一、房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃。

　　在房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

　　這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建費用的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負;同時，可以適當降低代建房地產的勞務費用，將節省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。

　　例：某房地產企業，商品房銷售收入為4000萬元，除營業稅及附加之外的總扣除項目金額為3000萬元。若該企業按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業稅及附加=4000×5.5%=220(萬元);增值額占扣除項目的比率為24.22%，應繳納土地增值稅234([4000-3000-220)×30%萬元，實現利潤546(4000-3000-220-234)萬元。若企業采用代建房方式，取得勞務收入1200萬元，應繳納營業稅60(1200×5%)萬元，實現利潤1140(1200-60)萬元。可見，建房方式的轉變將為企業增加收益594(1140-546)萬元。

　　二、房地產項目建設中的稅收籌劃。

　　主要是通過增加扣除項目和利用相關借款利息進行的稅收籌劃。

　　1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

　　例：某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規定可扣除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25%。該房地產公司需要繳納土地增值稅400×30%=120萬元，營業稅2000×5%=100萬元，城市維護建設稅和教育費附加100×10%=10萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2000-1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。

　　則按照稅法規定可扣除項目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19%，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅2500×5%=125萬元;城市維護建設稅和教育費附加125×10%=12.5(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2500-2100-125-12.5=262.5(萬元)。該稅收籌劃降低企業稅收負擔262.5-170=92.5(萬元)。

　　2、相關借款利息的稅收籌劃根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第(三)項規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用(主要指銷售費用和管理費用)，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。

　　根據上述規定：

　　房地產項目開發完工之后的利息費用支出，如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。

　　三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃。

　　若房地產經營企業通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的稅收籌劃空間很大。

　　例：某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為25%，應納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為16.67%，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67%，免納土地增值稅。

　　當銷售公司以1500萬元售出時，營業稅及附加合計：1500×5.5%=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1200+82.5=1282.5(萬元)，其增值率為16.96%，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5%=77(萬元)，獲利潤1500-(1200+77)=223(萬元)，比籌劃前增加223-180=43(萬元)。

　　四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。

　　營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種，而交易環節的前奏是簽訂合同。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。若房地產企業出售的是經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款將無法按照建筑業3%的稅率計征營業稅，計征土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。

　　總之，利用稅收籌劃，房地產企業達到節稅目的的方式有很多種，但應當是在符合國家的稅收政策，不以違反稅法規定為前提。