摘要：對社區的物業，如房屋等進行維護和修繕，是社區物業管理的重要工作，其工作的質量直接影響到社區人們的生活。因此，物業管理者必須要做好這方面的工作。

　　關鍵詞：社區管理,房屋維修,房屋修繕

　　由于一些自然、人為的原因，房屋等物業在使用過程中，會出現破舊、老化或破損等現象，從而對房屋等物業的安全性、耐用性等造成損害，從而導致房屋等物業的價值降低。因此，為了保持或恢復房屋等物業的使用功能和安全性，就必須要經常進行維護與修繕。這也就是說，在社區物業管理中，維護管理和修繕是最基本的工作，同時也是物業管理的重要目標之一。通常情況下，物業的維和修繕主要是指為保證房屋設計的使用壽命所進行的必要工作，包括周期性的和不定期的檢查、調整、上油、涂漆、某些部件的更換、小的修理，同時也包括修復由于自然因素、人為因素造成的房屋損壞，維護和改善房屋使用功能，而采取的各種養護維修活動。

　　一、維修程序

　　(1)查勘、鑒定房屋質量，確定維修任務

　　為了掌握房屋的使用情況和完損狀況，根據房屋的用途和完好情況進行管理，在確保用戶居住安全的基礎上，盡可能地提高房屋的使用價值并合理延長房屋的使用壽命，物業管理公司必須做好房屋的查勘、鑒定工作。

　　(2)房屋維修計劃管理

　　計劃是企業管理的重要職能之一，它是在經營決策的基礎上，對企業生產經營活動的事先安排。計劃管理是為了使企業的生產活動能夠達到預期的目標所開展的綜合管理，其目的是按計劃對企業的各項生產活動經營的合理安排和有效協調，充分利用企業人力、財力、物力，調節好生產、供應和銷售的關系，使企業生產有秩序、有步驟地進行。

　　(3)維修工程預算與維修工程項目招標

　　投標維修工程預算是物業管理公司開展企業管理的一項十分重要的基礎工作，同時也是維修施工項目管理中核算工程成本，確定和控制維修工程造價的主要手段，通過工程預算，可以在工程開工前事先確定維修工程招標投標并鑒訂施工承包合同，在此基礎上，一方面物業管理公司可據此編制有關資金、成本、材料供應及用工計劃，另一方面維修工程施工隊伍可據此為標準進行成本控制，從造價管理的過程看，維修工程最終造價的形成是在其預算造價的基礎上，依據施工承包合同及施工過程中發生的變更因素，通過增減調整后決定的。

　　(4)房屋維修成本管理

　　成本管理是物業管理公司為降低企業成本而進行的各項管理工作的總稱，房屋維修成本管理是物業管理公司成本管理的重要組成部分，房屋維修成本是指耗用在各個維修工程的人力、材料、機具等要素的貨幣表現形式，即構成維修工程的生產費用，把生產費用歸集到各個成本項目和核算對象中，就構成維修工程成本。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進行的成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢驗等工作的總稱。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業管理公司的經濟效益和業務質量。

　　二、社區房屋維修與日常養護

　　房屋的日常養護是為了確保房屋的完好和正常使用所進行的經常性的日常修理、季節性預防以及房屋的正確使用維護管理等工作，是物業管理企業房屋修繕管理的重要環節。通過對房屋的日常養護，可以維護房屋和設備的功能，使發生的損失能夠及時得到修復;對于一些由于天氣的突發或隱蔽的物理、化學損壞導致的猝發性損失，不必等大修周期到來就可以及時處理。同時，經常檢查房間完好狀況，從養護人手，可以防止事故發生，延長大修周期。同時不斷地改善房屋的使用條件，包括外部環境的綜合治理。

　　1.養護的原則

　　房屋養護的原則是：因地制宜，合理修繕，對不同類型的房屋要制訂不同的維修養護標準;定期檢查，及時維護;加強對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用;最有效地合理使用維修基金;最大限度地發揮房屋的有效使用功能。

　　2.房屋養護的內容

　　房屋養護的內容包括房屋的日常養護和房屋的季節性預防養護兩個方面。房屋的日常養護的來源有兩個方面：一是住用戶臨時發生報修的零星養護工程(包括對業主或使用人進行的房屋二次裝修的管理);二是物業管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出來的養護工程。因此，房屋的日常養護包括房屋的零星養護和房屋的計劃養護，房屋的季節性預防養護的來源，主要有防臺風、防汛、防梅雨和防凍防寒。

　　(1)零星養護房屋的零星養護要結合小修同時進行，結合實際情況確立或因突然損壞引起的小修，主要通過維修管理人員走訪住戶和業主或住戶的隨時報修兩個渠道來收集。零星養護的特點是修理范圍廣，項目零星分布，時間緊，要求及時，具有經常性的服務性質。

　　(2)計劃養護房屋要按一個特定的周期進行整修，制訂大中小維修養護的計劃和制度，原因是房屋的各種構件、部件均有其合理的使用年限，超過這一年限一般就開始不斷出現問題。例如，房屋的紗窗每三年左右就應該刷一遍鉛油;門窗、壁櫥、墻壁上油漆、油飾層一般五年左右重新油漆一次，外墻每十年應徹底進行一次檢修加固;照明電路明線、暗線每年檢查線路老化和負荷的情況，必要時可局部或全部更換等。這種定期保養、修繕制度是保證房屋使用安全、完好的非常重要的制度。

　　(3)季節性養護房屋的季節性預防養護，關系著業主或使用人的居住和使用安全以及房屋設備的完好程度，所以，季節性預防養護也是房屋養護中的一個重要方面。季節性養護主要是對房屋做好季節性的預防保養工作。例如，防汛、防梅雨、防凍、防白蟻等。房屋養護應注意與房屋建筑的結構種類及其外界條件相適應，木結構的防潮、防腐、防蟻蛀，磚石結構的防潮，鋼結構的防銹等養護，都必須結合具體情況給予重視。

　　三、社區公共設施的維修與養護

　　社區公共設施的管理在整個物業管理工作中，處于最重要的地位，它是向住戶提供良好的工作、學習、生活環境的基礎。因此，物業公司為了做好公共設施管理，特別設置了專門部門進行管理與操作。主要由公共設施設備的運行與維修和保養管理兩大部分組成。

　　為了方便住戶的居住與使用，物業公司在公用設施方面設置有給排水系統、供電系統、供暖系統、電梯、娛樂設施、電子監控系統等。在給排水方面，經常對水泵設備、水池、水箱及供水管路進行維護、清洗、保潔、消毒，防止二次供水污染。限水、停水提前通知，使住戶預先做好準備。定期對排水管路進行養護、清通，防止跑、冒、滴、漏現象發生。在供電系統方面，建立嚴格的管理制度，實行24小時值班制，發現故障，及時排除。同時加強日常供電設施的維護、檢修，合理分配用電，停電、限電預先通知，使住戶合理安排生活，避免發生事故。在供暖系統維護方面，定期檢查鍋爐用水量、壓力狀況、清洗保養、軟化用水裝置。停爐期間，對鍋爐進行全面養護，徹底清除水垢及雜質，保障供暖期安全運行。在供暖期，隨時對管路進行維修。

　　四、水暖系統養護與管理

　　1.給排水系統的養護管理

　　(1)房屋給排水設施設備系統房屋給排水設施系統是指房屋建筑內部附屬設施中各種冷水、熱水、開水供應和污水排放的工程設備設施的總稱。它包括房屋給水和房屋排水設備及房屋熱水供應設備等。

　　①房屋給水設備是指用人工方法提供水源的設施。按整個供水環節可分為供水箱、供水泵、水表、供水管4個方面的設備。按其用途可分為生產、生活和消防給水設備3種。3種給水系統一定需要單獨設置，可按照水質、水壓、水溫等相互組成不同的共用系統。比如生產用水和消防用水對水量水壓方面的要求較高，有些生產用水和生活用水對水質要求較高，而消防用水對水質要求不高。房屋給水設備設施的設置管理，應根據不同的要求進行不同的管理。

　　②房屋排水設備設施是指用來排除生產、生活污水和屋面雨雪水的設備設施，它包括排水管道、通氣管道、清通設備、抽升設備、室外排水管道等。按所排放污廢水的性質又可分為生活排水管道、工業廢水管道和室內雨水管道。排水系統按照所接收的污廢水的性質不同，分為生活污水、工業廢水、雨水管道3類。排水體制有分流制和合流制，3類水共用一套管網排放叫合流制，3類水分別排放叫分流制。

　　(2)給排水系統設備設施管理給排水系統設備設施管理主要針對給排水系統中所涉及的各種設備及管道等的日常操作運行、維護等的管理活動。包括物業管理公司對所管轄區內給排水系統的計劃性養護、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調水放水，以防出現阻塞、水質腐臭等現象，消防泵定期試泵等都屬于給排水設備設施管理范疇。給排水設備設施管理的內容涉及很多，根據具體的給排水系統及設備種類而定。

　　五、結語

　　總而言之，在社區物業管理中，管理人員必須要根據本社區的實際情況，根據具體的物業，采用合理的維護和修繕手段，保證相關物業的正常使用，也為社區生活提供更好，更多，更安全的保障。

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