摘　要：地產(chǎn)經(jīng)濟是我國市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)，我國的地產(chǎn)經(jīng)濟從建國初期的計劃經(jīng)濟開始，經(jīng)歷了較長時間的緩慢發(fā)展。自2000年開始，隨著改革開放的進一步深入和城市發(fā)展進程的加快，以房地產(chǎn)經(jīng)濟為代表的地產(chǎn)經(jīng)濟迅速發(fā)展，在一定程度上帶動了我國經(jīng)濟發(fā)展的步伐，對城市建設(shè)起到了巨大的推動作用，極大地改善了城鎮(zhèn)居民生活條件。

　　關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控;地產(chǎn)經(jīng)濟;市場機制;行政管理;發(fā)展趨勢

　　中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1000-8772(2013)35-0000-02

　　在地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展進程中，逐漸出現(xiàn)的無序發(fā)展混亂局面，非理性的投資行為和由此帶來的經(jīng)濟發(fā)展泡沫，嚴重影響到了社會安定和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的健康發(fā)展，不利于中國長期可持續(xù)的宏觀經(jīng)濟形勢。因此，必須對地產(chǎn)經(jīng)濟采取切實可行的宏觀調(diào)控政策，引導(dǎo)和保障地產(chǎn)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。

　　一、房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

　　1.房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱

　　根據(jù)國際統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，從2000年以后，我國的房地產(chǎn)在投資總額和市場利潤兩大方面都在不斷攀升，投資增長速度遠高于國際正常5%的水準(zhǔn)，年度增長最高達到30%以上，房產(chǎn)利潤空間和價格上升速度也遠高于居民收入增長速度和國民經(jīng)濟增長速度，經(jīng)濟炒作愈來愈明顯。

　　2.市場調(diào)控力度疲弱，調(diào)控效果不明顯

　　在2010年之后的幾年里，國家陸續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控政策抑制房產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象。但是，真正的調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)并沒有適合市場發(fā)展的無序狀態(tài)，并一度更加刺激了房產(chǎn)的炒作。弱勢的調(diào)控政策刺激了地產(chǎn)經(jīng)濟中地塊成本的上升，地產(chǎn)開發(fā)商將成本加倍附加到房產(chǎn)價格上，反過來更加削弱了宏觀調(diào)控力度。

　　3.地產(chǎn)發(fā)展的市場監(jiān)管力度不足

　　政府一方面要抑制地產(chǎn)過熱，一方面又大量開發(fā)城市地產(chǎn)經(jīng)濟。各種開發(fā)區(qū)、新城建設(shè)如雨后春筍競相出現(xiàn)，政府發(fā)展的宏觀設(shè)計失控，出現(xiàn)了諸如遼寧鐵嶺市新區(qū)、內(nèi)蒙鄂爾多斯新城、鄭州新開發(fā)區(qū)等一系列空城。

　　4.地產(chǎn)價格過高和炒作過熱

　　這加大了貧富差距、影響了居民的正常消費和社會資金流動的良性發(fā)展，不利于經(jīng)濟格局的健康可持續(xù)發(fā)展。

　　4.地產(chǎn)過熱、相關(guān)行業(yè)的建材價格波動、虛假宣傳等

　　地產(chǎn)過熱和相關(guān)行業(yè)的建材等價格波動，加上市場發(fā)展中存在的虛假宣傳，不規(guī)范操作，出現(xiàn)的爛尾工程或囤積居奇等，嚴重擾亂了市場經(jīng)濟的正常發(fā)展。

　　三、宏觀調(diào)控政策對地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

　　地產(chǎn)經(jīng)濟的過熱波動其實是有一定必然性的，我國的地產(chǎn)經(jīng)濟在長期計劃經(jīng)濟壓抑下，必然會經(jīng)過開放后的爆發(fā)期，這也是市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律。因此，這也正是宏觀調(diào)控政策對地產(chǎn)的影響之表現(xiàn)。

　　第一，地產(chǎn)經(jīng)濟在經(jīng)歷了需求嚴重大于供給的計劃經(jīng)濟時期，一旦市場放開房地產(chǎn)供給，必然會帶來膨脹式的需求過熱。這是市場經(jīng)濟波動周期的正常反應(yīng)。第二，地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展帶動了一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展，必然會引起相關(guān)的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，給經(jīng)濟發(fā)展布局帶來有利或不利局面，這就給宏觀調(diào)控政策的制定提出新要求。第三，地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)增長周期越長，對于市場經(jīng)濟的影響越大，對地產(chǎn)經(jīng)濟的投資趨向就越熱，這是人們趨利避害的必然心理，是對宏觀經(jīng)濟調(diào)控下通貨膨脹現(xiàn)象的消極表現(xiàn)。第四，宏觀調(diào)控政策的力度和合理性直接影響投資取向，在宏觀調(diào)控力度過大或者過小時，都會影響投資取向的判斷失誤，引起相反的控制效果。例如，控制土地出售政策，在增加了地產(chǎn)開發(fā)成本時，反而變相提高了市場價格，喪失了宏觀調(diào)控的根本作用。第五，宏觀經(jīng)濟增長率與地產(chǎn)經(jīng)濟增長率之間的相互影響，當(dāng)宏觀經(jīng)濟增長越高時，人們的投資取向越趨向于非理性。因此，它們兩者之間是相輔相成的[3]。

　　四、地產(chǎn)經(jīng)濟與宏觀調(diào)控政策的良性發(fā)展策略

　　地產(chǎn)經(jīng)濟與宏觀調(diào)控之間的關(guān)系是決定地產(chǎn)經(jīng)濟是否能夠健康可持續(xù)的發(fā)展的關(guān)鍵，如何做好宏觀調(diào)控政策和地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的監(jiān)督與監(jiān)管，以保證地產(chǎn)經(jīng)濟和宏觀經(jīng)濟的良性發(fā)展，需要做好以下幾點。

　　第一，宏觀調(diào)控政策的合理性，地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控不是單純的一個方面，是關(guān)乎到地產(chǎn)經(jīng)濟相關(guān)的很多產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，必須制定全面合理的宏觀調(diào)控政策，避免出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的大幅波動帶來的不利影響，保證地產(chǎn)經(jīng)濟的小幅波動基礎(chǔ)上穩(wěn)定控制。

　　第二，地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的區(qū)域性與經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，需要在宏觀調(diào)控政策的制定上考慮區(qū)域之間的實際情況，不能一刀切，要因地制宜，解決區(qū)域之間的地產(chǎn)經(jīng)濟和綜合發(fā)展的矛盾。

　　第三，銀行貨幣政策的調(diào)整，減少熱錢流動的集中性，控制境外資金的投機性投資趨向和境內(nèi)囤積居奇的投資，在經(jīng)濟政策的平衡上注重調(diào)控方式和控制力度，控制貨幣政策調(diào)整幅度，減少通貨膨脹，謹慎控制金融市場流動性，延緩周期波動。

　　第四，制定合理的地方財政政策，減少地方財政支出力度，控制地方財政的收支績效考核，避免地方政府盲目賣地、建開發(fā)區(qū)等擴張性的財政政策，加大地方財政收支的監(jiān)督監(jiān)管，避免財政政策的不合理導(dǎo)致地產(chǎn)經(jīng)濟的大幅波動。

　　第五，調(diào)整住房的供給結(jié)構(gòu)政策，調(diào)整消費模式的合理化，在土地使用審批上控制項目投資的浪費，提倡中小戶型和中低價位的住宅項目，控制大型娛樂性設(shè)施和高檔別墅的開發(fā)在建比例，建立合理的居民住房保障體系。

　　第六，加大政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的監(jiān)管力度，控制盲目夸大宣傳，虛假炒作等不正當(dāng)商業(yè)行為，規(guī)范房地產(chǎn)營銷活動，加大質(zhì)量監(jiān)管，保證市場秩序。

　　第七，參照國外土地所有權(quán)與使用權(quán)的政策標(biāo)準(zhǔn)，改善我國的房地產(chǎn)土地所有權(quán)形式，是地權(quán)與使用權(quán)分離，以物業(yè)稅和使用權(quán)限來合理規(guī)范土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)，以物權(quán)稅征管替代目前的買房貸款調(diào)控政策。同時，完善土地所有權(quán)，完善稅制，改善地方政府對土地轉(zhuǎn)讓和買賣的獲利渠道，以遏制地方政府投機行為。

　　第八，完善地方政府土地管理績效考核，在可利用耕地和城市建設(shè)用地的開發(fā)利用方面建立嚴格的考核政策，減少盲目占用耕地開發(fā)地產(chǎn)項目的行為，切實保護農(nóng)業(yè)耕地。

　　第九，嚴厲查處地方政府參與地產(chǎn)投資于經(jīng)營行為，實行執(zhí)法問責(zé)制，加大反腐倡廉力度。

　　第十，制定地方政府的區(qū)域發(fā)展長期發(fā)展倡議，在經(jīng)濟發(fā)展平衡和城市發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)上，建立長期發(fā)展目標(biāo)，杜絕行政機關(guān)朝令夕改、方向模糊或政策錯位，只求表象盲目發(fā)展的行為。

　　五、結(jié)語

　　地產(chǎn)經(jīng)濟是一把雙刃劍，它在一定時間段內(nèi)對我國的經(jīng)濟發(fā)展和改善居民生活條件都起到了巨大的推進作用，但是，如果沒有宏觀調(diào)控政策來引導(dǎo)其健康發(fā)展，它將對我國的經(jīng)濟發(fā)展帶來不可預(yù)計的風(fēng)險，依據(jù)宏觀調(diào)控政策來平衡地區(qū)之間的地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展格局，建立健康的、可持續(xù)的地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，是目前我國經(jīng)濟發(fā)展的必要途徑。建立和完善地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控政策體系，適當(dāng)?shù)募骖檯^(qū)域之間的經(jīng)濟發(fā)展平衡，在稅收政策、金融體系、政策監(jiān)管、輿論引導(dǎo)等各個方面落實宏觀調(diào)控體系，改變傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟管理理念是做好地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的前提。這對目前我國的經(jīng)濟倡議再平衡調(diào)整具有十分重要的社會意義。

　　參考文獻：

　　[1]黃志強.如何看待近期政府對房地產(chǎn)價格的宏觀調(diào)控[J].福建論壇,2005(8):12-13.

　　[2]皮舜,武康平.房地產(chǎn)市場發(fā)展和經(jīng)濟增長間的因果關(guān)系——對我國的實證分析[J].管理評論,2004(3):33-34.

　　[3]沈悅,劉洪玉.房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟指標(biāo)關(guān)系的研究[J].價格理論與實踐,2002(8):4-5.