目前，國外發達國家已普遍進入了物業管理的前期介入，國內也已經有一些富有遠見的房地產開發企業開始嘗試讓物業服務企業在項目規劃設計階段開始提前介入，但也有不少開發企業對物業管理的前期介入認識不足，重視不夠，物業管理大多是在業主入住前半年左右進入的，所做的主要工作是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實質上參與到物業項目前期開發建設中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續的物業管理帶來很多問題。

　　從總體上看，前期介入一直是困擾當前物業管理的一個薄弱環節。當前我國城市商品房住宅小區中業主與開發商指定的前期物業服務企業及業主委員會之間發生的各項矛盾，幾乎占群發性矛盾之首，住宅物業管理出現的大部分糾紛,多半是前期物業管理管理階段造成或建設單位遺留的。因此,要做好物業管理工作,規范物業管理行為,應首先從源頭抓起,從前期物業管理管理抓起。

　　一、前期物業管理的含義

　　前期物業管理管理一般是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業服務企業簽訂的《物業管理服務合同》生效時止的物業管理。建設部2003年頒布的《前期物業管理管理招標投標管理暫行辦法》規定:前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。

　　前期物業管理按照時間劃分可以分為兩個階段:第一階段是從項目初始至工程竣工驗收合格為止，對于物業服務企業而言可以稱為“早期物業管理介入”，這個階段的物業管理活動通常由開發公司自己負責;第二階段是從工程驗收合格開始到業主委員會與物業服務企業依法簽訂的物業服務協議生效為止，這個階段的物業管理服務由開發商按法定程序和要求聘請的物業服務企業負責實施。但在實踐中，由于某一管理項目的分期建設時常使兩個階段沒有明確的界線。

　　二、前期物業管理的主要特征

　　1、前期物業管理管理可以由建設單位指定物業服務企業或通過招投標的方式選聘物業服務企業實施管理。國務院《物業管理條例》和建設部《前期物業管理管理招標投標管理暫行辦法》規定,建設單位可以選聘物業服務企業實施前期物業管理管理。事實上,目前新建住宅小區大多數是由建設單位選聘的物業服務企業進行管理,而不是通過公開招投標來選聘物業服務企業。

　　2、前期物業管理管理是小區未建成投產前的管理。一個住宅小區由單幢樓宇、組團組成,當第一批業主入住后就需要物業管理,否則小區就成為一個無序的聚居地,秩序混亂不堪。

　　3、前期物業管理面對的是全體業主。物業服務企業在實施管理中必須接受所有業主的咨詢、質疑,既要及時解答處理屬于物業管理的問題,又要收集反饋屬于建設單位和施工單位答復處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大,但物業服務企業必須全力以赴做好工作,確保有比較高的業主滿意率,以便為下步實施物業管理打好基礎。

　　4、前期物業管理收集大量的資料。物業管理的基礎在物業的基礎資料是否齊全,前期物業管理是各種資料大量形成的時期,物業服務企業要更好地開展物業管理,必須注意收集、整理、保管好各種資料,以便跟蹤檢查。

　　三、前期物業管理的意義

　　在物業開發階段適時地選擇恰當的物業服務企業,能在很大程度上避免缺陷和漏洞,使物業更符合使用和管理的要求,因此,這是建設單位不容忽視的重要環節。前期物業管理對于做好以后的物業管理工作具有相當重要的作用:

　　1、前期物業管理是對所管物業的全面了解。物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好,使業主滿意,就必須對物業進行全面的了解。必須在物業的形成過程中就介入管理,才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見,并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此,物業服務企業方能更好地為業主服務。

　　2、前期物業管理能促使工程質量難點提前解決。從業主或使用人的角度,憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷,對物業的規劃、設計進行審視,對不適之處提出修改方案,優化、完善設計中的細節,從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前,逐項加以妥善解決,減少后遺癥,避免日后物業管理工作中的矛盾和困難。

　　3.前期物業管理是為后期管理做好準備。物業管理也是一項綜合管理工程,通過物業管理把分散的社會分工集合為一體,并理順關系,建立通暢的服務渠道,以充分發揮物業管理的綜合作用。

　　四、我國前期物業管理管理中存在的主要問題

　　1、前期《物業管理服務合同》》侵犯業主合法權益。建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業服務企業，還是對業主都具有支配權。依照我國《物業管理條例》建設單位擁有對物業服務企業的選聘權、《臨時管理規約》的制定權以及將前期《物業管理服務合同》強制性賣給業主的權利。在前期物業管理選聘中，決定權完全在建設單位手中，前期物業服務企業為了中標，而一味強調最低價格，造成中標企業利潤空間較小。而中標企業為了謀取更大的利潤，就可能會將一些不合理的條件轉嫁到業主身上。

　　2、物業承接驗收制度不完善，移交不完整。在前期物業管理中，由于建管不分，依附于建設單位的物業服務企業往往無法接正常規定，進行嚴格的物業承接驗收工作，在物業承接驗收時敷衍了事，造成了物業承接驗收制度不完善，移交不完整。

　　3、共用設施設備不明確。有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整，會給物業服務企業在前期物業管理帶來諸多困難，也容易使廣大業主與物業服務企業之間產生不少矛盾和糾紛。

　　4、前期物業管理招投標不規范。目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業服務企業沒有成為主要的方式。有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式;有些招標的業主不考慮“質價相符”的原則，片面強調最低價格，造成投標企業的競相壓價;有些參與投標的物業服務企業惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標;物業管理招投標代理市場發育還不成熟;政府主管部門的監管方式和能力還有待提高。

　　五、解決前期物業管理管理中存在問題的對策

　　1、提高對前期物業管理的認識。小區的真正主人是業主，不是建設單位，前期物業服務企業是為業主服務，應該把業主的利益放在第一位，只有這樣才能夠在小區“站穩腳”，以求公司的長遠發展。“態度決定一切”，因此應該端正前期物業管理的短期思想，應該認識到前期物業管理就等于聘用人才的試用期，干得好可以繼續留下來，續簽《物業管理服務合同》。前期物業服務企業在人員使用上務必要慎重，應綜合考慮人員各方面的能力和素質。前期管理人員可以說是物業服務企業的代表，特別是主要管理人員，代表著企業各方面的利益，因此企業要從責任心、能力和思想覺悟等多個角度統籌考慮人員安排。

　　2、建立《前期物業管理服務合同》備案制。應明確以法律的形式規定前期物業公司與建設單位簽訂的《前期物業管理服務合同》要進入房地產行政主管部門備案。由房地產行政主管部門審查備案合同:審查合同中是否有法律禁止的條款、是否有顯失公平的條款，當有法律禁止的條款時應認定條款無效;當存在顯失公平的條款并有業主提出侵害其權益時，應當撤消該條款，責令業主與物業公司重新協商討論，制定出新的公平合理條款。同時房地產管理部門要加強對前期物業管理合同的指導和監管力度。

　　3、加強對建設單位主導地位的監督。為了保障物業的順利開始，建設單位在前期物業管理中必然占有明顯的優勢，這是由前期物業管理特點所決定的。在這一前提下，為了平衡各方當事人的法律地位，就需要對建設單位的優勢地位進行一定的限制，以防侵犯業主合法權益。我認為可以從以下兩個方面予以考慮：一是對于建設單位制定的《臨時物業規約》由行政部門進行審查或要求其履行備案手續，或由行政部門制定《臨時物業規約》或指導樣本由建設單位選用;二是行政部門直接參與前期物業服務企業的選聘，或監督選聘。

　　4、規范前期物業服務企業的選聘制度。前期物業服務企業是否具有獨立性的身份，能否按市場規律選聘前期物業服務企業，不僅對前期物業管理服務的質量，以及開展的是否順利具有重要影響，而且完全獨立的前期物業服務企業對于建設單位也能形成一種制約。

　　我認為，保障前期物業服務企業的獨立，規范選聘制度可從以下方面進行：

　　(1)強調房產開發建和必須與物業管理相分離，物業服務企業不得與開發建設單位有任何實質上的聯系，特別是對于特定的物業區域，其建設單位不得和物業服務企業有任何聯系;

　　(2)進一步嚴格物業選聘的招投標制度，對于物業規模小的或只要有投標者的，就應采用招投標方式，只有在無人投標的情況下，在行政部門的監督下才能采用協議的方式，并且必須進行公示，接受業主的監督。

　　5、進一步規范物業承接驗收工作。物業服務企業通過對物業的承接驗收，將正式從開發建設單位處接管物業，對物業進行實體管理，它在一定程度上決定了整個物業將來的管理質量。要解決前期物業管理交接驗收難的問題，關鍵要確立前期物業管理交接驗收制度，明確物業服務企業的職責，廣大業主共同參與，三管齊下，才能切實解決。

　　(1)要確立前期物業管理交接驗收制度。根據《物業管理條例》精神，由物業行政主管部門制定前期物業管理交接驗收配套文件，明確前期物業交接驗收流程，及需要注意的事項，物業管理協會及物業管理培訓中心可以組織人員編制物業項目及配套設施設備的交接驗收基本標準，搞好物業從業人員前期物業交接驗收培訓，以提升物業服務企業的整體素質和管理服務水平。同時，加強監督指導，各區縣物業行政主管部門應參與物業的交接驗收。對前期物業項目質量不合格、配套不完善的開發建設單位，責令其限期整改，對其情節嚴重的，可按《條例》第條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實處。

　　(2)明確物業服務企業在前期物業交接驗收中的職責和義務。在物業管理法規中賦予物業服務企業在前期物業交接驗收的主體資格，明確其職責及義務及不履行此項職責的責任，從而對物業服務企業在前期物業管理交接驗收行為進行約束。

　　(3)廣大業主共同參與。通過宣傳《條例》，樹立業主的責任意識，提高其參與物業管理服務事項的積極性。同時，要求物業服務企業應將前期物業交接驗收以動態的形式及時告知業主，也可以讓有一定能力的業主參與此項工作，讓業主對自己的物業享有廣泛的知情權，對開發建設單位的違約行為進行直接監督，共同做好前期物業的交接驗收工作。

　　結束語

　　認真做好前期物業管理管理工作,對于減少糾紛,建立前期物業管理的長效化管理機制,提高服務質量,維護小區穩定,構建和諧社區,其意義、地位與作用是顯而易見的，加強前期物業管理是規范物業管理的非常重要的前提。

　　參考文獻

　　[1]胡伯龍，楊韜.物業管理實務.機械工業出版社.2008年03月

　　[2] 楊心環. 淺談住宅小區前期物業管理[J]. 經營管理者, 2010, (13) .

　　[3] 楊宏. 對前期物業管理中兩個問題的探討[J]. 經濟師, 2009, (04) .

　　[4] 王占強. 前期物業管理制度急待完善[J]. 城市開發, 2010, (05) .

　　[5] 崔宗舉. 前期物業管理問題研究[J]. 經營管理者, 2009, (18) .