款掛賬。其次，調(diào)取開發(fā)商預(yù)算材料，從相關(guān)部門調(diào)取工程完工形象進(jìn)度資料，從檔案管理部門調(diào)取企業(yè)與開發(fā)商之間簽訂的工程合同，判斷開發(fā)商是否有足夠?qū)嵙χЦ渡唐贩块_發(fā)成本及是否有足夠?qū)嵙χЦ冻邪探ㄔ旃こ炭?。索取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工成本結(jié)轉(zhuǎn)表，并復(fù)合其結(jié)轉(zhuǎn)方法是否正確。

　　3.債權(quán)債務(wù)審計(jì)

　　第一，檢查、分析被審計(jì)單位期末往來(lái)款項(xiàng)的形成原因、款項(xiàng)性質(zhì)。

　　第二，對(duì)被審計(jì)單位與債權(quán)債務(wù)單位的往來(lái)對(duì)賬單據(jù)、結(jié)算資料、合同等相關(guān)資料的檢查來(lái)確定往來(lái)款項(xiàng)是否真實(shí)，債權(quán)債務(wù)是否真實(shí)，資金往來(lái)是否真實(shí)。

　　第三，對(duì)長(zhǎng)期掛賬的往來(lái)款項(xiàng)進(jìn)行分析，明確掛賬原因，結(jié)合債權(quán)債務(wù)單位經(jīng)營(yíng)情況等，對(duì)于款項(xiàng)收付可能性較小的款項(xiàng)進(jìn)行提示，并考慮減值準(zhǔn)備計(jì)提的恰當(dāng)性。

　　第四，對(duì)往來(lái)款項(xiàng)執(zhí)行必要的函證程序，取得債權(quán)債務(wù)單位的確認(rèn)資料。

　　第五，對(duì)于該企業(yè)的長(zhǎng)短期借款，應(yīng)索取金融機(jī)構(gòu)借款合同，企業(yè)償還本金、利息的銀行單據(jù)，核對(duì)合同金額與賬面金額是否一致，測(cè)算借款日到審計(jì)日應(yīng)計(jì)利息是否全額入賬，測(cè)算數(shù)字是否與企業(yè)賬面金額一致，如存在差異依據(jù)重要性原則要做出相應(yīng)審計(jì)調(diào)整。

　　4.實(shí)物資產(chǎn)審計(jì)

　　第一，檢查固定資產(chǎn)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)是否符合規(guī)定;折舊政策是否按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行;后續(xù)支出的會(huì)計(jì)處理是否準(zhǔn)確;檢查固定資產(chǎn)分類是否正確。

　　第二，檢查相關(guān)資產(chǎn)是否辦理產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬關(guān)系是否清晰;檢查固定資產(chǎn)是否用于抵押或?yàn)樗俗鞯盅簱?dān)保。

　　第三，對(duì)重要資產(chǎn)進(jìn)行清點(diǎn)，確保公司賬面資產(chǎn)與實(shí)物、卡片賬一致。

　　第四，在清點(diǎn)過程中關(guān)注資產(chǎn)使用狀態(tài)，檢查是否有已損毀未及報(bào)損資產(chǎn)、是否存在已無(wú)法使用但未作處理資產(chǎn)，是否存在已損壞但未申報(bào)的資產(chǎn)。

　　5.稅費(fèi)審計(jì)

　　首先，房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，首先，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)建材、水泥、玻璃、家裝等，涉及多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。其次，房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期較長(zhǎng)、占用資金大、覆蓋區(qū)域廣，導(dǎo)致難以檢查，房地產(chǎn)行業(yè)有立項(xiàng)、獲取土地、規(guī)劃施工、裝修、銷售等環(huán)節(jié)。由于其行業(yè)特殊性，稅費(fèi)的核算也不同于一般企業(yè)，特別是國(guó)家營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅由價(jià)內(nèi)的營(yíng)業(yè)稅變成了價(jià)外的增值稅，確認(rèn)收入的時(shí)間和金額也發(fā)現(xiàn)了變化，按照財(cái)稅36號(hào)及18號(hào)公告，預(yù)繳義務(wù)的時(shí)間為實(shí)際收到預(yù)收款時(shí)，預(yù)繳的基數(shù)為實(shí)際收到的全部預(yù)收款，強(qiáng)調(diào)是收到。土地增值稅暫行條件實(shí)施細(xì)則規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省(自治區(qū)、直轄市)確定。

　　所以，審計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)應(yīng)注意企業(yè)是否有隱瞞收入、擠占、多提、虛列成本的情況發(fā)生這些都可導(dǎo)致偷漏稅款的發(fā)生。

　　第一，獲取或編制應(yīng)交稅費(fèi)明細(xì)表，審計(jì)人員應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅特點(diǎn)測(cè)算應(yīng)交稅費(fèi)與企業(yè)計(jì)提是否一致，并審核其賬面余額和報(bào)表余額及相關(guān)明細(xì)是否一致。

　　第二，核對(duì)其賬面未交稅費(fèi)是否準(zhǔn)確，并與稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，如不一致，查清楚原因并記錄，提請(qǐng)被審計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整。

　　第三，提取被審計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)月度、季度、年度納稅申報(bào)表，及企業(yè)所得稅匯算清繳相關(guān)資料，檢查納稅資料是否存在問題，其賬務(wù)處理是否符合國(guó)家相關(guān)財(cái)經(jīng)法律規(guī)定。

　　第四，要結(jié)合資產(chǎn)項(xiàng)、負(fù)債項(xiàng)、權(quán)益項(xiàng)及相關(guān)稅費(fèi)等項(xiàng)目審計(jì)，檢查房地產(chǎn)企業(yè)納稅是否合理，是否存在需要補(bǔ)繳稅款的情況。

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