這篇物業(yè)管理論文投稿發(fā)表了物業(yè)管理的概念和提供服務的屬性，論文概述了基于公共理論視角下物業(yè)管理產品屬性研究，物業(yè)管理在人們的生活中需要越來越重要，論文通過研究前任公共理論研究和物業(yè)管理的屬性，對物業(yè)管理服務產品進行了重新認識。

　　關鍵詞：物業(yè)管理論文投稿,公共理論,物業(yè)管理,產品屬性分析

　　一、基于公共理論視角下物業(yè)管理產品屬性研究概述

　　目前國內的相關專家、學者對物業(yè)管理產品屬性的研究明顯地分為了兩派別，主要研究結論如下：一派專家、學者是從公共產品理論中的公共產品判定標準即公共產品具有非排他性(non-excludability)和非競爭性(non-rivalry)兩個顯著特點出發(fā)，來分析物業(yè)管理的屬性。此派學者認為：首先，物業(yè)管理是對一個物業(yè)項目內所有業(yè)主(或使用人)提供服務，在服務的過程中很難做到讓某一業(yè)主(或使用人)無法享受物業(yè)公司所提供的物業(yè)管理，所以符合公共產品的非排他性;其次，當一個物業(yè)公司為一個項目尤其是住宅項目，提供保潔、綠化、秩序、設施設備養(yǎng)護以后，增加一定的企業(yè)主數量時，物業(yè)管理的成本無明顯增長，所以符合公共產品的非競爭性。

　　經過以上分析后得出物業(yè)管理具有公共產品屬性，認為物業(yè)管理是公共服務的重要組成部分。另一派專家、學者則是“疾呼”物業(yè)管理不是公共產品，主要依據是產權理論相關法律、法規(guī)。如《物權法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，其中第七十條、第七十三條，明確了業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，以及建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有。此派的研究者認為，《物業(yè)管理條例》里所指的“物業(yè)共用部位、共用設施設備”，以及《物權法》所提及的“公共場所、公用設施”，基于建筑物區(qū)分所有權產生，是多個私人所有權組成的，嚴格來說，這些“公共場所”和“公用設施”是屬于私人的，所以得出結論物業(yè)管理是為業(yè)主提供的私人服務而不是公共服務。

　　二、物業(yè)管理概念的延伸

　　傳統(tǒng)的物業(yè)管理概念是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人進行管理的活動。但是目前的物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務除了傳統(tǒng)的保潔、綠化、秩序、工程(設備)維修等對“物”的管理以外，在市場和利益的驅動下著重加強了對“人”服務，已經(或者計劃)涉足電子商務、房屋租售、家政服務、文化健康、居家養(yǎng)老等方面。幾乎涵蓋了人們生活的方方面面，內容上已經遠遠超出了“物業(yè)管理”這一概念。物業(yè)管理企業(yè)面對多樣化和不斷變化的市場需求，提供的是多樣化且跟隨市場需求變化而變化的新型綜合服務。所以不能把現在的物業(yè)管理服務簡單歸類于公共產品或排除出公共產品。

　　筆者首先把當前物業(yè)企業(yè)提供的服務分為了以下三大類：(1)物業(yè)管理基本服務，即物業(yè)的管理主要內容是建筑物、場所、設施的維護保養(yǎng)、保潔綠化和秩序管理;(2)多種經營服務，根據物業(yè)項目的物業(yè)和業(yè)主資源以增加營業(yè)收入為目的多種經營服務;(3)社區(qū)服務，即根據社會和社區(qū)的需求積極參與的社區(qū)文化、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等輔助服務。

　　三、物業(yè)企業(yè)提供的服務屬性分析

　　1、物業(yè)管理基本服務屬性分析首先，從公共服務產品的理論基礎上來看，物業(yè)管理基本服務產品的非排他性和非競爭性是不完全的，只是在一定的范圍內和公共產品的屬性有一定的類似，當超出了一定范圍就不存在了，所以不能就這一特征把物業(yè)管理視為公共產品或公共服務。其次，根據《物權法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，其中第七十條、第七十三條相關內容和《物業(yè)管理條例》中的物業(yè)管理概念界定和業(yè)主大會(業(yè)委會)管理相關內容，完全可以看出，物業(yè)管理基本服務的購買或市場交易，就是一個物業(yè)項目的業(yè)主(或業(yè)主集體)針對本項目向物業(yè)公司購買的一項物業(yè)服務，至于這項服務的內容和服務標準，購買方和供應方可以協商去制訂，在不違反國家法律的情況下他人無權干涉。合同一旦執(zhí)行，在物業(yè)項目產生的物業(yè)服務其他物業(yè)項目的業(yè)主無權享受，所以物業(yè)管理基本服務是私益物品。

　　2、多種經營服務的屬性分析物業(yè)服務企業(yè)提供的多種經營服務，是以營利為目的，根據不同的物業(yè)項目和業(yè)主資源或市場需求提供的各類商業(yè)服務，如裝修、房屋租售、商超或電子商務等服務。這些服務往往是在物業(yè)服務合同之外的內容，物業(yè)服務企業(yè)會根據不同物業(yè)項目特點和與業(yè)主商談的結果，提供專項服務或者特約服務。這類服務產品屬于非常明顯的私益物品。

　　3、參與執(zhí)行社區(qū)服務的屬性分析首先，從公共服務產品的理論基礎上來看，隨著新公共理論的不斷發(fā)展，尤其在薩繆爾森發(fā)表《公共支出的純理論》后，各國的專家學者對公共物品的內在屬性研究日益加深，針對不同類型的公共產品，逐漸形成了通過政府供給、市場供給、志愿供給組成的多元化公共服務供給模式。這種多元化公共服務供給模式既有理論上的依據，也是實踐發(fā)展的必然趨勢，所以物業(yè)服務企業(yè)作為市場的一分子具有參與提供公共服務的理論依據。

　　其次，從30年前國家民政部提出“社區(qū)服務”概念以來，城市社區(qū)公共服務呈現出主體多元多、需求領域不斷拓寬并且多樣、服務模式不斷轉變。由原來政府主導、街道居民委員會提供公共服務的單一主體，逐步演變?yōu)檎⒕游瘯⑽飿I(yè)公司、業(yè)主委員會、志愿者組織等部門和社會團體多方參與共同配合提供公共服務的局面。物業(yè)企業(yè)提供的服務內容也由原來的環(huán)境衛(wèi)生、秩序、工程維修等基本服務，拓寬到便民生活圈、家政服務市場化、醫(yī)療衛(wèi)生及文體娛樂等涵蓋各類公共產品與服務的綜合服務內容。所以物業(yè)服務企業(yè)提供的這部分服務內容是公共服務重要組成部分，從這個角度來說物業(yè)服務企業(yè)是公共服務市場供給執(zhí)行者中的一員。

　　四、總結

　　綜上所述，筆者認為現代物業(yè)企業(yè)根據社會發(fā)展和市場需求，提供的服務內容越來越多樣化，尤其是面對當前社會人民日益增長的對美好生活的需要，物業(yè)服務除了提供物業(yè)管理基本服務和多種經營服務以外，在參與多元化公共服務的市場供給中也占據著重要位置，有著巨大的發(fā)展空間。

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　　作者：張義斌 韋寧

　　推薦閱讀：《中國物業(yè)管理》主辦： 中國物業(yè)管理協會，周期： 月刊，出版地：北京市，語種： 中文;，開本： 16開，國際刊號：ISSN1671-0991，國內刊號：CN11-4669/TU。