摘要：近年來，隨著人們生活水平的提高，旅游住宿的要求也由標準化飯店轉向了更有文化特色、更具個性化的客棧、民宿、主題酒店等細分住宿業態。 2019年春節自由行比例由 2016年不足30%上升至40%，其中51%的人群選擇拋棄“冷冰冰”的酒店，而預訂更有“人情味兒”的城市民宿。城市民宿作為一種有別于傳統酒店、飯店、賓館，給游客溫馨親切的家的感覺的旅游接待設施，是人們體驗旅游地風俗和文化的載體。城市民宿，是城市旅游的重要組分，是完善城市旅游的重要途徑。旅游地民宿(如拉薩、麗江、烏鎮) 則是旅游者住宿、飲食甚至了解旅游地的重要方式。

　　關鍵詞：城市;民宿;證券化;趨勢研究

　　《股市動態分析》(周刊)創刊于1990年，由綜合開發研究院(中國;深圳)證券研究所主辦。中國創刊最早、資格最老的證券類專業雜志。

　　一、國內外研究現狀、水平及發展趨勢

　　1、國內民宿旅游研究現狀

　　國內對于民宿的理論研究起步較晚，對于民宿的界定還沿用著國外民宿的概念。國內學者對民宿的研究經歷了兩個階段。第一階段為2001-2006年，此階段國內民宿研究更偏向于理論分析，主要包括民宿的行程路徑、條件，民宿的經營管理方式等的理論探討。第二階段為2007年至今，在研究方法上更偏向于實證分析，研究內容主要包括民宿旅游者體驗、游客角度的民宿經營管理策略。

　　理論分析。主要以定性研究方法進行行業層面的研究。陳琦認為，我國民宿將首先從廣大民宿農家樂開始。楊麗提出經營者自身的態度、不規范的管理、游客觀念的落后等都是我國民宿發展的制約因素。呂建中指出國家、省級政策等上游政策的頒布是推動民宿發展的重要因素。實證分析。鄒益民指出，我國民宿理論研究的薄弱環節在于民宿旅游動機、民宿旅游體驗、游客忠誠度等的研究。至此，國內進入了民宿研究的第二階段，研究者紛紛引入社會學調查方法對民宿進行相關研究。各類基于游客體驗和游客旅游動機的實證模型如雨后春筍般紛紛建立。胡麗花建立了民宿游客動機、滿意度與忠誠度結構方程模型。掌慶琳等提出五個游客的動機主要因素，它們分別是文化探索、文化體驗與學習、社會化、新奇以及尋找評價。褚蓓通過從宏觀環境、政策支持、宣傳渠道、區域特色和機會成本等多個角度對比分析了民宿民宿比城市民宿更具有吸引力。張競予找出了民宿博客營銷關鍵因素。王雪芳著重分析了民宿住客的旅游特征。龍肖毅采用問卷調查方法，對游客進行差異性的對比研究。

　　同時在比較性研究方面國內也獲得較大的突破。至此，國內對于民宿旅游行業的研究經歷了前期的對民宿概念的界定、發展路徑分析、民宿產生條件的研究，然后以定性研究方法深層次分析民宿旅游行業層面的規范、國家政策等上層建筑，繼而運用實證分析方法探討各影響因子對游客決策行為的影響程度，從而建立以民宿旅游動機、民宿游客滿意度、游客忠誠度等基礎的結構方程模型，開始關注游客本身的服務質量和滿意度。整體而言，國內對于民宿旅游的研究逐步深入，從市場到關注游客本身服務質量和游客忠誠度，是國內民宿發展的一大進步。

　　民宿最早發源于上世紀60年代，英國、日本、法國都是民宿發展較好、對民宿管理較為規范的國家。臺灣民宿從80年代開始最先在墾丁國家公園興起，經過三十多年的發展，逐漸成為了臺灣旅游業的重要住宿業態。而我國民宿最早是2000年左右伴隨著周邊游的發展以“農家樂”的形式出現，最近幾年，隨著人們從觀光游到休閑游、從團隊游到自助游的轉變，城市民宿作為具有濃厚地方特色的住宿業態受到了游客的追捧，城市民宿投資也得到了井噴式的發展，僅在攜程網上線的客棧民宿就有40余萬家。2015年11月，民宿迎來了政策的春天。國務院正式提出“積極發展綠色飯店、主題飯店、客棧民宿、短租公寓、長租公寓、有機餐飲、快餐團餐、特色餐飲、農家樂等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業態”，民宿首次出現在官方正式文件中。2016 年 4 月中國飯店協會成立了客棧民宿委員會，意味著從政府層面正式承認了民宿的合法性。2016年5月4日國務院常務會議上確定了支持住房開展租賃業務、鼓勵個人依法出租自有住房等住房租賃市場的舉措。國家旅游局也計劃出臺中國文化主題旅游飯店、旅游民宿、精品飯店等旅游住宿業細分業態標準。這意味著民宿將作為旅游住宿業中的一種特殊產品實行特定的準入標準，這與國際普遍做法也是一致的。實際上，在我國民宿發展比較發達的地區如德清、廈門等地，也已經由地方政府出臺了民宿管理辦法，由地方政府發放民宿經營許可證，將其納入到常規管理之中。不過需要指出的是上述地方管理辦法都限定于鄉村地區，而城市地區的規定還是處于相對空白的狀態。

　　2、國外民宿旅游研究現狀

　　國外對民宿旅游的研究早與國內。在研究伊始，國外一般以B&B(Bed and Breakfast)的代表民宿或者民宿旅游。多位學者開始對新誕生的民宿這一概念加以論文，形成最初民宿理論研究的依據。Morrison等人認為，民宿是民宿所有權和產權一致的產權人將多余的房屋以出租的形式進行的租賃業務。對民宿這樣的界定形成最初世界公認的民宿定義。隨著民宿產業的不斷發展，更多學者開始關注民宿的管理和營銷方面的研究。Barbara Koth對民宿開辦的動機和民宿形成產業規模的原因進行了深入研究。 MarcLubetkin在1996年至1997年的兩年間，對美國50個州的198位B&B經營者和300位客人進行了調查研究，認為口頭傳達、互聯網、旅游指南是最容易被客戶接受的，同時也是B&B經營者最常用的營銷方式。繼而，國外學者開始關注產業的發展會給政策的頒布帶來的影響，紛紛開始研究，指導政府對相關政策的頒布。

　　英國民宿的發展通常認為起源于上世紀60年代的英國西南部和中部人口較少的農村地區，采用B&B( Bed and Breakfast) 的經營方式。后來隨著市場需求的增加，經營范圍逐漸擴大至露營地、度假平房，80年代在民間成立了“農場假日協會”，將民宿服務加以分級。英國政府規定凡是要實行對外經營的民宿必須取得政府的經營許可證，并且根據客容量設置了消防、衛生等各種準入標準和稅收標準，一旦客容量超過6人則有嚴厲的準入標準和較重的課稅，從而一般經營者都將其控制在6人以下。