摘要：社區物業管理過程中會發生各種各樣的糾紛，這些糾紛既有行政的，也有民事的甚至刑事的。如建設單位與物業管理企業的糾紛、物業服務合同的糾紛、新舊物業管理企業管理權的糾紛、業主委員會與物業管理企業的糾紛、物業管理企業挪用專項維修資金、物業管理企業毆打小區業主致傷等，行政管理部門也面臨如何對物業管理進行行業管理的新問題。因此本文主要如何處理這些糾紛問題，并提出行之有效的方法。
關鍵詞：社區物業,管理方法,糾紛處理
一、社區物業管理糾紛的基本類型
1、社區物業管理民事糾紛社區物業管理民事糾紛是發生在社區平等主體之間的、涉及物業管理內容的民事糾紛，如物業管理企業未按合同約定提供相應的物業管理服務而引發的糾紛;業主未按合同約定繳納物業服務費用而引發的糾紛;物業管理企業與業主或業主委員會之間因物業服務合同的訂立、履行、違約而形成的糾紛;業主的相鄰權受到侵犯而引發的糾紛;建設單位與物業管理企業在交接過程中發生的糾紛等。
2、社區物業管理行政糾紛物業管理行政糾紛是發生在不平等的行政主體與行政相對人之間有關物業管理的糾紛，如物業管理企業與物業管理行政主管部門之間的糾紛;業主委員會與物業管理行政主管部門之間的糾紛等。為了建立和諧文明的社區，在物業管理上，必須采用行之有效的措施來調節這些糾紛，一般來說，社區物業管理民事糾紛的解決方式有協商、調解、仲裁、訴訟四種，以下將著重這幾種常見的糾紛處理方法進行論述分析。
二、社區物業管理民事糾紛的協商和調解方法
1、社區物業管理民事糾紛的協商方法
所謂物業管理糾紛的協商，是指糾紛當事人在糾紛發生后，本著平等互利、協商一致的原則，對各方已發生的糾紛進行解決的方式。這種方式不需要第三人或其他任何部門的介入，有利于節約成本;同時，這種處理方式建立在各方協商一致的基礎上，有利于修復糾紛各方的關系，使之長期友好相處，從而有利于從根本上解決糾紛。這種方式通常是首先采用且效果最好的方式。
2、社區物業管理民事糾紛的調解
物業管理糾紛的調解，是指糾紛各方當事人在第三方的主持下，根據各方的意思提出一個解決方案，經各方同意并執行，從而解決糾紛的方式。物業管理民事糾紛的調解包括民事調解和行政調解，前者是在非官方的第三人的主持下進行的;而后者則是在官方的主持下進行的。物業管理糾紛行政調解的行政機關是房地產行政主管部門，但是，如當事人一方對物業管理民事糾紛的調解結果反悔時，此調解不具有法律強制執行力。
【案例分析】：某市“花園城”是20世紀80年代入住的老住宅區，由于當時設計的遺留問題，原設計首層架空層并作為商鋪出租，現部分商鋪送貨車輛夜間進出、裝卸貨物產生的噪聲和小區車位少導致道路擁擠堵車鳴笛現象，影響小區住戶的正常生活，引起業主強烈投訴，針對這一問題，管理處經理組織管理層人員，召開了研討會并制訂了限期整改方案。經過分析發現導致噪聲有以下原因：
① 個別車主素質低下(外來車輛居多)，亂鳴笛;
② 小區商鋪送貨車輛早出晚歸及裝卸貨產生的噪聲;
③道路不暢通，出現暫時堵車現象。
管理處根據導致噪聲的原因制訂以下整改方案：
① 由車管員向小區月卡車主上門發放“溫馨提示”，宣傳進入小區請勿鳴笛，避免噪聲發出。
② 外來車輛進入小區時，進口處車管員發放“進入小區，車輛慢行，請勿鳴笛”的溫馨提示卡，并對進入小區的臨時停車進行登記。
③ 對首層有貨車的商鋪，由經理出面溝通，與商鋪協商在小區內的進出和上下貨時間上達成一致，要求管理人員嚴格按照所規定的時間放行。
④ 加強首層護衛員巡邏力度，及時疏散和引導車輛，確保道路暢通，對違規鳴笛和裝卸貨物的車輛及時制止并對進入小區鳴笛的車主進行記錄車牌在案，如有三次以上鳴笛現象的車輛將通知車主不讓其車輛進入小區。
⑤ 在小區內加大宣傳力度，增設標識、掛橫幅。同時嚴格控制外來車輛進入(特殊車輛除外)，把車輛進入小區相關規定納入《小區公共秩序管理規定》中。使廣大業主住戶共同遵守并監督。
【案情結果】花園城管理處一方面制訂并實施控制車場噪聲整改方案，另外與相關業主進行耐心細致的解釋與溝通，最終得到了廣大住戶和業主委員會的大力支持與肯定，目前小區車輛鳴笛等噪聲比以前有很大改觀，晚上也清靜了。
【案情點評】此案例充分說明了社區管理中的某些問題是完全可以通過調解的方式加以解決的，只要管理者勇敢地面對問題，本著為業主著想的基本立場，以務實的工作態度制訂并實施整改方案且與相關業主進行耐心細致的解釋與溝通，就一定能取得良好的管理效果。長城一花園管理處的做法值得其他社區物業管理者學習。
三、社區物業管理民事糾紛的仲裁與訴訟方法
1、糾紛仲裁方法
(1)物業管理民事糾紛仲裁的概念物業管理民事糾紛的仲裁是指物業管理糾紛當事人在爭議發生前或爭議發生后，根據仲裁條款或仲裁協議，把物業管理糾紛交給仲裁機構，由仲裁機構居中裁決的活動。
(2)物業管理民事糾紛仲裁的特點
①自愿性：物業管理糾紛當事人的自愿性是仲裁最突出的特點。物業管理糾紛仲裁以各方當事人自愿為前提，即當事人之間的糾紛是否提交仲裁、交與誰仲裁、仲裁庭如何組成、由誰組成，以及仲裁的審理方式、開庭形式等都是在當事人自愿的基礎上，由當事人各方協商確定。
②靈活性：由于物業管理糾紛仲裁充分體現當事人的意思，仲裁中的諸多具體程序都是由當事人協商確定與選擇的，因此，與訴訟相比，仲裁程序更加靈活。
③快捷性：物業管理糾紛仲裁實行一裁終局制，仲裁裁決一經仲裁庭作出即發生法律效力。物業管理糾紛當事人可以以這種方式迅速解決糾紛。
④保密性：物業管理糾紛仲裁以不公開審理為原則。有關的仲裁法律和仲裁規則也同時規定了仲裁員及仲裁秘書人員的保密義務，仲裁表現出極強的保密性。
⑤強制性：仲裁機構雖為民間機構，沒有強制執行的權力。但法律規定，仲裁裁決生效后，當事方不執行仲裁裁決的，另外一方通過法院申請強制執行，使得仲裁裁決也具有強制的執行力。
(3)物業管理民事糾紛仲裁協議應包括的內容物業管理民事糾紛仲裁協議，是指各方當事人自愿將他們之間已發生的或可能發生的糾紛提交仲裁解決的協議。仲裁協議是仲裁解決的前提條件，沒有仲裁協議，就不存在有效的仲裁。
物業管理糾紛仲裁協議一般應包括以下三個內容：
①請求仲裁的意思表示。仲裁協議中請求仲裁的意思表示應當是具體、明確、肯定的。
②仲裁事項，即當事人提交仲裁的具體糾紛的事項。
③選定的仲裁委員會：社區物業管理糾紛當事人選定的仲裁委員會應當明確、具體。如可以在物業服務合同中寫明“在本合同履行時如發生爭議，雙方應協商解決，雙方不能協商解決的，提交××市仲裁委員會仲裁”。
(4)物業管理糾紛仲裁的程序
①一方當事人向選定的仲裁委員會提交仲裁申請書。
②仲裁委員會于收到申請后5日內決定立案或不立案。
③立案后在規定期限內將仲裁規則和仲裁員名冊送申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規則、仲裁員名冊送達被申請人。
④被申請人在規定期限內答辯。雙方按名冊選定仲裁員。
普通程序審理時由3名仲裁員組成，雙方各選1名仲裁員，仲裁委員會指定1名任首席仲裁員;案情簡單、爭議標的小的，可以適用簡易程序，由1名仲裁員審理。⑤開庭，庭審調查質證、辯論、提議調解。⑥制作調解書或調解不成時制作裁決書。⑦當事人向人民法院申請執行。與司法審判的兩審終審制不同，仲裁實行一裁終局制度。
2、社區物業管理糾紛的民事訴訟方法
(1)物業管理糾紛民事訴訟的概念物業管理民事訴訟，是指人民法院在物業管理糾紛當事人和其他訴訟參與人的參加下，以審理、判決、執行等方式解決物業管理民事糾紛的活動。
(2)物業管理糾紛民事訴訟的特征與協商、調解、仲裁這些訴訟外的解決物業管理糾紛的方式相比，物業管理糾紛民事訴訟有如下特征。
但是一般來說，對于時態不嚴重的社區糾紛管理，常常通過協商、調解和仲裁來進行解決，在迫不得已的情況下，才會采用民事訴訟的方法。
綜上所述，在構建和諧社會的今天，要科學合理地管理好社區物業，就要有法可依，有章可循，根據有效的處理糾紛的方法來維持社區的良好秩序，這樣才能保證社區的安全、文明與和諧。
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