房產測繪與人們的生活密切相關。房屋建筑面積成了整個過程中的核心要素。房產測繪作為測繪學科的分支，是測繪技術與房地產管理業務相結合的測量工作，有普通測量技術的應用又有自身的顯著特點。房產測繪的特點可歸納為法定性、專業性及現勢性。通過對房產測繪的特點及技術應用的分析，進一步說明從事房產測繪的技術人員，必須熟悉房地產的相關法律、法規及規范，確保房屋建筑面積測算成果的可靠性。
關鍵詞：房產測繪；法定性；專業性；現勢性；共有建筑面積
 
房屋是人民生產和生活的基本物質要素，這一要素信息的采集和表達，必須經過房產測繪，所以房產測繪是房地產管理工作的重要基礎，是為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費，以及城鎮規劃建設提供數據和資料。由此可將房產測繪的特點歸納為法定性、技術性及現勢性，下面對其特點及技術應用分別進行闡述。
一、法定性
房產測繪作為服務于產權登記和產籍管理的社會性工作，房產測繪成果與人們的切身利益密切相關。統一的法律規定對于保證房產測繪成果質量，維護房產產權、產籍當事人的合法權益和做好產權產籍管理工作具有重要意義。
目前，我國已經初步建立了由法律、行政法規、地方性法規、部門規章、政府規章、重要規范文件等共同組成的測繪法律體系。房產測繪帶有一定的法定性，其中重要的依據如下：
《中華人民共和國測繪法》（以下簡稱《測繪法》）于2002年修訂通過并施行，其中對房產測繪制度進行了規定，即與房屋產權、產籍相關的房屋面積的測量，應當執行國務院建設行政主管部門、國務院測繪行政主管部門組織編制的測量技術規范。
建設部和國家測繪局于2000年聯合發布了《房產測繪管理辦法》，自2001年5月1日起施行，其中對房產測繪的委托、資格管理、成果管理、法律責任等房產測繪行為做出了具體規定。
2000年由國家質量技術監督局發布實施了《房產測量規范》（GB/T17986-2000），作為房產測量國家標準規定了城鎮房產測量的內容與基本要求，是落實《測繪法》確定的房產測繪管理職能的具體體現；是房產測繪活動中編寫技術設計書、成果檢查驗收、制定細則、處理糾紛、建立測繪數據庫及管理工作中的主要依據。
《中華人民共和國物權法》于2007年施行，其中對不動產的登記、業主建筑物區分所有權、共有、抵押權等方面提供了法律依據。
2008年由建設部發布的《房屋登記辦法》中指出：“房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”，進一步規范了房屋登記行為，維護房地產交易安全，保護權利人合法權益。
以《測繪法》為基本準則的房產測繪活動和管理中，在資質管理、行政許可、招投標、競爭行為、合同、標準化、計量、保密、成果質量管理等諸多方面都有相應測繪行政法規、部門規章、規范性文件及地方性標準等文件為依據。
同時在房產測繪過程中還涉及《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《房屋竣工驗收備案表》、公安部門批準的項目坐落證明文件、人防部門批準或備案的文件、審查合格的建設工程施工圖等多個部門審批或頒發的文件，這些文件不僅是房產測繪的法律依據，更是房產測繪的技術保障，也是房產測繪法定性的具體體現。
由政府房產管理部門最終確認的房產測繪成果具有法律效力，是進行產權登記、產權轉移和處理產權糾紛的依據；是保障房地產占有者和使用者的合法權益、加強社會主義法制管理的重要依據。
二、專業性
房產測繪作為測繪學科的一個分支，是測繪技術與房地產管理業務相結合的測量工作，它以房產調查為依據、測繪技術為手段，因此比一般測繪工作更具有鮮明的專業性。下面對房產測繪中容易產生房屋建筑面積差異的原因進行分析，希望能為房產測繪人員解決類似的問題提供借鑒。
（一）客觀原因：實測數據和預測圖紙不符
房屋預測主要是依據經審查機構審定的建筑工程施工圖進行，數據采集、共有部位確認、分攤方法等只能是“紙上談兵”，沒有直觀的感受和認識。而在竣工驗收后的實測中，所有數據采集都是經過現場勘測而來。在房屋建筑施工過程中，建筑設計可能會因各種原因發生變更，前期設計與工程竣工情況不一致是造成預測面積和實測面積差異的主要原因。
對于預測時若涉及規劃許可指標（如建筑面積、層數、外形尺寸、用途等）的變更，或者工程竣工后實測現狀與規劃報建的設計圖紙不一致時，應讓委托單位出具原設計單位的變更圖紙或變更資料，并且其變更的設計資料應重新經過規劃部門審核批準，方能作為有效資料使用。
（二）主觀原因：技術應用原因
房產測繪具體操作過程可以分成：外業數據測量、內業數據處理、資料整理與歸檔三個階段。
1.外業數據測量
外業測量工作的標準：所測量尺寸能夠保證在沒有相關圖紙參考的情況下，獨立測算出建筑物的總建筑面積和分層分戶的建筑面積。
在外業采集中，房屋邊長是計算房屋建筑面積的主要依據,實地測量房屋邊長可采用經檢定合格的鋼卷尺、手持式測距儀或全站儀直接測量長度,實地丈量房屋邊長時應注意下面一些問題:
　　（1）使用鋼卷尺測量水平距離時,保持尺子處于水平位置，減少測量誤差。
（2）當房屋存在一些圓弧以及其他不規則形狀,可使用全站儀沿該邊線實測若干特征點或拐點的點位坐標,通過解析法計算邊長及房屋建筑面積。
（3）外業原始草圖上的數據不得涂改、擦拭。對建筑物凈空尺寸、關系尺寸、陽臺尺寸、校核尺寸的標注要準確且全面，對建筑物的特征（如層高、陽臺是否封閉、窗臺是否落地等狀況）描述要翔實。
外業測量的檢查內容有：房產要素的測量方法是否正確、調查內容是否完整；草圖記錄是否正確；相關依據文件的收集是否齊全。
2.內業數據處理
在內業計算過程中，分攤計算方法的選擇和分攤部位的確定一直成為房屋建筑面積計算中爭論的焦點。在下面的內容中逐步進行分析。
（1）房產測繪中幾個關鍵的房屋面積測算術語
1)幢
幢是指獨立的，具有相同共有部位且地下基礎或地上建筑為同一結構整體的，包括不同結構和不同層次的房屋，幢與幢之間以通道或公共空間相連的除外。
2)功能區
根據房屋的使用功能和各共有建筑部位的服務范圍而劃分的區域稱為功能區。功能區的確定，是進行全幢分攤的先決條件。可依據《建設工程規劃許可證》中的指標，結合施工圖進行劃分。
3)專有部分
專有部分是指建筑物內具有獨立構造和用途的住宅、經營性用房等房屋或者特定空間。具有構造上和利用上的獨立性，能夠登記成為待定業主所有權的客體。
4)共有部分
共有部分是指建筑物內供業主使用的人員通行、公共設施（樓內部分）等以及建筑物以外、建筑區劃內的其他公共場所、共用設施、物業服務用房等。共有部分分為可分攤部分和不可分攤部分。
5)房屋基本單元
房屋基本單元是指有圍護結構或固定界線、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號的房屋或者特定空間，同時，它也是房產測繪、分攤計算、房屋登記中的最小單位。
6)公共通道
公共通道是指為滿足建筑物消防或通行需要而設置的與市政或小區道路連通的穿越建筑的通道。不特定的社會公眾均可通行的道路是不計入建筑積的。
（2）共有建筑面積部位的確定
根據共有建筑面積使用功能及其所服務的對象，共有建筑面積可以分成三類：一是為整幢服務，由全幢進行分攤的整幢共有建筑面積；二是專為某一功能區服務，由該功能區分攤的共有建筑面積；三是由于功能設計的原因，由各層各自進行分攤的共有建筑面積。
根據建筑平面圖、《建設工程規劃許可證》及規劃附圖上的技術經濟指標，在平面圖中明確各項指標和各類房屋的位置、用途及面積，特別要標明社區服務用房、各類附屬設施和物業管理服務用房等，實測時進一步結合實際建設情況，來劃分每幢建筑的功能區及共有建筑面積范圍。
與本幢不相連的公用建筑面積，《規范》中明確指出作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，以及人防工程等建筑面積是不應計入共有建筑面積的。
（3）共有建筑面積分攤計算方法
共有共用面積的處理原則為：產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行；無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。
按相關建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式^[1]計算（國家標準《房產測量規定》附錄B中B2）：
δS_i=K·S_i
K=ΣδS_i /ΣS_i
式中：K——為面積的分攤系數；
S_i ——為各單元參加分攤的建筑面積，m²；
δS_i ——為各單元參加分攤所得的建筑面積，m²；
ΣδS_i ——為需要分攤的分攤面積總和，m²；
ΣS_i——為參加分攤的各單元建筑面積總和，m²。
在分攤方法中可分為普通住宅樓和多功能綜合樓（商住、綜合樓）兩種情況。
1)普通住宅樓
分攤計算方法的依據是《規范》中關于住宅樓共有建筑面積分攤方法中的明確規定，即“住宅樓以幢為單元；依照B2的方法和計算公式，根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。”
普通住宅樓的共有建筑面積分攤方法主要有兩種。
①以幢為單元進行分攤。對于普通住宅樓，應測量各套套內建筑面積和全幢的共有建筑面積，然后根據前述共有建筑面積分攤公式進行計算，即全幢各套房屋為同一個分攤系數。
②按單元分別計算分攤系數。在多單元住宅樓（或者聯體別墅）中有可能出現下面這種情況：既含有水箱間、配電室等全幢共有設施，同時各單元的結構、層數、電梯等情況又會有所不同。這種情況下進行分攤計算時，先把全幢共有建筑面積分攤至各個單元，再將各單元分得的共有建筑面積加入到本單元自身的共有建筑面積中，從而計算出各單元的分攤系數。對全幢共有建筑面積的分攤計算過程中，遵循了《規范》中對住宅樓以幢為單元進行分攤計算的要求。
2)多功能綜合樓建筑物，即這幢建筑物內有住宅、商業、辦公等多種用途，各共有建筑面積的功能與服務對象也并不相同。在分攤計算過程中，按照國家標準《規范》的規定，采取由上而下逐級分攤模式，即首先分攤整幢的共有建筑面積，把它分攤至各功能區；再把功能區分攤來的面積和功能區原來自身的共有建筑面積加在一起，再分攤至功能區內各個層；然后再把各層分攤來的面積和層原來自身的共有建筑面積加在一起，最后分攤至套或戶。如果各功能區內層的結構相同、共有建筑面積也相同，則可免去層這一級分攤，由功能區直接分攤至套或戶。
3.資料整理與歸檔
房產測繪的成果資料可以分為：
（1）測算依據，包括房產測繪技術設計書、電子施工圖、分攤原則、委托方提供的相關資料及說明。
（2）成果數據，包括測繪報告書、成果圖、成果表、匯交數據等。
（3）檢查數據，包括外業原始草圖、質量檢查流程單、質量評定、技術總結等相關資料,并保存相應的紙質及電子數據文檔。
房地產測繪資料通過整理實現其條理化并將其有關內容、成分揭示出來。整理工作是管理工作的基礎。整理工作對于充分發揮測繪資料的作用，實現測繪資料的檔案化管理及有效利用具有重要的意義。^[2]
三、現勢性
隨著房地產商品化的發展，一方面由于城市擴建、改造等原因，致使房屋現狀及原有控制成果發生了變化。另一方面，因為房產交易、抵押、融資、司法等各個方面原因，致使房屋權屬發生了變更。為了保持圖、卡、表冊與實地情況一致，需要隨時隨地進行房產變更測量。房產變更測量是保持房產測繪現勢性的主要內容。
變更測量分為房屋現狀測量和房產權屬變更測量。現狀變更測量屬于修補測，權屬變更測量屬于產權證明測量。變更測量應根據房地產變更資料，先進行房地產要素調查，包括現狀、權屬和界址調查，再進行分戶權界和面積的測定，調整有關的房地產編碼，最后進行房地產資料的修正。通過對房屋及其附屬建筑物的權屬、位置、界線、數量、質量的變更調查和測量，可不斷完善房產測繪成果的內容，使其具有良好的現勢性。
隨著城市的快速發展，房產測繪的現勢性還表現在數字房產、數字城市的建設上。房產測繪形成的數據具有更多的信息元，涉及房地產的各個領域的調查，因此它為建立數字房產、數字城市提供重要的基礎信息，同時也為城市大比例尺地圖更新提供主要基礎資料。沒有城市地理空間數據，數字城市就成了無本之木，而房產測繪在城市地理空間數據采集中發揮著十分重要的作用。房地產業的發展，對房產測繪的準確性與現勢性也提出了更高的要求。
法定性、專業性及現勢性的特點決定了房地產測繪要不斷應對新的變化，不僅需求數量迅速增長、范圍不斷擴大,而且需求結構、內容、方式等都在發生深刻變革。從事房產測繪的人員，要結合房地產市場實際狀況及新的發展動向，在實踐中掌握房產測繪的特點，使房產測繪在社會服務中發揮更大的作用。
 
 
 
 
 
 
參考文獻：
[1] 國家質量技術監督局.GB/T17896-2000房產測繪規范[S].北京:中國建筑工業出版社，2000.34
[2]郭玉社主編.房地產測繪.機械工業出版社，2008年11月.264
[3]呂永江主編.房產測繪規范與房地產測繪技術[M].北京:中國標準出版社,2001