有關(guān)現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控的新建設(shè)方案有哪些呢，應(yīng)該如何來促使現(xiàn)在房地產(chǎn)制度新應(yīng)用呢?本文是一篇房地產(chǎn)論文。我們也知道從購房者的角度來講，因?yàn)橥顿Y渠道相對比較狹窄，而房地產(chǎn)具有保值增值的特征，許多人就把購買房地產(chǎn)作為一種有效的投資手段，進(jìn)而使投機(jī)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)際的剛性需求，過多的投機(jī)需求進(jìn)一步引起房地產(chǎn)價格上升。

　　摘要：我國是發(fā)展中國家，市場機(jī)制在逐漸走向完善。現(xiàn)階段，我國政府的宏觀調(diào)控對彌補(bǔ)市場失靈、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)朝著健康、快速方向發(fā)展發(fā)揮了巨大作用。在不同階段的經(jīng)濟(jì)周期，國家通常會采取的宏觀調(diào)控措施包括：貨幣政策、財政政策、法律政策和行政手段等。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控,商業(yè)銀行信貸,房地產(chǎn)論文

　　1 研究背景

　　2014年9月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(以下簡稱《通知》)，其中包括有關(guān)支持棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)、放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)(松綁第二套房房貸政策，同時對第三套房房貸政策進(jìn)行調(diào)整)、增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款投放能力、擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)市場化融資渠道以及支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求等四條政策措施。2014年11月22日，中國人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點(diǎn)，5年以上貸款年利率為6.15%。至此，我國開始了在堅(jiān)持穩(wěn)健貨幣政策的前提下實(shí)施的定向?qū)捤韶泿糯胧Ｔ诖酥埃覈?jīng)濟(jì)面臨一定的下行壓力，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷。自2010年初開始，銀監(jiān)會發(fā)布《流動資金貸款管理暫行辦法》以及同年多部委聯(lián)合下發(fā)的合稱“國五條”，年末，住建部、財政部、央行和銀監(jiān)會發(fā)文全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個人住房貸款首付提至五成。次年，新“國八條”發(fā)布，并在年初1-6月央行先后6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，2013年3月國務(wù)院常務(wù)會議確定了五項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，又被稱為新“國五條”，再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策。

　　房地產(chǎn)論文：《房地產(chǎn)世界》，《房地產(chǎn)世界》雜志創(chuàng)刊于1993年，江西省出版總社主管，江西人民出版社主辦，是中國最早的房地產(chǎn)類經(jīng)濟(jì)雜志。創(chuàng)刊以來，以其客觀、公正的立場和深入、實(shí)用的編輯理念，追蹤房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)云變幻，記錄領(lǐng)袖企業(yè)的成長軌跡，在業(yè)界贏得了廣泛影響，被稱之為一本“嚴(yán)肅的”“房地產(chǎn)經(jīng)理人的刊物”。

　　2 信貸風(fēng)險及其形成

　　信貸風(fēng)險是從借貸到還款的過程中發(fā)生的由信息不對稱、環(huán)境變化等因素積累的一個過程。如果貸款者在還款期限內(nèi)由于財政等問題發(fā)生消極的變化，很有可能不能按期償還貸款，這樣一來，商業(yè)銀行只能通過抵押或擔(dān)保合同來保證債權(quán)。信貸風(fēng)險是制約商業(yè)銀行運(yùn)營和發(fā)展的最大難題之一。從我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險形成的機(jī)理來看，既有商業(yè)銀行內(nèi)部管理的原因，如管理不嚴(yán)格、操作不成熟等，也有因?yàn)橥獠繃医?jīng)濟(jì)政策、市場運(yùn)行環(huán)境的變化所產(chǎn)生的影響。也正因如此，只有深入分析和了解信貸風(fēng)險及其形成機(jī)理，才能將信貸風(fēng)險降到最低。信貸風(fēng)險及其形成是多方面的，具體來說包括：

　　第一，商業(yè)銀行的借貸周期長，貸款方的還款周期可能長達(dá)20年甚至30年，銀行通過對借貸者身份及資產(chǎn)進(jìn)行評估，并做出是否對其進(jìn)行放貸業(yè)務(wù)。而在此期間如果貸款方的資金運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)境發(fā)生了變化，那么就可能導(dǎo)致其不能在既定的時間內(nèi)償還貸款的本金及利息，從而產(chǎn)生商業(yè)銀行信貸風(fēng)險。在我國市場經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的背景下，人們利用銀行貸款進(jìn)行資產(chǎn)融資現(xiàn)象是普遍存在的，商業(yè)銀行作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)主體，處于經(jīng)濟(jì)鏈的環(huán)節(jié)中，存在著信貸風(fēng)險這一不穩(wěn)定因素。

　　第二，商業(yè)銀行內(nèi)部的不合理管理機(jī)制造成的信貸風(fēng)險。現(xiàn)在，國內(nèi)不少商業(yè)銀行為了搶占市場份額，進(jìn)一步擴(kuò)大市場占有率，就會采取很多優(yōu)惠政策甚至違規(guī)操作來吸引人們進(jìn)行借貸。這種信貸業(yè)務(wù)的重放貸、輕管理模式直接導(dǎo)致商業(yè)銀行信貸環(huán)境的安全有效性降低。銀行方面沒有對貸款者身份和資金的真實(shí)性進(jìn)行清晰的了解、核實(shí)并進(jìn)行認(rèn)真評估，對貸款者的后續(xù)還款能力沒能很好的把握，造成了信貸風(fēng)險的加大。

　　第三，在多變的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，市場的客觀變化是無法預(yù)知的，而人們有限的思維往往不能及時解決突發(fā)的市場難題。在這種不確定性的前提條件下，會造成許多人投機(jī)銀行信貸業(yè)務(wù)，尤其是房地產(chǎn)信貸市場的投機(jī)。購房者與商業(yè)銀行簽訂借貸合同及抵押擔(dān)保合同，與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品房屋買賣合同。如果購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合起來向商業(yè)銀行提供虛假信息并騙取貸款，這種嚴(yán)重的信息不對稱性就會對商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生巨大的風(fēng)險。

　　第四，市場機(jī)制的滯后性與盲目性。市場機(jī)制的這種性質(zhì)給市場投機(jī)者許多機(jī)會，政府宏觀調(diào)控對銀行微觀貸款沒有產(chǎn)生及時有效的保護(hù)作用。在歐美等發(fā)達(dá)國家，金融衍生品和資產(chǎn)證券化分散了銀行信貸風(fēng)險。而在我國，銀行是信貸風(fēng)險的唯一風(fēng)險承擔(dān)方，沒有其他機(jī)構(gòu)來分擔(dān)銀行信貸風(fēng)險。

　　3 當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控對我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的影響分析

　　3.1 宏觀調(diào)控對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的影響

　　很多投機(jī)性購房者的炒房資金很大比例來自于商業(yè)銀行，因此，商業(yè)銀行所承擔(dān)的風(fēng)險大了很多。對于購房者來說，國家調(diào)控的手段主要有兩方面：一是通過提高首付款比例、限制購買等政策限制對于房地產(chǎn)的購買要求。從圖1可以看出，自2010年1月開始，我國不斷提高住房公積金貸款利率，以此來降低投機(jī)需求，直至2012年6月8日利率開始下降且一直未有變動;二是通過密集發(fā)布各種政策措施，讓人們形成房價變化的預(yù)期，來增加或減少購買。如2011年年初出臺的限購政策，使購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商都進(jìn)入到觀望狀態(tài)。2013年3月“新國五條”發(fā)布后購房者的購買信心指數(shù)陡降。圖2表明了購房者在2012-2014年的購買信心指數(shù)，可以看出，自2012年至2013年第一季度，購房者購買力信心指數(shù)不斷提高，購房者信心指數(shù)強(qiáng)，但出臺“新國五條”后，極大打擊了購買者對房地產(chǎn)市場的信心，直至2014年第一季度才恢復(fù)到2013年最高水平。筆者預(yù)測，《通知》的發(fā)布以及2014年11月的又一次降息后會進(jìn)一步增加購買者信心指數(shù)，使得房地產(chǎn)市場上的觀望情緒逐漸減淡。國家的宏觀調(diào)控影響購房者行為發(fā)生了變化，但房地產(chǎn)價格未出現(xiàn)大幅度下降或上升，而是向合理的方向逐漸回調(diào)，從長遠(yuǎn)來說，此時的宏觀調(diào)控降低了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險隱患。其次，從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來講，由于國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)商從商業(yè)銀行獲得貸款的審批更加嚴(yán)格以及購房者的觀望態(tài)度，使房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著更加嚴(yán)峻的形勢。