【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的貢獻(xiàn)越來越明顯。住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式的實(shí)施，對(duì)改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾日益增長的住房消費(fèi)需求，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。本文對(duì)我國住宅產(chǎn)業(yè)化的問題進(jìn)行了分析并提出解決問題的對(duì)策。

　　【關(guān)鍵詞】住宅產(chǎn)業(yè);問題;對(duì)策

　　一、住宅產(chǎn)業(yè)化存在的問題分析

　　(一)外部環(huán)境存在的問題

　　(1)認(rèn)知理念不足

　　住宅產(chǎn)業(yè)化通常被簡單地理解為預(yù)制混凝土技術(shù)，也就是PC技術(shù)。許多政府的激勵(lì)措施也針對(duì)PC。事實(shí)上，PC只是工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化的一部分。忽視了部品部件是產(chǎn)業(yè)化的重要組成部分。產(chǎn)業(yè)化應(yīng)該是一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈。沒有部品構(gòu)件的參與，建筑只能被稱為工業(yè)化，而不是產(chǎn)業(yè)化。大多數(shù)的消費(fèi)觀念的住房行業(yè)仍然是非常模糊的，新技術(shù)和新材料的應(yīng)用結(jié)果也不明白，而且還沒有敏銳地意識(shí)到住宅產(chǎn)業(yè)化的好處，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)業(yè)化住宅持懷疑態(tài)度。

　　(2)住宅產(chǎn)業(yè)化的政策配套問題

　　多年來，我國推行住宅產(chǎn)業(yè)化大多停留在宏觀政策層面或僅在建造技術(shù)方面強(qiáng)制推行某項(xiàng)建造技術(shù)，而沒有針對(duì)市場投資者，從而使得長期以來，在推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化方面房地產(chǎn)企業(yè)積極性普遍不高，導(dǎo)致了住宅產(chǎn)業(yè)化相對(duì)滯后。

　　(二)技術(shù)問題

　　(1)技術(shù)缺乏

　　住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化的核心是提高住宅建設(shè)工業(yè)化水平，而工業(yè)化生產(chǎn)的前提在于提高住宅部品的整體生產(chǎn)水平。目前我國的住宅部品、設(shè)備的開發(fā)和試制工作仍處于自發(fā)階段，從行業(yè)推進(jìn)來說，設(shè)計(jì)、施工構(gòu)配件生產(chǎn)，整個(gè)環(huán)節(jié)上目前都是能力相對(duì)不足，全國這么多設(shè)計(jì)單位、施工企業(yè)，但是真正能夠把預(yù)裝配做好的還不多。

　　(2)標(biāo)準(zhǔn)化尚未建立，無章可循

　　我國至今尚沒有建立健全部品認(rèn)證制度和部品準(zhǔn)入制度。住宅部品缺乏可靠性能和質(zhì)量的保證。且構(gòu)件廠的質(zhì)量監(jiān)管問題待解決，使得住宅產(chǎn)業(yè)化的部品市場監(jiān)管不規(guī)范，次品充斥施工工地。優(yōu)良部品受到?jīng)_擊，得不到有效的保護(hù)，新產(chǎn)品開發(fā)和營銷普遍受阻。

　　(三)管理運(yùn)行問題

　　在我國30多年的住宅產(chǎn)業(yè)化探索中，市場參與度仍然很少，這是因?yàn)樽≌a(chǎn)業(yè)化尚未形成規(guī)模，導(dǎo)致工業(yè)用房的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)住宅。開發(fā)商不想提高技術(shù)和增加風(fēng)險(xiǎn)的額外費(fèi)用，住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，在新技術(shù)、新材料的應(yīng)用上可能會(huì)導(dǎo)致成本的增加和風(fēng)險(xiǎn)的增加，大多數(shù)開發(fā)商仍持猶豫，觀望的心態(tài)。住房行業(yè)是關(guān)系到千家萬戶，憑著某一個(gè)地產(chǎn)公司的力量是做不起來的。

　　二、對(duì)策分析

　　(一)國家政策的支持

　　針對(duì)供應(yīng)鏈不完善、企業(yè)參與度低的問題不是純粹靠市場經(jīng)濟(jì)就能夠解決的，還要有一個(gè)來自政策層面強(qiáng)有力地推進(jìn)。政策紅利是近幾年住宅產(chǎn)業(yè)化加快推進(jìn)的一個(gè)主要原因。各級(jí)政府應(yīng)采取切實(shí)可行的措施推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，有效的經(jīng)濟(jì)政策支持是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的重要保障。

　　①政府對(duì)住房產(chǎn)業(yè)化的支持，應(yīng)落實(shí)到稅收、貸款、用地等具體問題上，以解決開發(fā)商的后顧之憂。對(duì)率先進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)要優(yōu)先扶持，給予開發(fā)商品房的開發(fā)商和施工企業(yè)稅收減免待遇和銀行貸款支持。并促成開發(fā)商和有能力的部品供應(yīng)商之間的合作，對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的部品體系、建筑體系和技術(shù)支撐體系給予在稅收、金融等方面的優(yōu)惠政策支持。

　　②按照有關(guān)政策法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，在原計(jì)劃建筑面積的基礎(chǔ)上，給予一定數(shù)量的建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)。

　　③鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)建設(shè)。

　　④培育構(gòu)配件生產(chǎn)企業(yè)等實(shí)施主體，優(yōu)化構(gòu)配件生產(chǎn)企業(yè)的布局。

　　⑤鼓勵(lì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈資源整合。支持有條件的區(qū)縣和企業(yè)創(chuàng)建國家級(jí)住宅產(chǎn)業(yè)化基地，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工和構(gòu)配件生產(chǎn)等相關(guān)企業(yè)優(yōu)勢互補(bǔ)。

　　⑥加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，支持重大項(xiàng)目和企業(yè)自主創(chuàng)新能力提高，培育現(xiàn)代建筑業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)，加大金融支持力度。才能對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)工作產(chǎn)生良好的激勵(lì)作用。

　　(二)發(fā)展分配式住宅

　　裝配式住宅的各組成主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件，不需要在現(xiàn)場制作，而是預(yù)先在預(yù)制場和加工廠制作、運(yùn)輸?shù)浆F(xiàn)場吊起，安裝，連接等工序。工程現(xiàn)場的建筑材料完全是工廠制作的半成品，施工單位在工程現(xiàn)場對(duì)半成品進(jìn)行一定處理后，然后把半產(chǎn)品進(jìn)行房屋拼裝。建筑工地不再把瓦工、木工、鋼盤工等工種分得那么細(xì)，建筑工人由過去那種復(fù)雜的多工種角色，轉(zhuǎn)變?yōu)閱我坏难b配工角色。這種裝配化制造房屋避免了傳統(tǒng)施工建造的缺點(diǎn)，施工速度非常快，可在短期內(nèi)竣工。這種工藝對(duì)施工企業(yè)來說，工人勞動(dòng)強(qiáng)度大幅度減少，交叉作業(yè)井然有序;房屋裝配中的每道工序都可以像設(shè)備安裝那樣檢查其精度，以確保房屋制造的質(zhì)量;施工時(shí)的噪音降低，物料堆放場地減少，有利于環(huán)境的保護(hù);由于工廠化的生產(chǎn)和現(xiàn)場的標(biāo)準(zhǔn)裝配，使房屋制造成本降低，并容易滿足室內(nèi)設(shè)備安裝和裝飾裝修的要求。因此，裝配式制造房屋的許多優(yōu)點(diǎn)是傳統(tǒng)房屋建造方法無法相比的。

　　(三)BIM技術(shù)的運(yùn)用

　　建筑信息模型(Building Information Modeling)或者建筑信息管理(Building Information Management)是以建筑工程項(xiàng)目的各項(xiàng)相關(guān)信息數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，建立起三維的建筑模型，通過數(shù)字信息仿真模擬建筑物所具有的真實(shí)信息。它具有信息完備性、信息關(guān)聯(lián)性、信息一致性、可視化、協(xié)調(diào)性、模擬性、優(yōu)化性和可出圖性八大特點(diǎn)。

　　住宅產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)是最大限度地節(jié)省時(shí)間和金錢，而一個(gè)合格的建筑模型可以惠及整個(gè)產(chǎn)業(yè)化住宅設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，更好地把握整體項(xiàng)目。因此，BIM技術(shù)是建筑工業(yè)化和住宅產(chǎn)業(yè)化的重要途徑，也是實(shí)現(xiàn)我國建筑業(yè)“綠色、環(huán)保、低碳”，的重要途徑，也是國家“十二五”建設(shè)工程項(xiàng)目“信息化”“工業(yè)化”主要導(dǎo)向。BIM在住宅產(chǎn)業(yè)化中的優(yōu)勢可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：

　　(1)一般住宅的設(shè)計(jì)體系，由于住宅的戶型可以簡單地看成是單元重復(fù)，而簡單的房型決定了它可以進(jìn)行模塊化設(shè)計(jì)。“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，要求我們可以通過家庭結(jié)構(gòu)、年齡和職業(yè)要求知道在設(shè)計(jì)過程中需要考慮的比例，輔助以模塊化設(shè)計(jì)理念來針對(duì)不同住戶設(shè)計(jì)出通用化、一般化、長久化的住宅空間。

　　(2)隨著住宅市場競爭的日益激烈，客戶體驗(yàn)也至關(guān)重要。住宅產(chǎn)品、住宅體驗(yàn)、運(yùn)營維護(hù)服務(wù)，都決定了住宅產(chǎn)業(yè)化的市場效應(yīng)。基于BIM平臺(tái)的可持續(xù)性分析可以利用日照、照明、能耗、結(jié)構(gòu)分析等工具，提高住宅全壽命周期體驗(yàn)，提高住宅性能。

　　(3)實(shí)現(xiàn)住宅生產(chǎn)的住宅構(gòu)件和配件需要標(biāo)準(zhǔn)化的住宅建筑設(shè)計(jì)和標(biāo)準(zhǔn)化的工業(yè)生產(chǎn)。在通用住宅的設(shè)計(jì)體系中，通過BIM指導(dǎo)生產(chǎn)設(shè)計(jì)，能準(zhǔn)確把握元件的特性，統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)制梁板柱、門窗、家具等，并對(duì)施工組裝進(jìn)行指導(dǎo)，BIM則可以通過與限定值的產(chǎn)品目錄，指導(dǎo)構(gòu)件的裝配位置、裝配順序，最終確保在縮短工期的前提下，使住宅工程質(zhì)量得到提高。因此，BIM平臺(tái)的應(yīng)用與住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣是相輔相成的。

　　(4)基于BIM的4D、5D分析，可以使建筑，結(jié)構(gòu)，機(jī)電，暖通空調(diào)等許多專業(yè)以BIM作為一個(gè)協(xié)同設(shè)計(jì)系統(tǒng)。

　　綜上所述，住宅產(chǎn)業(yè)化與BIM技術(shù)相輔相成，相互促進(jìn)。住宅產(chǎn)業(yè)化是住宅市場的發(fā)展趨勢，BIM技術(shù)是住宅市場的實(shí)施平臺(tái)。

　　【參考文獻(xiàn)】

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