經(jīng)濟(jì)適用房，作為一種特殊的商品房，大家都不陌生，它是政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向有一定購買能力的城市低收入住房困難家庭供應(yīng)。是具有保障性質(zhì)的政策性住房，對(duì)購買人只擁有有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)過多年的建設(shè)和實(shí)踐，出現(xiàn)過諸多管理現(xiàn)象和社會(huì)現(xiàn)象，大家議論較多的是銷售價(jià)格過高，購買對(duì)象不符合條件，出現(xiàn)了富人購買的現(xiàn)象，用途發(fā)生了變化，經(jīng)濟(jì)適用住房用于出租、轉(zhuǎn)讓、供不應(yīng)求，以經(jīng)濟(jì)適用住房名義變相搞其它類型的房地產(chǎn)開發(fā)，以及管理漏洞和腐敗問題等，針對(duì)這些現(xiàn)象，政府出臺(tái)過政策和文件，但影響力與效果不佳，基于上述原因，社會(huì)上出現(xiàn)過取消經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的論調(diào)。其實(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房因地域存在較大的差異：如大城市，因土地掛牌轉(zhuǎn)讓價(jià)格較高，商品房和經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格差別較大，經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格上的優(yōu)越性特別明顯，社會(huì)較容易接受，但因這價(jià)格差的原因就出現(xiàn)過轉(zhuǎn)賣房號(hào)和非法購買的現(xiàn)象;中小城市：如地級(jí)市、縣級(jí)市，因士地出讓價(jià)格相對(duì)大城市低，其經(jīng)濟(jì)適用房銷售單價(jià)與商品房單價(jià)相比區(qū)別較小，同時(shí)房建面積小，民眾難以接受，從而違規(guī)現(xiàn)象較多，違規(guī)便存在政策障礙和引起社會(huì)關(guān)注，矛盾層出不窮，致使建設(shè)難以進(jìn)行。政府建設(shè)職能管理部門失去信心，百姓對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)嚴(yán)重不滿的呼聲也不絕于耳。現(xiàn)對(duì)中小城市的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)談?wù)劚救说目捶ā?/p>

　　1 經(jīng)濟(jì)適用住房、商品房、集資房、廉租房的區(qū)別

　　商品房其發(fā)展由市場決定，政策只是宏觀調(diào)控。其發(fā)展主導(dǎo)全由市場和開發(fā)商本身決定，開發(fā)商具有相當(dāng)多的自主權(quán)，其房價(jià)具有商品的全部特性，也是供求關(guān)系的晴雨表。

　　經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的區(qū)別表現(xiàn)在：第一組織建設(shè)的主體不同：經(jīng)濟(jì)適用房由政府納入城市總體規(guī)劃和年度計(jì)劃由政府職能部門組織建設(shè)，帶有政治色彩，商品房則是由企業(yè)自主組織建設(shè)。第二建設(shè)的目的不同：經(jīng)濟(jì)適用房是解決中低收入人群的住房問題，是社會(huì)主義的優(yōu)越性;商品房建設(shè)在滿足社會(huì)需求的同時(shí)還是以獲取利潤為目的。第三政策要求不同：經(jīng)濟(jì)適用房只能是小戶型，政策規(guī)定套內(nèi)面積為60平方米;不能直接上市交易;購買對(duì)象由政府控制，銷售價(jià)格由政府審查等等，商品房則沒有上述要求。第四成本不同：如其中土地成本，商品房是出讓地，其土地價(jià)格是競拍獲得土地的土地價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用房是行政劃撥土地，其土地價(jià)是由政府決定的征用土地價(jià)加移民拆遷安置費(fèi)組成，另外政府收取的規(guī)費(fèi)不同，成本也就不同，經(jīng)濟(jì)適用住房享受政府優(yōu)惠政策，減免了固定資產(chǎn)投入方向調(diào)節(jié)稅，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費(fèi)、人防工程易地建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)等專項(xiàng)收費(fèi)和基金，減半收取水電增容費(fèi)、行政事業(yè)收費(fèi)、住宅小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用;另外，屬于經(jīng)營性設(shè)施的，由經(jīng)營者負(fù)擔(dān);屬于非經(jīng)營性設(shè)施的由政府或者單位承擔(dān)。商品房則沒有這樣的優(yōu)惠條件。第五銷售的價(jià)格不同：經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格是成本加3%的利潤或直接為成本價(jià)，商品房的價(jià)格則是由市場和開發(fā)商決定，同時(shí)還受違規(guī)炒作的影響。

　　集資房是單位集團(tuán)組織，職工內(nèi)部集資，帶有一定福利性的商品房。因產(chǎn)生社會(huì)房產(chǎn)分配不公而逐步退出。

　　廉租房是由國家財(cái)政、地方財(cái)政出資建設(shè)，是國有資產(chǎn)，不進(jìn)行交易流通，廉價(jià)出租，用來解決無房困難戶的住房問題。是國家財(cái)政實(shí)力的表現(xiàn)，可以拉動(dòng)內(nèi)需，是一項(xiàng)民心工程。在社會(huì)主義初級(jí)階段需要財(cái)政解決的吃飯，教育，醫(yī)療，養(yǎng)老等問題很多，應(yīng)量力而行，過多建設(shè)不是明智之舉。

　　2 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，特別是經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)是目前社會(huì)的責(zé)任

　　“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”這是幾千年前的呼喚，也是處在社會(huì)主義初級(jí)階段的中國解決數(shù)億人住房的愿望，隨著全面建設(shè)小康社會(huì)的步伐，未來20---30年將有幾億人要從農(nóng)村搬到城鎮(zhèn)來，這是人類歷史上最大規(guī)模的遷移，城市化水平有望達(dá)到60%，并按百分之二以上的速度遞增。要達(dá)到建設(shè)部提出小康社會(huì)的住房標(biāo)準(zhǔn)——“戶均一套房，人均一間房”功能配套，設(shè)備齊全，深知任重道遠(yuǎn)。依靠商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、廉租房中的哪一種建設(shè)方式是無法解決的，只有一起發(fā)展才能緩解這一供求矛盾。處于社會(huì)主義初級(jí)階段的中國，中低收入人群占絕大多數(shù)，解決其住房問題只有利用其本人自身的力量得到國家和社會(huì)的支持才能實(shí)現(xiàn)，那就是經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用房的本質(zhì)還是自身在寬松的政策環(huán)境中解決自已的住房問題。

　　數(shù)億人的搬遷不僅僅只是住房問題，還要解決他們的就業(yè)、上學(xué)、養(yǎng)老、衣食住行等生存問題，沒有產(chǎn)業(yè)、沒有商業(yè)貿(mào)易、則這種搬遷就沒有生存空間，同時(shí)，如果土地政策不能與這種大遷移配套的土地供應(yīng)量配套，矛盾就會(huì)爆發(fā)出來，表現(xiàn)形式就是土地價(jià)格上漲，帶動(dòng)房價(jià)上漲，當(dāng)然違法的“小產(chǎn)權(quán)”事件就會(huì)不斷發(fā)生，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)也難以走出違規(guī)的怪圈。有些人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房有違法腐敗行為，而大加評(píng)論，要求停止經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，這是片面的，腐敗是制度缺陷和人性的劣根性造成的，不是只存在于哪一個(gè)行業(yè)，哪一個(gè)部門?？梢哉f哪一個(gè)時(shí)代，哪一個(gè)國家，哪一個(gè)社會(huì)角落都有它的影子。作為社會(huì)主義初級(jí)階段的中國，中低收入人群還是大多數(shù)，使其難以擠入供不應(yīng)求的商品房購買人群中。同時(shí)國家財(cái)政，地方財(cái)政也難以拿出足夠的資金建設(shè)如此多廉租房來滿足這種需要，只有經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)才是最佳途徑，因?yàn)樗羌⑸鐣?huì)的資助，主要以需求者自身的資金來解決本人的住房問題，政府的付出只是土地。土地是國家所有，公民使用，只要國家有計(jì)劃、有規(guī)劃、有規(guī)模的組織，對(duì)政府來說付出代價(jià)不高。至于社會(huì)力量的資助，減免相關(guān)部門配套費(fèi)及開發(fā)企業(yè)薄利經(jīng)營，對(duì)他們來說也是支持公益事業(yè)，有益而無害，同時(shí)增加了就業(yè)崗位。需求者只是在良好的社會(huì)平臺(tái)上利用自身有限的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，解決自己的住房，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。同時(shí)也是擴(kuò)大內(nèi)需，發(fā)展經(jīng)濟(jì)的舉措，應(yīng)該大力提倡。

　　3 經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)狀

　　《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》由國家部委多次聯(lián)合發(fā)文，不斷完善，能夠解決操作過程中存在的主要問題，但主管部門執(zhí)行過程中存在偏差，同時(shí)，省市地方根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，出臺(tái)針對(duì)本地的操作細(xì)則文件較少，出現(xiàn)了利用保障制度建設(shè)“權(quán)力之房”，經(jīng)調(diào)查，中小城市的機(jī)關(guān)工作人員基本上利用單位集資建房或者單位辦公場所搬遷情況，購買到兩三套產(chǎn)權(quán)房，也就是說存在經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法為“權(quán)力之房”提供政策借口的現(xiàn)象，這也是中低收入人群不能公平購買的“變相經(jīng)濟(jì)適用住房”，至于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)過程中的現(xiàn)狀也不容樂觀：

　　3.1 管理混亂。如有些地區(qū)名為經(jīng)濟(jì)適用住房管理機(jī)構(gòu)，實(shí)無任何行政職能，是“自收自支”的事業(yè)單位，其本身的生存要靠自己去“收”，到哪里去“收”?經(jīng)濟(jì)適用住房就成了“搖錢樹”，有些地區(qū)監(jiān)管、開發(fā)一體，于是建設(shè)成了一個(gè)社會(huì)“矛盾窩”，戶型超標(biāo)、銷售對(duì)象未審批，購房業(yè)主利用經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)違規(guī)，要求政府將其變成商品房，形成政府搞開發(fā)，與民爭利，逆政企分開之潮流。

　　3.2 土地難以正常供應(yīng)，土地成本接近商品房土地成本。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，政府承擔(dān)了土地拆遷、資金籌資、項(xiàng)目管理等大量的前置性職能，土地供應(yīng)受國家宏觀政策影響，難以保證正常供應(yīng)，政府操作難以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)，操作效率低下，辦事進(jìn)度還沒跟上政策變化進(jìn)程和人事變動(dòng)等，征地拆遷難度不斷增大，拆遷安置成本高。時(shí)間長矛盾就多，辦公成本高，綜述各方面因素，經(jīng)濟(jì)適用房土地成本低的優(yōu)越性不明顯。

　　3.3 經(jīng)濟(jì)適用房籌資困難，商業(yè)銀行一般不貸款，項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)由政府負(fù)責(zé)難以到位。地方財(cái)政預(yù)算未安排經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)資金，大量前期建設(shè)資金由經(jīng)辦方自己融資解決，同時(shí)經(jīng)辦方一般為“自收自支”的事業(yè)單位，單位本身的運(yùn)轉(zhuǎn)資金也來源于項(xiàng)目開發(fā)，資金運(yùn)轉(zhuǎn)難度大，財(cái)務(wù)成本高。 經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以用在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款，但實(shí)際操作中商業(yè)銀行對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目敬而遠(yuǎn)之。原因有三：第一土地為行政劃撥的，屬政府所有，項(xiàng)目抵押不能規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn);第二經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)管理一般為行政事業(yè)單位，放貸款不是純屬的商業(yè)行為;第三經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)是為民辦實(shí)事的項(xiàng)目，政策不允許項(xiàng)目有盈利，政策規(guī)定利潤為3%。在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，項(xiàng)目運(yùn)作不可能沒有風(fēng)險(xiǎn)，情況發(fā)生變化項(xiàng)目就有虧損，沒有償還貸款的能力。基于以上幾點(diǎn)，商業(yè)銀行一般不放貸，項(xiàng)目籌資難，只能以內(nèi)部集資的形式籌資。有的由施工方帶資，墊資。建設(shè)方?jīng)]有主動(dòng)性，更談不上控制工程進(jìn)度了。

　　同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法規(guī)定，項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)由政府負(fù)責(zé)，中小城市地方財(cái)政基本上是“吃飯”財(cái)政，需要用錢的地方很多，基礎(chǔ)設(shè)施的資金很少有城市列入了財(cái)政預(yù)算，基礎(chǔ)設(shè)施難以到位，有些不得不由經(jīng)辦方自籌資金建設(shè)，而列入開發(fā)成本。

　　總之，這兩項(xiàng)政策難以落實(shí)到位。

　　3.4 內(nèi)部控制制度和相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制不夠健全。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)建到竣工驗(yàn)收交付使用和商品房一樣，周期長，正常情況一個(gè)項(xiàng)目的周期為二到三年，這期間常常忽視工程建設(shè)管理中存在的問題，監(jiān)管也只注重工程核減額，不注重投資的審核。人事任免由行政控制，不一定是根椐需要配備人才，有的作為政府解決就業(yè)安置的渠道如部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)人員和干部家屬子女，也就是說管理經(jīng)濟(jì)適用房的機(jī)構(gòu)和承建機(jī)構(gòu)是否有管理能力還存在疑問。

　　3.5 經(jīng)濟(jì)適用房的房價(jià)雖然已低于普通商品房，但對(duì)低收入家庭來說仍然無法接受。中小城市其房單價(jià)一般低于商品房400～500元每平方米，其建設(shè)成本受市場影響仍然很高，家家都能買得起房還是夢想。

　　4、建設(shè)好經(jīng)濟(jì)適用房的措施和建議

　　4.1 正確認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房，是政府為民辦實(shí)事的表現(xiàn)，既然是為民辦實(shí)事，那它面對(duì)的是社會(huì)大眾，具有公開性，社會(huì)上難免有不同的看法。至于政府暫時(shí)未收回土地出讓金，但它仍然是經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一種形式，其社會(huì)效益，政治效益也不可估量。最近推出的廉租房是國有投資，其建設(shè)監(jiān)督具有封閉性，腐敗問題比經(jīng)濟(jì)房更隱蔽，同時(shí)受國家財(cái)政實(shí)力的限制，其不能替代經(jīng)濟(jì)房，經(jīng)濟(jì)房在我國應(yīng)長期存在，停止建設(shè)是錯(cuò)誤的輿論。

　　4.2 理順管理機(jī)制，政府職責(zé)和民間職責(zé)分開。經(jīng)濟(jì)房也是房地產(chǎn)的一種，涉及的范圍廣，如涉及的政府職能部門就有國土，規(guī)劃，建設(shè)，房產(chǎn)，墻改節(jié)能，人防，稅務(wù)等等，涉及的社會(huì)企業(yè)就有建設(shè)單位，設(shè)計(jì)，勘察，施工，監(jiān)理等等。那么經(jīng)濟(jì)房的土地拆遷，資金籌措，政策優(yōu)惠，購買對(duì)象控制是政府應(yīng)該承擔(dān)的職責(zé)，順利完成這職責(zé)的管理機(jī)構(gòu)就應(yīng)該由分管上述職能部門的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任主帥，才能加快工作進(jìn)程，減少管理成本。經(jīng)濟(jì)房的實(shí)施，也就是說建設(shè)，設(shè)計(jì)，施工等環(huán)節(jié)，理所應(yīng)當(dāng)由社會(huì)企業(yè)承擔(dān)，政府應(yīng)當(dāng)退出，經(jīng)濟(jì)房是微利項(xiàng)目，而企業(yè)是以營利為目的的組織，要解決這一矛盾就要求企業(yè)為企業(yè)“公民”。政府在招標(biāo)選擇時(shí)要嚴(yán)加控制。

　　4.3 合理規(guī)劃，以“城中村”的行式發(fā)展經(jīng)濟(jì)房。根椐中低收入人群分布情況合理分區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)房，分散建設(shè)難以管理，集中建設(shè)可減少管理成本，以“城中村”的行式也就是說，沿主要街道商業(yè)價(jià)值高的區(qū)域建商品房或商業(yè)項(xiàng)目，中間土地建經(jīng)濟(jì)房，這樣，可解決政府投資建配套難，籌資難，以及承建企業(yè)利潤低的矛盾。

　　4.4 合理設(shè)計(jì)：經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)以多層為主，高層因消防和主體結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)施工成本高，同時(shí)電梯運(yùn)行也會(huì)增加業(yè)主的居住成本，這對(duì)中低收入人群來說都是難以接受的，當(dāng)然多層住宅會(huì)浪費(fèi)土地，難以提高容積率，另外經(jīng)濟(jì)適用房面積小，居住人群中各戶人員組成及年齡結(jié)構(gòu)不同，這對(duì)戶型設(shè)計(jì)的空間合理利用和空間可變性提出了更高要求。

　　4.5 嚴(yán)格控制購買對(duì)象：購買人應(yīng)提前申請，經(jīng)審查后根據(jù)需求建設(shè)，購買人先交部份房款可解決籌資難的問題，當(dāng)然也要加強(qiáng)房款管理，

　　4.6 取消以經(jīng)濟(jì)房的名義建設(shè)的單位集資房，私人聯(lián)建房。這是社會(huì)不公的房屋分配制度，也是產(chǎn)生“權(quán)力之房”的根源，影響了經(jīng)濟(jì)房的社會(huì)聲譽(yù)。

　　參考文獻(xiàn)：《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》

　　作者簡介：

　　梁雄生，上海建筑材料工業(yè)學(xué)院工民建專業(yè)畢業(yè)。

　　1990年～2005年在湖南婁底工程公司從施工技術(shù)管理工作;

　　2005年至今在婁底市婁星住房管理局經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中心工作;

　　兼婁底市名星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總工程師。

　　獲全國注冊一級(jí)建行師資格、全國注冊監(jiān)理工程師資格、注冊咨詢師。