摘要：隨著房地產市場的不斷發(fā)展，市場競爭愈發(fā)激烈，房地產企業(yè)開發(fā)的利潤空間大大減少，對流動資金的要求逐漸提升，且存在更大的風險，要想立于不敗之地，取得好的經濟利益，就必須加強成本管理。雖然房地產行業(yè)不斷走向成熟，但從實際情況來看，房地產企業(yè)成本管理工作中還存在一些問題，影響到房地產管理成本水平的提高。本文從房地產企業(yè)成本管理的重要性出發(fā)，通過分析現(xiàn)實中存在的問題，并提出解決對策，目的在于提高房地產企業(yè)成本管理的水平，為房地產企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)健康發(fā)展提供參考。
關鍵詞：房地產企業(yè);成本管理;成本控制
《住宅與房地產》以推動我國城鎮(zhèn)住房制度改革，推動城鎮(zhèn)住宅建設和房地產業(yè)的體制改革與健康發(fā)展為辦刊宗旨，探索發(fā)展我國社會主義房地產市場，解決城鎮(zhèn)住房問題，提高人民居住水平的途徑.
一、成本管理在房地產企業(yè)的重要性
(一)開發(fā)周期使得成本管理非常重要
房地產開發(fā)項目的周期長，多以分期滾動開發(fā)方式進行，涉及很多行政主管部門，這些主管部門的審批文件都是房地產企業(yè)的開工，核算的依據(jù)。項目開發(fā)期間資金投入大、資金占用時間長，各種不可預見風險大，各種影響因素都在開發(fā)中慢慢表現(xiàn)出來。經營業(yè)務會涉及方方面面，導致成本管理的難度加大，要想使房地產企業(yè)健康茁壯成長、長遠發(fā)展，房地產企業(yè)必須要進行全面成本管理，降低成本費用，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。
(二)自項目啟動至項目終結管理成本牽制著企業(yè)發(fā)展
房地產企業(yè)包括六大成本項目，這六大成本項目復雜多樣，其不是哪個部門、哪個人能獨立完成，而是不同部門的相互溝通與配合，全員上下積極重視參與而成的。而這復雜溝通與配合導致成本控制的難度較大。從開始土地征用及拆遷補償一直到商品驗收交付使用，在這期間涉及很多復雜的成本核算，就是在驗收交付以后，還有許多不可預見、不確定性的風險，給房地產企業(yè)成本管理者帶來很多不可預見風險及難度。因此成本管理顯然對房地產企業(yè)是非常重要的。
二、房地產企業(yè)成本管理存在的問題
(一)認識狹隘，意識不強，管理無序
成本管理意識不強，目前許多房地產企業(yè)成本管理觀念狹隘，意識薄弱。企業(yè)的領導層，沒有清楚地掌握成本管理預算工作的重要性，不知該如何全面在企業(yè)中正確實施。現(xiàn)在房地產市場不斷地完善，但成本管理的意識不強，就會給企業(yè)帶來不可估計的損失。例如有些企業(yè)片面的看待成本管理，各環(huán)節(jié)之間脫節(jié)，每個環(huán)節(jié)的工作各部門之間溝通較少甚至沒有進行溝通，他們認為每個環(huán)節(jié)有對應的部門或者相應的人管理，不需要其他部門或者其他人知道，甚至和財務這樣的關鍵部門都沒有溝通，尤其是合同的簽訂這樣重要的環(huán)節(jié)，在其看來簽訂合同、合同追加或者合同變更都與其他部門無關，并沒有認識到成本管理工作，需要各個部門之間協(xié)作、配合才能完成的，成本管理缺乏全過程、全員性管理，直到出現(xiàn)問題到處推卸責任。
(二)缺乏完善的制度體系
在投資決策階段、項目設計階段、招投標與合同洽商階段、施工階段、結算階段等這一整套工作流程缺乏完善的成本管理制度體系。領導層把主要的任務都放到了房地產的施工開發(fā)階段，沒有認識到對于房地產公司投資大、周期長，不同的階段有不同的風險，每一階段都環(huán)環(huán)相扣，缺少哪一個階段都會出問題，成本管理都會出現(xiàn)或多或少的損失這個實際情況。所以一旦在房地產開發(fā)的相關環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題時，就不能保證成本管理的工作順利實施。如果這種現(xiàn)狀繼續(xù)下去會給房地產企業(yè)帶來非常大的經濟損失。
另外分配機制死板，沒和績效銜接或銜接較少，使得各職能部室崗位職責和職權不相對應，出現(xiàn)了干多干少一個樣，干好干壞一個樣的局面，即使兌現(xiàn)了也是受獎不公、受罰不服的局面。這種管理方法，不僅嚴重挫傷職工的積極性，也給今后的成本管理工作中帶來了不可估量的風險和損失。
(三)招投標過程中的成本管理問題
招標控制價預算未能與市場銜接，致使預算控制價偏離實際市場價格，使得投標企業(yè)投標時不得不壓縮或夸大成本。
為了中標，取得工程施工權利，投標企業(yè)盲目承諾。當這些企業(yè)中標取得施工資格后，為降低成本獲取利潤，企業(yè)不得不在材料或工藝上做文章，從而影響工程質量、進度以及項目的各項計劃的實施。
(四)合同管理中成本控制存在問題
合同管理在房地產企業(yè)開發(fā)中占據(jù)重要地位，自項目啟動至終結要涉及到各種合同的洽談、簽訂、執(zhí)行、變更以及支付等等，這就使得相關人員要有足夠的知識做依托。而目前房地產企業(yè)知識面較寬的職工不多，且企業(yè)內部溝通較少，在合同談判和簽訂中，對合同中的詞句推敲不嚴謹，法律依據(jù)較少，給企業(yè)帶來不可預見的隱患。
三、完善房地產企業(yè)成本管理的對策
(一)樹立先進的成本管理意識，提高職工認識
成本管理水平不高最主要的原因就是全員認識不足，管理意識不到位。成本管理意識還停留在過去利潤較高的時期，成本管理意識較薄弱，成本管理制度缺失或流于形式。隨著我國經濟發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產行業(yè)迅速發(fā)展，競爭趨于激烈，如何提高成本管理，提高利潤率是企業(yè)生存的關鍵。因此，樹立先進的成本管理意識使其在企業(yè)內進行全覆蓋尤為重要，采用送出去、請進來、鼓勵創(chuàng)新等學習方法，讓全員從思想上認識到成本管理的重要性;健全成本控制制度，與薪酬制度、績效考核制度、獎懲制度等等制度有機結合起來，落實到成本控制的各個環(huán)節(jié)，做到事前有指標、有計劃，事中有檢查、有管理、有監(jiān)督，事后有考核、有整改，讓全員從行動上自覺控制成本。從而降低成本支出，把成本控制在企業(yè)可承受的范圍內。
(二)做好招投標前的準備，降低成本風險
1、土地獲取的成本控制
土地獲取階段的銷售、成本、利潤分析應該由設計部門、銷售部門、成本核算部門、財務部門、市場企劃部門等多部門經過市場信息、各專業(yè)分析、其他同類企業(yè)市場價格比對，推算土地價格，使得土地價格的取得在企業(yè)可承受范圍。
2、設計方案的成本控制
設計是房地產開發(fā)成本控制的關鍵環(huán)節(jié)，要想從根本上降低成本，首先就是要加強企業(yè)自身設計部門的實力，聘任一批高精尖的人才，建立一支優(yōu)秀的設計團隊，這樣既便于和委托的設計單位溝通，指導設計單位進行設計，又便于及時發(fā)現(xiàn)問題減少施工期間的設計變更，減少成本支出;其次在設計委托前，由企業(yè)設計、銷售、成本、工程等部門聯(lián)合對多家設計企業(yè)進行洽談，在符合規(guī)矩的前提下，選擇在最優(yōu)方案;最終方案確定后，在聯(lián)合相關部門進行優(yōu)化，在滿足使用的條件下去除不必要的功能，使的性價比達到優(yōu)化。例如：在設計方面，根據(jù)項目確定合理的容積率，容積率的大小直接關系到銷售收入和建造成本，盡可能確定一個合理控制范圍，充分利用好土地資源，提高土地利用率。
