多年來我國住宅市場連續保持了供需兩旺的景象，為迎合開發商宣傳的需要，社會上自發產生了對住宅品質各種不同名目的評價與認定。然而在房地產市場競爭日趨激烈、房地產市場漸入理性發展的今天，其可信度大打折扣。幾乎所有負責任的開發商都迫切需要一種具有公信力的評價機制，對其開發的住宅項目做出客觀公正的評價。住宅性能評定就是由政府部門建立起的一個針對住宅性能的科學、公正、公平的具有公信力的第三方評價機制，借用專家的學識與經驗，使消費者對住宅的性能狀況心中有數。
一、什么是3A產品 現行住宅性能認定以2005年建設部發布的住宅性能評定技術標準為依據，從規劃、設計、施工、使用等方面，將住宅性能劃分成5個方面，即適用性能、環境性能、經濟性能、安全性能、耐久性能。通過5個方面的綜合評定，體現住宅的整體性能，以保障消費者的居住質量。住宅性能按照評定得分劃分為A、B兩個級別，其中A級住宅是執行了國家現行標準且性能好的住宅;B級住宅是執行了國家現行強制性但性能達不到A級的住宅;A級住宅又按得分由低到高細分為1A、2A、3A三等。3A級產品是住宅性能評定中最高級別的產品。
二、國內房地產業3A產品現狀 住宅性能評定反映了住宅的綜合性能，體現了節能、節水、節地、節材等產業技術政策，全國許多負責任的開發企業勇于承擔建設節能省地環保型住宅的歷史使命，紛紛參加住宅性能A級認定，截止2008年8月底，全國已有410個小區、一萬余幢住宅樓通過了性能認定預審;147個小區，4310棟住宅樓通過住宅性能認 定終審，其中14個小區通過了3A級住宅終審。
三、3A產品的評分標準、申報及評定 住宅性能評定技術標準采用指標量化法對住宅的進行性能評定，共設五大性能268項指標：適用性能和環境性能滿分為250分;經濟性能和安全性能滿分為200分;耐久性能滿分100分，總計1000分。其中達到3A級住宅指標得分要求如下：含有☆的18個子項全部得分，且適用性能和環境性能得分等于或高于150分，經濟性能和安全性能得分等于或高于120分，耐久性能得分等于或高于60分，總分850分以上，且滿足所有6項含有★的子項。
住宅性能認定的申報條件： (1)房地產開發企業經資質審查合格，有資質審批部門頒發的資質等級證書;(2)住宅的開發建設符合國家的法律法規和技術、經濟政策，以及房地產開發建設程序的規定。
申報及認定流程：(1)項目立項后，填寫申請表，進行申報;(2)規劃設計方案完成后，向評定機構申請設計審查;(3)設計審查通過后，頒發通過設計審查的證書和文件，評定機構進行全面跟蹤;(4)主體竣工后，組織專家組進行中期檢查; (5)竣工驗收后，組織專家組進行終期檢查; (6)終審通過后，頒發證書，發布公告。
住宅性能的評定方法：住宅性能終審一般由2組專家同時進行，其中一組負責評審適用性能和環境性能，另一組負責評審經濟性能、安全性能和耐久性能，每組專家3-4人。專家組通過聽取匯報、查閱設計文件和檢測報告、現場檢查等程序，對照住宅性能評定標準分別打分。
四、項目規劃設計和施工圖設計階段針對3A產品的工作重點 在規劃階段和施工圖設計階段根據住宅性能評定的五大性能標準提出規劃設計和施工圖設計條件，使3A標準融入規劃設計和施工圖設計階段。既可避免產生先天性的缺欠，又能使一些3A指標得以細化和明確，從而保證項目實施3A標準的設計質量。下面分別從適用性能、環境性能、經濟性能、安全性能、耐久性能五個方面說明在規劃和施工圖設計階段的工作重點。
(一)住宅適用性能 住宅適用性包含了住宅建筑功能空間的構成、尺度、數量、日照、通風及視線、聲環境等性能和居住設備、設施要求，包括單元平面、住宅套型、建筑裝修、隔聲性能、設施設備和無障礙設施6個評定項目。單元平面各功能空間尺寸、電梯樓梯設置、日照通風、采光和視線均要滿足標準要求;住宅套型設計要做到房間齊備，交通順暢，布局合理，動靜區分，使用功能不同的房間緊湊協調，房間直接采光，并保證日照，通風的要求;無障礙設計中要滿足到戶內、住區道路、入口、公共衛生間的無障礙要求;以上是規劃設計階段應考慮的重點，應對照標準要求逐條落實。否則會產生先天的缺欠。
(二)住宅環境性能 環境性能評定包括用地與規劃、建筑造型、綠地與活動場地、室外噪聲與空氣污染、水體與排水系統、公共服務設施和智能化系統7個評定項目。因地制宜、合理利用原有地形地貌;住棟布置滿足日照通風要求、建筑密度控制適當;道路架構清晰、出入口設置;綠地設置;公共配套服務設施配置等在規劃設計階段應重點考慮。3A住宅要求的機動車停車率≥1是硬性指標，在規劃設計階段應根據總戶數設計足夠的停車位。
建筑造型、公共服務設施、垃圾存放與處理設施及智能化系統在施工圖設計階段應根據標準要求進行重點深化。
(三)住宅經濟性能 經濟性能評定包括節能、節水、節地、節材4個評定項目。住宅建筑以南北朝向為主;體型系數、窗墻比、地下空間的利用均要在規劃設計階段整體設計。施工圖設計階段對建筑圍護結構如墻體的構造、屋面的構造、外窗外門的傳熱系數要求、采暖照明系統設計及設備選型、中水雨水利用要進行重點深化。
(四)住宅安全性能 安全性能評定包括結構安全、建筑防火、燃氣及電氣設備安全、日常防范措施和室內污染控制5個評定項目。耐火等級、消防道路、疏散口數量、疏散樓梯設置在規劃設計階段應明確，并要滿足指標要求。地基基礎、荷載等級、抗震設防、消防設施的設置、欄桿的設置應在施工圖設計中按照標準要求進行深化。
(五)住宅耐久性能 耐久性能評定包括結構工程、裝修工程、防水防潮工程、管線設備和門窗6個評定項目。在耐久性能方面沒有在規劃設計階段需要明確的指標。結構設計、裝修設計、防水設計、管線設計、設備門窗設計選型的使用年限和耐久性指標要求在施工圖設計階段應在施工圖中明確。
五、項目室外環境景觀結合3A產品應做的設計工作 項目室外環境景觀按3A標準要求涉及到住宅使用性能、環境性能、經濟性能三個方面，五個評定項目，28個檢查指標。針對這些項目指標，在景觀硬景、軟景設計前對設計單位提出要求，使其在設計中充分體現，確保設計圖紙滿足3A指標要求。為落實指標要求，對單元公共入口、小區道路、室外景觀等要求進行無障礙設計;要求住區內道路交通順暢、路面鋪裝選材合理、綠地率≥35%并提出要充分利用散地、停車位、墻面等進行綠化;在綠化植物方面：花卉、木本植物種類數量、喬木量均有指標要求;在室外活動場地方面：分別設置老人、兒童活動場地、設置健身場地、設置兒童戲水池等。以上方面是園林景觀設計時應重點考慮的內容。
六、中期檢查的主要內容 中期檢查的內容主要有施工質量、設計的執行情況和施工現場文明施工情況。其中在適用性和環境性能方面檢查的內容有：廚房衛生間排煙和通風、衛生潔具的選用和安裝情況;管線隱蔽布置和施工、材料選用情況;電梯的安裝和使用情況;采暖工程施工情況;垃圾的處理方式;水處理設備的選用和安裝情況;智能化的配置情況;裝修配套情況和景觀的設計情況。
針對以上檢查的內容要求將設計審查意見執行情況、施工組織與現場文明施工情況、施工質量保證體系及其執行情況寫成匯報材料，并要求轉換成PPT演講稿，向專家匯報。另外還需準備施工圖、建筑材料和部品的質量合格證或實驗報告及其他有關的施工技術資料。
實施3A項目是一項系統工程，涉及項目從方案到業主入住以至物業管理的方方面面。我們應通過3A項目的實施，努力提高業務水平管理水平，提高住宅的品質與性能，并積極探索如何實現住宅建設可持續發展的道路，滿足人們對住宅的功能質量、環境質量和服務質量的要求日益提高的需要，自覺實踐黨和國家建設節約型社會的方針政策，順應社會潮流，實現企業的社會價值觀，更好的為企業謀發展、為業主謀利益。
