一.工程建設項目各階段的造價控制

　　1. 設計階段的造價控制工作

　　在項目成本控制的各個階段中，設計階段的成本控制是最主要的部分，其對工程造價的影響可達75%以上。設計成果及設計工作的質量直接影響投入的人力、財力的多少，影響總的建設費用，這就要求在項目初始階段，一定要有合理科學的設計方案，以實現技術與經濟相結合。這一階段的控制工作，大致可以從以下幾方面進行：

　　1.1 組織設計方案競選和設計招標，優選設計單位

　　設計單位的選擇一定不能暗箱操作，要通過公平的競爭的方式招標挑選，積極推行工程設計方案比選，優選并考慮經濟方案的設計招標方法，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新。通過采用設計招標，促使設計單位改進管理，采用先進技術，減少實物消耗，降低工程造價，縮短工期，提高投資效益。因此，在設計招標文件中應對降低工程造價有明確要求，有相應降低工程造價的具體措施。

　　1.2 通過限額設計有效控制造價

　　在設計階段推行限額設計方式，將設計經濟責任具體到每一細節。設計人員應熟悉掌握建筑工程特點和建筑材料市場價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易被突破。

　　1.3 提高設計工作質量、優化施工圖設計。設計不精、深度不夠對工程造價控制極其不利，極容易造成施工階段工程造價控制工作難度大大增加。良好的設計成果是控制設計變更最為有效的手段。

　　1.4 委托設計監理管理模式

　　建設單位可以在設計階段引進設計監理，特別是規模較大項目，能夠通過優化設計，挖掘節省投資的潛力。對于較小規模的項目，也可通過監理單位在設計階段介入，查看圖紙，查找可優化的部位。協助建設單位配合設計單位進行設計優化，提出合理化建議，這樣可在很大程度上節省投資。

　　2 招標投標階段的成本控制

　　2.1 工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標方式選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。

　　2.2 嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察并充分考慮施工企業造價管理能力;

　　2.3 做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價。

　　2.4合理低價者中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質量、工期前提下的合理低價。

　　2.5規范合同的簽定工作應按合同內容明確協議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險，是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。

　　3 施工階段的成本控制

　　施工階段工程項目由圖紙轉變為實物的過程，是項目建設資金投入最大的階段，加強施工控制，就是加強履約行為的管理，規范工程建設施工過程和行為是確保房地產企業實現有效控制工程建設成本及實現預期收益的關鍵工作。

　　3.1 規范合同管理，控制工程索賠

　　在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取"低價中標，索賠贏利"的方式承攬工程。作為業主方或工程造價咨詢單位的造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控;另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。

　　3.2 重視項目專業管理模式

　　通過專業的咨詢或顧問公司實現工程建設項目的專業管理，從工程管理機制上建立健全投資管理控制系統，從而有效和專業控制工程造價的管理工作。

　　3.3 通過技術措施開展項目投資的有效控制

　　對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。

　　3.4 通過經濟措施有效控制工程管理

　　嚴格控制現場經費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態投資。例如：占道費、綠化賠償費和其他補償費等，對大宗材料或大型設備按合同要求可直接進行甲供，以達到降低造價之目的。

　　3.5 從質量成本管理上要效益

　　對房地產企業而言，產品質量并非越高越好，超過合理水平時，屬于質量過剩。無論是質量不足或過剩，都會造成質量成本的增加，需要通過質量成本管理加以調整。

　　質量成本管理的目標是使四類質量成本的綜合達到最低值。一般來說，質量預防費用起初較低，隨著質量要求的提高逐漸會增加，當質量達到一定水平再要求提高時，該項費用就會急劇上升。質量檢驗費用較為穩定，不過隨著質量的提高也會有一定程度的增長。而質量損失則不然，開始時因質量較差，損失很大，隨著產品質量不斷改進，該項損失逐步減少。三者交叉的作用，必然找到一個質量成本最低的理想點。

　　正確處理質量成本中幾個方面的相互關系即質量損失(內、外部故障損失)、預防費用和檢驗費用間的相互關系，采用科學合理、先進實用的技術措施，在確保施工質量達到設計要求水平的前提下，盡可能降低工程成本。

　　3.6 合理確定建設期，從工期成本控制上要效益

　　建設期的長短，直接影響項目管理費及建設期利息的大小，也進一步影響工程造價的高低和投資效益。工期成本管理的目標是正確處理工期與成本的關系，一般來說，工期越短，工期措施成本越小;但當工期短至一定限度時，工期措施成本則會急劇上升。綜合工期成本的各種因素，就會找到一個工期成本為最低的理想點，這一點也就是工期短并且成本低的最優點。

　　4 竣工結算審核階段該階段是成本控制工作的最后階段。

　　根據合同計價條款、招投標資料、竣工資料、國家或地方的有關法規等，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工結算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。

　　二.明確工作程序

　　1 建立項目投資控制工作組，在全過程投資控制及造價管理工作中，要安排合適人員成立投資管理項目組，并明確內部分工。

　　2 確定控制目標及重點詳細分析總投資、招標情況及后期開工的項目，做出工程全過程投資控制的重點，比如：盡量控制設計變更及簽證;精裝修工程的造價，尤其是開工部分材料選擇;安裝暫定單價部分設備材料的價格審核等。

　　3 確定控制措施

　　目前大部分項目采用工程量清單計價，合同嚴格規定除暫定材料單價外，中標單價在結算時不得調整，因此暫定單價材料、暫定金額、指定金額部分的方案設計優化審核、設計變更審核及現場簽證審核是建安工程投資控制的重點所在。具體措施包括：

　　(1)設備材料審核程序：做好材料性價比比選工作。

　　(2)對設計變更造價的控制：在施工實施過程中對可能的重大設計變更，應要求施工單位將此變更可能引起的成本增減報投資監理審核，同時向業主及設計單位預先報告因任何設計修改而可能引起的成本增減，并定期(設計變更發生時或付款時)將因工程變更所導致的造價增減向業主通報，對工程造價進行事前控制，而并非對既定方案進行事后的評估。

　　(3)現場簽證的管理：工程施工有關的資料要及時進行收集，了解施工工程情況，及時辦理工程簽證，對簽證的描述要求客觀、準確。簽證發生后應根據合同規定及時處理，要加強預見性，盡量減少簽證發生。施工現場簽證發生后，報相關單位核實工程量，簽證相關費用同時也要附上必要的相關證明材料，相關單位簽證工程量確認后報投資監理單位審核、業主進行簽證價格復核，以便全過程總價控制。為避免出現偏差，每月及時將投資實際支出值與總控制目標值進行比較，發現問題及時分析偏差原因，及時采取糾偏措施。

　　4 合同管理

　　在項目實施過程中，合同文本的條款非常重要，在簽訂合同之前，由投資監理對合同價款、計價方式、結算依據和索賠方式等計價條款進行審核，審核通過后方可簽訂。

　　(1)、針對合同，在進行動態管理的同時，又要信守合同，嚴格履約，創造條件盡可能實行閉口合同，以最合理的合同價獲得最好的技術方案和最強的工程保障能力;

　　(2)、提供工程合同結構和承發包模式的專業建議;

　　(3)、參與商務談判、協助業主簽訂各類工程合同和供貨合同;

　　(4)、做好工程資料的收集匯總，為正確處理可能發生的工程索賠提供依據，合理處理索賠事宜。

　　三、 總結

　　項目總投資能夠得以控制的關鍵，還要倚靠建設單位和主管領導重視和支持本項目的投控工作。建設方、施工方、設計、監理和投資監理等項目各方積極的配合，在保證使用功能和不降低質量標準的前提下，共同為降低造價出謀劃策，只有各方通力合作，項目投資控制才會成功?？傊?，投資控制工作并不是獨立存在的，而是貫穿于工程建設項目的全過程;造價控制工作與工程質量、工期、安全等控制工作是矛盾統一體，既對立又相互依存，只有對這幾方面的控制工作進行整體策劃，對各方面全盤考慮，才能做到全面有效地控制工程建設項目造價，從而達到房地產項目投資收益的最大化。