引言
城市綜合體酒店式公寓是城市地標(biāo)，是家的樣板，是流動(dòng)的辦公室，是整過(guò)容的小社會(huì)，是迷你版上流圈，是生活方式博物館，是消費(fèi)的集大成者。或許你對(duì)城市綜合體這個(gè)名字已不再陌生，它是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。一般來(lái)說(shuō)，酒店式公寓是城市綜合體最基本的業(yè)態(tài)組成部分之一。
已經(jīng)習(xí)慣了家的庸常，寫字樓的機(jī)械化、生活的一成不變與揮之不去的生活壓力，但在城市綜合體酒店式公寓里，一切皆可拋去。這里永遠(yuǎn)井井有條、床單永遠(yuǎn)整齊、服務(wù)永遠(yuǎn)到位、人們總是陌生又彬彬有禮，它滿足了你對(duì)精致生活的向往和被人呵護(hù)的心理追求。在這樣一種高品質(zhì)居住行為模式的帶動(dòng)下，城市綜合體酒店式公寓很快風(fēng)靡全國(guó)，可是一系列的問(wèn)題也隨之而來(lái)。

1城市綜合體酒店式公寓中存在的系列問(wèn)題研究

1.1概念模糊引發(fā)的問(wèn)題糾紛

比起發(fā)達(dá)國(guó)家，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，概念模糊是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重一個(gè)要特征。在城市綜合體酒店式公寓全國(guó)熱銷的時(shí)候，許多開發(fā)商為了謀取利益，就在小戶型住宅產(chǎn)品上冠以酒店式的美名，轉(zhuǎn)為酒店式公寓項(xiàng)目。盲目的消費(fèi)者甚至沒有分清酒店式公寓和普通住宅的區(qū)別，就跟風(fēng)購(gòu)買酒店式公寓作為投資，殊不知酒店式公寓劃歸商業(yè)用地，使用年限較短，如果作為投資用房，其價(jià)值會(huì)逐年降低，價(jià)格也會(huì)大打折扣。同時(shí)由于酒店式公寓的高水電費(fèi)(非民用)、高物業(yè)費(fèi)，其持有過(guò)程中要承擔(dān)的成本，要比普通居民住宅高得多。
城市綜合體酒店式公寓設(shè)計(jì)理念可以說(shuō)是超前的，可是國(guó)外的理念引進(jìn)得很好，但用的時(shí)候用偏差了，很多開發(fā)商都在打擦邊球。目前在國(guó)內(nèi)很多城市做的不是酒店式公寓，而是叫服務(wù)式公寓，它是提供有限的服務(wù)，只憑它提供服務(wù)的多少來(lái)決定它附加值的大小。很多開發(fā)商并沒有根據(jù)市場(chǎng)研發(fā)自己的產(chǎn)品，許多項(xiàng)目也只是空有理念，未必都能實(shí)現(xiàn)。

1.2由硬件設(shè)計(jì)引發(fā)的問(wèn)題

1、居住功能差，房型欠合理，舒適度不佳
通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)很多城市的綜合體酒店式公寓也為了在有限的空間提供更多的房源，犧牲了公寓的品質(zhì)。多數(shù)戶型只有單面采光通風(fēng)，且進(jìn)深較大，如果分隔又會(huì)形成黑房間。受總面積的限制，各功能空間容易相互影響，有些小戶型彼此門窗相對(duì)，有的隔墻過(guò)薄，視線和聲音都相互干擾，私密性較差。
此外，有的住戶工作需要，希望靈活的改變房間的功能，或者居住人數(shù)的變化，想通過(guò)自行設(shè)計(jì)改變房間的數(shù)量，這就給設(shè)計(jì)者提出了更高的要求，是否能滿足客戶的不同需求也是一個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素之一。
2、走道過(guò)長(zhǎng)，得房率低
許多的中小城市綜合體酒店式公寓的得房率多數(shù)在70%左右。這與新建住宅80%左右的得房率相比較低。一方面酒店式公寓的投資風(fēng)險(xiǎn)和高額的稅費(fèi)影響了購(gòu)買者的選擇，還有一個(gè)重要因素是多數(shù)酒店式公寓往往采用中間一條窄長(zhǎng)走道，兩側(cè)為住戶，如同魚骨狀的平面布局，還有的過(guò)道繞電梯一圈，四周住戶的環(huán)形布局。各戶所分公攤面積較多，從而降低得房率。另外在寸土寸金的小戶型中各種管道、墻體占用的面積也比大戶型明顯增多。
然而提高得房率并不是一味地減少公攤面積，而是要在滿足使用要求、技術(shù)要求和設(shè)計(jì)規(guī)范要求的前提下，通過(guò)平面結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，達(dá)到公攤面積的合理節(jié)約分配。
3、可識(shí)別性差，交通擁擠
住戶反映識(shí)別性差是因?yàn)榫C合體酒店式公寓每層多戶，魚骨狀、回環(huán)狀的平面布局的弊端。進(jìn)入走道，除門牌室號(hào)之外無(wú)其他可識(shí)別的標(biāo)志，缺乏方位感。交通擁擠問(wèn)題更是嚴(yán)重，集中式的垂直交通在每天出行高峰時(shí)根本不夠用。每層多戶的布局，假設(shè)每戶只有一人居住，每天也有幾百人上下進(jìn)出，加上年輕人居多，每天出入頻率更高。有時(shí)還有保潔人員推車出入，顯得更加擁擠。擁擠狀況不但加重了電梯的運(yùn)載頻率和運(yùn)載量，而且使綜合體酒店式公寓品質(zhì)與形象大打折扣。
可問(wèn)題往往又是雙刃劍，如果一味的增加電梯的數(shù)量，雖然擁擠問(wèn)題得到了緩解，可無(wú)形中造成了成本的增加，最終還是由住戶來(lái)買單。所以還需要回歸問(wèn)題的原點(diǎn)，找到這個(gè)癥結(jié)是不是可以通過(guò)平面的優(yōu)化設(shè)計(jì)以及結(jié)構(gòu)的調(diào)整得到改善。
4、居住人群繁雜，商住矛盾突出