摘 要：土地流轉(zhuǎn)租金定價(jià)是完善農(nóng)村土地市場(chǎng)的重要內(nèi)容。考慮到農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)租金是雙方博弈的結(jié)果，本文基于雙向拍賣理論分析其定價(jià)機(jī)制并構(gòu)建土地流轉(zhuǎn)租金定價(jià)理論模型，以黑龍江省為例對(duì)理論模型加以檢驗(yàn)，并得到具體的定價(jià)公式。研究發(fā)現(xiàn)：首先，土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值、土地社會(huì)保障價(jià)值和務(wù)農(nóng)機(jī)會(huì)成本是構(gòu)成土地流轉(zhuǎn)租金定價(jià)的核心要素。其次，土地流轉(zhuǎn)租金定價(jià)模型既要考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)定價(jià)的影響，同時(shí)也應(yīng)根據(jù)各年不同情況設(shè)定浮動(dòng)值對(duì)土地流轉(zhuǎn)租金價(jià)格加以修正。最后，考慮上述五項(xiàng)因素的土地流轉(zhuǎn)租金定價(jià)模型具有操作簡(jiǎn)單和適用性強(qiáng)的特點(diǎn)，可用于估算區(qū)域土地流轉(zhuǎn)租金。本文的研究有助于明晰農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)租金指導(dǎo)價(jià)格的確定，為穩(wěn)定農(nóng)村土地交易市場(chǎng)和推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化提供參考。

　　關(guān)鍵詞：農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn);流轉(zhuǎn)租金;雙向拍賣理論;定價(jià)模型

　　一、引 言

　　土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的“三權(quán)分置”改革是新時(shí)代發(fā)展農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的制度基礎(chǔ)，其根本要義在于通過(guò)推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)以實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值并激發(fā)土地活力[1]。流轉(zhuǎn)租金是土地價(jià)值最直接的表現(xiàn)形式，它是土地承包戶讓渡土地使用權(quán)所獲得的收益。流轉(zhuǎn)租金是反映土地資源利用價(jià)值的符號(hào)與載體，事關(guān)土地流轉(zhuǎn)效率和農(nóng)民權(quán)益[2]。探究土地流轉(zhuǎn)租金定價(jià)問題，對(duì)平衡土地流轉(zhuǎn)雙方利益關(guān)系、維護(hù)土地市場(chǎng)穩(wěn)定具有重要意義。

　　之所以研究農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)租金定價(jià)問題，主要在于農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)是現(xiàn)階段的一種重要流轉(zhuǎn)方式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年底，全國(guó)已有4.71億畝土地參與流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)面積占比達(dá)35.10%，其中有58.38%的家庭承包地是以農(nóng)戶間流轉(zhuǎn)的方式進(jìn)行，截至2018年，這一比重仍超過(guò)50%。尤其在當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)規(guī)模增速明顯放緩的局勢(shì)下，通過(guò)提高農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)交易的市場(chǎng)化程度來(lái)推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，是進(jìn)一步挖掘土地流轉(zhuǎn)潛力的突破口[3]。租金是土地流轉(zhuǎn)中的核心問題，然而各地尚未對(duì)土地流轉(zhuǎn)租金定價(jià)機(jī)制達(dá)成共識(shí)，影響了流轉(zhuǎn)雙方對(duì)價(jià)格的預(yù)期，進(jìn)而阻礙了土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。因此，有必要研究土地流轉(zhuǎn)租金定價(jià)模型，為制定土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格提供依據(jù)。

　　二、文獻(xiàn)綜述

　　受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形成了獨(dú)具特色的發(fā)展路徑。1984年中央“一號(hào)文件”首次肯定并支持土地流轉(zhuǎn)，促使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分離為相對(duì)獨(dú)立的承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)最初是以農(nóng)戶間自發(fā)流轉(zhuǎn)的形式進(jìn)行交易。伴隨著農(nóng)村勞動(dòng)力大規(guī)模向非農(nóng)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)日漸成熟，由此使現(xiàn)今的土地流轉(zhuǎn)租金體現(xiàn)出了與早期不同的特征并出現(xiàn)了相應(yīng)的問題。目前，有關(guān)土地流轉(zhuǎn)租金的研究主要圍繞三個(gè)方面：

　　第一，早期的土地流轉(zhuǎn)租金問題研究。學(xué)者最初研究土地流轉(zhuǎn)租金問題多是立足于農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)。早期農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)具有非正式交易特征[4]，流轉(zhuǎn)多發(fā)生于村內(nèi)親戚之間，并且沒有簽訂正式的書面合同[5]，土地零租金或低租金流轉(zhuǎn)現(xiàn)象普遍存在[6-7-8]。因此，早期的土地流轉(zhuǎn)多被認(rèn)為是市場(chǎng)化程度低且缺乏規(guī)范性的。多數(shù)研究是以解釋該階段土地零價(jià)或者低價(jià)流轉(zhuǎn)的原因?yàn)橹鳌Ｗ?000年以來(lái)，我國(guó)農(nóng)村勞動(dòng)力開始大規(guī)模向非農(nóng)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加據(jù)，由此引發(fā)熟人間出現(xiàn)更多的營(yíng)利性交易，這種現(xiàn)象促使熟人間土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)明顯的市場(chǎng)化特征，熟人間交易和租金價(jià)格與非熟人間的租金價(jià)格差距不斷縮小[3]。綜上所述，土地流轉(zhuǎn)發(fā)育初期是以熟人間的非正式流轉(zhuǎn)為主，對(duì)土地流轉(zhuǎn)租金的研究多聚焦于零價(jià)或低價(jià)流轉(zhuǎn)的原因分析。經(jīng)歷我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展后，現(xiàn)今的農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)已表現(xiàn)出市場(chǎng)化特征，流轉(zhuǎn)租金的確定已經(jīng)是市場(chǎng)議價(jià)后的結(jié)果。

　　第二，土地流轉(zhuǎn)租金的影響因素研究。從宏觀層面來(lái)看，在土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育初期，土地的自然因素和區(qū)位經(jīng)濟(jì)因素共同對(duì)土地流轉(zhuǎn)租金產(chǎn)生影響，但伴隨土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，自然因素對(duì)土地流轉(zhuǎn)租金的影響在減弱，而區(qū)位經(jīng)濟(jì)因素在不斷強(qiáng)化[9]。從微觀層面來(lái)看，首先是土地特質(zhì)會(huì)影響流轉(zhuǎn)租金。紀(jì)月清等[10]研究發(fā)現(xiàn)，土地平整度和土壤類型會(huì)影響租金，同時(shí)土地地塊規(guī)模增大會(huì)顯著增加流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和每畝租金。其次是社會(huì)因素對(duì)流轉(zhuǎn)租金的影響，主要表現(xiàn)為交易雙方的信任關(guān)系、議價(jià)能力、轉(zhuǎn)入方支付能力、流轉(zhuǎn)期限以及農(nóng)戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)等。

　　第三，土地流轉(zhuǎn)租金定價(jià)模型研究。對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)定價(jià)方法的研究起步較晚，現(xiàn)有文獻(xiàn)主要借鑒了征地補(bǔ)償定價(jià)思路，使用收益現(xiàn)值法構(gòu)建土地流轉(zhuǎn)租金定價(jià)模型。但使用這種方法確定的流轉(zhuǎn)租金估計(jì)價(jià)格卻遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)格，如翟研寧[7]以土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值計(jì)算流轉(zhuǎn)租金，從土地的超額利潤(rùn)、信息不對(duì)稱和產(chǎn)權(quán)不完整三方面解釋了估價(jià)偏高的原因，同樣，張振華[11]也利用土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值估算土地流轉(zhuǎn)租金價(jià)格，從供需雙方博弈視角解釋這種價(jià)格差異。另有學(xué)者修正了土地價(jià)值來(lái)完善定價(jià)模型，穆松林等[12]認(rèn)為，土地在流轉(zhuǎn)中不僅體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，還應(yīng)考慮社會(huì)保障價(jià)值，以此確定的流轉(zhuǎn)價(jià)格豐富了流轉(zhuǎn)租金定價(jià)的內(nèi)涵。

　　上述研究在豐富和加深對(duì)土地流轉(zhuǎn)租金定價(jià)的理解方面作出諸多有益探索。但現(xiàn)今農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)租金應(yīng)如何定價(jià)尚無(wú)定論。學(xué)者對(duì)土地價(jià)值的估算奠定了本文的研究基礎(chǔ)，以往的研究思路是對(duì)土地承載的各項(xiàng)價(jià)值進(jìn)行加總，然后利用還原率和流轉(zhuǎn)年限加以修正。但農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)租金是交易雙方議價(jià)的結(jié)果，交易雙方對(duì)土地價(jià)值的判斷并不相同，如果僅是從土地價(jià)值的角度核算價(jià)格就無(wú)法體現(xiàn)交易雙方的博弈過(guò)程。現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)定價(jià)模型主要考慮了土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值和土地社會(huì)保障價(jià)值兩個(gè)要素，這也與僅從土地價(jià)值角度出發(fā)有關(guān)，沒有基于交易雙方對(duì)土地價(jià)值的判斷，所以未將務(wù)農(nóng)機(jī)會(huì)成本等要素考慮在內(nèi)。鑒于此，本文引入雙向拍賣博弈模型，從轉(zhuǎn)入與轉(zhuǎn)出雙方博弈的視角分析土地流轉(zhuǎn)租金形成機(jī)制并嘗試構(gòu)建農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)租金定價(jià)模型。在理論推導(dǎo)分析的基礎(chǔ)上，利用黑龍江省農(nóng)村固定觀察點(diǎn)數(shù)據(jù)對(duì)理論模型加以檢驗(yàn)。首先，驗(yàn)證了選取的土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值、土地社會(huì)保障價(jià)值和務(wù)農(nóng)機(jī)會(huì)成本核心要素是否對(duì)土地流轉(zhuǎn)租金產(chǎn)生顯著影響。其次，探究了核心要素的系數(shù)關(guān)系和定價(jià)的其他影響因素，以完善模型對(duì)現(xiàn)實(shí)的解釋力度。最后，確定了黑龍江省土地流轉(zhuǎn)租金定價(jià)計(jì)算公式，并比較土地流轉(zhuǎn)租金估計(jì)價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的擬合情況。本研究的理論意義在于嘗試從交易雙方對(duì)土地價(jià)值判斷的角度探索一種土地流轉(zhuǎn)租金定價(jià)的方法與思路，現(xiàn)實(shí)意義在于通過(guò)本文確定的定價(jià)模型可估算黑龍江省各層級(jí)單位的流轉(zhuǎn)租金水平，為完善土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)作出微薄貢獻(xiàn)。

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