運(yùn)用辯證理論探討房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的實(shí)際問題，這對(duì)于提高項(xiàng)目成功率、投資回報(bào)率，乃至于部分以房地產(chǎn)為支撐的地方經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行質(zhì)量，對(duì)于加快實(shí)現(xiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控的平穩(wěn)實(shí)施，具有十分重要的意義。

　　一、項(xiàng)目調(diào)研階段

　　現(xiàn)象的因果聯(lián)系具有客觀性和普遍性。任何現(xiàn)象都有其產(chǎn)生的原因，任何現(xiàn)象都會(huì)引起一定的結(jié)果;同一現(xiàn)象在一種關(guān)系里可能是原因，在另一種關(guān)系里可能是結(jié)果。項(xiàng)目調(diào)研作為一種現(xiàn)象，它既是項(xiàng)目成敗的原因，又是調(diào)研人員、調(diào)研對(duì)象和調(diào)研材料等現(xiàn)象綜合作用的結(jié)果。項(xiàng)目調(diào)研包括項(xiàng)目信息的收集、分析、篩選、跟蹤、考察、論證等，它是項(xiàng)目開發(fā)的第一道工序，是項(xiàng)目決策的基礎(chǔ)。為了搞好項(xiàng)目調(diào)研，必須注意處理好三個(gè)關(guān)系。

　　(一)在組成項(xiàng)目調(diào)研班子時(shí)，必須處理好“專”與“雜”的關(guān)系

　　客觀事物具有規(guī)律性，每一個(gè)項(xiàng)目都有其自身的客觀規(guī)律。要把項(xiàng)目的規(guī)律調(diào)研清楚，就必須分別不同項(xiàng)目，抽選相關(guān)人員，組成相對(duì)固定的專門的項(xiàng)目調(diào)研班子。客觀事物還具有普遍聯(lián)系性，項(xiàng)目調(diào)研工作的涉及面較廣，要想搞清楚項(xiàng)目各方面的情況及其相互間的聯(lián)系，就必須組織多方面的人才共同調(diào)研。特別是大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及面廣，不管需要專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查，更需要技術(shù)、機(jī)械、商業(yè)管理、建筑材料等多方面的調(diào)查人員。“專”而不“雜”，配不成完整班子;“雜”而不“專”，模不到項(xiàng)目的底細(xì)。“專”是“雜”的前提和基礎(chǔ)，“雜”是“專”的合成和升華。

　　(二)在收集項(xiàng)目信息時(shí)，必須處理好“廣度”和“深度”的關(guān)系。

　　在同一層面上對(duì)不同對(duì)象進(jìn)行橫向調(diào)研，體現(xiàn)廣度;在不同層面上對(duì)同一對(duì)象進(jìn)行縱向調(diào)研，體現(xiàn)深度。廣度達(dá)不到，容易犯以偏概全的錯(cuò)誤;深度達(dá)不到，容易把表象當(dāng)成實(shí)質(zhì)。物質(zhì)世界處在永不停息的運(yùn)動(dòng)變化中，任何事物都在不斷地發(fā)展變化，不同的時(shí)間和空間呈現(xiàn)不同的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求千人千味，企業(yè)有盛衰之別，建筑技術(shù)總是在不斷完善、更新，物業(yè)產(chǎn)品總是在不斷成熟、換代。要想獲取大量有價(jià)值的第一手資料，項(xiàng)目調(diào)研就必須既有廣度，又有深度，就必須認(rèn)真選擇和考察調(diào)查研究的對(duì)象。一方面，調(diào)研對(duì)象必須是不同層面的典型，具有代表性，這就要求有“廣度”;另一方面，對(duì)每一個(gè)對(duì)象的調(diào)研必須全面、具體，這就要求有深度。

　　二、項(xiàng)目決策階段

　　項(xiàng)目決策屬于意識(shí)的范疇，是由客觀存在決定的，反過來又能對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)踐起巨大的能動(dòng)作用。項(xiàng)目決策合乎客觀規(guī)律性，項(xiàng)目建設(shè)才有成功的希望。要提高項(xiàng)目決策水平，實(shí)行科學(xué)決策，就必須建立科學(xué)的決策系統(tǒng)，堅(jiān)持科學(xué)的決策標(biāo)準(zhǔn)，兼顧項(xiàng)目的外部條件，使項(xiàng)目決策符合項(xiàng)目發(fā)展的客觀規(guī)律。

　　(一)理立群體決策與個(gè)人決策相結(jié)合的項(xiàng)目決策系統(tǒng)

　　歷史唯物主義認(rèn)為，人民群眾是歷史的創(chuàng)造者，是推動(dòng)社會(huì)前進(jìn)的決定力量，杰出人物是社會(huì)先進(jìn)勢(shì)力的代表，對(duì)于歷史的發(fā)展能夠起重大作用。根據(jù)這一原理，要搞好項(xiàng)目決策，就必須建立一個(gè)行業(yè)專家群體與企業(yè)老板個(gè)人相結(jié)合的決策系統(tǒng)。一方面，要堅(jiān)持走群眾路線，真正讓決策群發(fā)揮作用;另一方面，要對(duì)事物有自身的判斷，做到“集思廣益，獨(dú)斷專行”。在項(xiàng)目決策之前，要采取咨詢會(huì)、座談會(huì)、評(píng)估會(huì)等多種形式，廣泛聽取職工和有關(guān)行業(yè)專家的意見。在此基礎(chǔ)上，認(rèn)真地加以分析、研究和綜合，形成正確的結(jié)論，從而保證項(xiàng)目決策的科學(xué)性。

　　(二)堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，明確決策標(biāo)準(zhǔn)。

　　辯證唯物主義告訴我們，事物內(nèi)部矛盾引起事物的發(fā)展，主要矛盾的主要方面規(guī)定事物的性質(zhì)。根據(jù)這一原理，要決定一個(gè)項(xiàng)目建與不建、早建與遲建、以及項(xiàng)目規(guī)模的大小等等，都必須依據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的主要矛盾及其主要方面，即要以項(xiàng)目自身的本質(zhì)特征為依據(jù)，遵循項(xiàng)目發(fā)展的客觀規(guī)律。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，人們?cè)诹?xí)慣上總是對(duì)“填空白”的項(xiàng)目情有獨(dú)鐘，而對(duì)“重復(fù)建設(shè)”的項(xiàng)目厭惡有加，其實(shí)這種態(tài)度并不科學(xué)。“填空白”的項(xiàng)目，避免了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，可以不戰(zhàn)而勝，這是事實(shí)。比如金科集團(tuán)推出的一系列項(xiàng)目，“中華坊”、“綠韻康城”。“重復(fù)建設(shè)”的項(xiàng)目勢(shì)必與竟?fàn)帉?duì)手狹路相逢，必須苦戰(zhàn)而勝，這也是事實(shí)。

　　但并不是說“填空白”的項(xiàng)目就一定優(yōu)于“重復(fù)”的項(xiàng)目，關(guān)鍵還要看市場(chǎng)需求。凡是市場(chǎng)需求旺盛的項(xiàng)目，即使“重復(fù)”也可以建;凡是市場(chǎng)沒有需求的項(xiàng)目，即使“填空白”也不能建。華宇地產(chǎn)在重慶大量復(fù)制其高層建筑，萬科在全國(guó)復(fù)制旗下的城市花園系列，但其良好的質(zhì)量，特別是與市場(chǎng)對(duì)中檔樓盤的需求相吻合，造就了他們的成功。

　　還應(yīng)該注意到，“健康、綠色、節(jié)能”，代表著住宅項(xiàng)目開發(fā)的方向，可以作為項(xiàng)目決策的一般標(biāo)準(zhǔn)，但是對(duì)具體項(xiàng)目要作具體分析，好的項(xiàng)目往往具有以上的特征，而具有以上特征的項(xiàng)目卻未必都是好項(xiàng)目。

　　三、項(xiàng)目建設(shè)階段

　　項(xiàng)目建設(shè)是項(xiàng)目開發(fā)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，頭緒紛繁復(fù)雜，矛盾集中突出。根據(jù)對(duì)立統(tǒng)一規(guī)律和要抓主要矛盾及矛盾的主要方面的原理，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，著重應(yīng)當(dāng)解決好兩個(gè)問題，即：樓宇設(shè)備裝修和土建投資的適當(dāng)比例問題;施工進(jìn)度和工程質(zhì)量的兼顧問題。

　　(一) 樓宇設(shè)施裝修和土建投資的適當(dāng)比例問題“

　　有些項(xiàng)目，水、電、汽等公用設(shè)施的容量、功率、能量與生產(chǎn)線不配套，一梯八戶才一部電梯，每戶的電力供應(yīng)才達(dá)到3A的水平;有些項(xiàng)目，一期的設(shè)施和擴(kuò)建項(xiàng)目設(shè)施的能力不配套，項(xiàng)目的增大，而相應(yīng)的設(shè)施水平和容量并沒有增加。這種現(xiàn)象，可以統(tǒng)稱為“車和馬不配套”。這種現(xiàn)象也是一些項(xiàng)目市場(chǎng)口碑差、投資效益不好的重要原因。為了提高投資收益率，在項(xiàng)目建設(shè)中必須十分重視公用設(shè)施和生活設(shè)施的科學(xué)配置，使之都能充分發(fā)揮能力，都能滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，力求避免“車和馬不配套”的現(xiàn)象。

　　(三)施工進(jìn)度和工程質(zhì)量的兼顧問題

　　如果把項(xiàng)目建設(shè)速度比作“魚”，把項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量比作“熊掌”，那么，就應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“魚和熊掌都要”。速度和質(zhì)量，在工程施工中是一對(duì)矛盾，這對(duì)矛盾的同一載體是項(xiàng)目投資的效益。速度就是效益，時(shí)間就是金錢。為了加快項(xiàng)目建設(shè)速度，必須加強(qiáng)工作的計(jì)劃性，科學(xué)安排土建、設(shè)備訂購(gòu)與安裝、環(huán)境園林施工的時(shí)間進(jìn)度，做到統(tǒng)籌兼顧，切實(shí)加快項(xiàng)目建設(shè)的節(jié)奏。項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量是決定項(xiàng)目能否成功的重要因素，建設(shè)質(zhì)量好，項(xiàng)目達(dá)標(biāo)，則項(xiàng)目的出售就會(huì)好，銷售周期短，投資風(fēng)險(xiǎn)就小;反之，如果項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量差，就將影響質(zhì)量，甚至，導(dǎo)致事故的發(fā)生，危及職工生命安全。為了保證建設(shè)質(zhì)量，必須層層設(shè)立質(zhì)量控制點(diǎn)，嚴(yán)格堅(jiān)持道道工序把關(guān)，強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)測(cè)，確保萬無一失。

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