1、前言

　　房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展，才能完成項(xiàng)目，并取得較好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)、組織管理。但在項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的過(guò)程會(huì)遇到各種各樣有待解決的問(wèn)題，等我們?nèi)パ芯拷鉀Q。

　　2、項(xiàng)目開發(fā)管理中存在的問(wèn)題及分析

　　2.1 可研階段信息不全，盲目進(jìn)行投資決策。

　　可行性研究是在決策前，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)及財(cái)務(wù)分析，是開工前對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行，進(jìn)行全面的分析論證。如果可行性研究工作不夠重視，會(huì)給項(xiàng)目開發(fā)及銷售帶來(lái)不利，如空置住宅或商業(yè)面積較多;戶型單調(diào)或偏大影響銷售，或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設(shè)計(jì)深度不夠，設(shè)計(jì)文件資料不全，施工期間設(shè)計(jì)變更較多等問(wèn)題。

　　2.2 設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)深度不夠。

　　設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過(guò)程中最為重要的階段，施工中會(huì)發(fā)現(xiàn)較多的設(shè)計(jì)問(wèn)題，比如設(shè)計(jì)深度不夠，設(shè)計(jì)內(nèi)容不夠詳細(xì)，設(shè)計(jì)資料不夠齊全，造成工程進(jìn)度拖延，工期滯后，施工無(wú)法正常實(shí)施，個(gè)別工程從開工到竣工各個(gè)階段都發(fā)生設(shè)計(jì)變更，工程造價(jià)失控，給成本控制帶了很大的不利。設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序，設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性不夠重視，設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等等。

　　2.3 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中管理不完善，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量及成本控制的失控。

　　項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善，導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控，如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控，造成交房時(shí)間延遲;房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力，各項(xiàng)費(fèi)用過(guò)高及不可預(yù)見費(fèi)用超出預(yù)期。專業(yè)工程師的專業(yè)管理能力有限，缺乏經(jīng)驗(yàn)，造成變更索賠項(xiàng)目較多，索賠金額較大。

　　2.4 項(xiàng)目策劃、銷售及融資工作的局限，導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作成本過(guò)高。

　　如項(xiàng)目前期策劃、營(yíng)銷及客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段及方式單調(diào)、渠道單一、資金運(yùn)作計(jì)劃不周密，導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高，直接影響了項(xiàng)目最終收益。另外銷售工作與客服管理工作不到位導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過(guò)程中，客戶投拆糾紛不斷。

　　2.5 物業(yè)服務(wù)不到位，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講物業(yè)服務(wù)管理就是售后服務(wù)，物業(yè)管理是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過(guò)程中，最忽略的地方，也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在：未能積極處理售買雙方的關(guān)系，售后維修不及時(shí)，配套設(shè)施不到位，服務(wù)質(zhì)量未跟上等。

　　3、項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中解決問(wèn)題的辦法

　　3.1 加強(qiáng)項(xiàng)目前期開發(fā)管理

　　項(xiàng)目前期研究分析工作一般包括：投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。

　　3.2 重視項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　擬建項(xiàng)目經(jīng)過(guò)決策立項(xiàng)后，設(shè)計(jì)就成為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的重中之重，設(shè)計(jì)深度及質(zhì)量直接影響著開發(fā)建設(shè)進(jìn)度質(zhì)量、工程成本、投資的回報(bào)和效益以及市場(chǎng)銷售。設(shè)計(jì)應(yīng)以市場(chǎng)需求為目標(biāo)，立足于產(chǎn)品定位，從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面全主位權(quán)衡。充分考慮地域特征、戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、建筑風(fēng)格、小區(qū)環(huán)境、擬銷售價(jià)格、單套住房銷售總價(jià)、目標(biāo)客戶承受能力等各個(gè)方面因素，確定一個(gè)合理的設(shè)計(jì)方案。

　　這期間做好兩個(gè)方面的工作：一方面，要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通。房產(chǎn)公司設(shè)計(jì)人員應(yīng)在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中與設(shè)計(jì)單位的主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行密切的深層次的溝通和研究，讓主要設(shè)計(jì)人員充分了解并領(lǐng)悟項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)定位的想法和思路，掌握項(xiàng)目開發(fā)意圖和主要目的;另一方面，重視設(shè)計(jì)對(duì)投資控制的影響。真正對(duì)投資控制有影響的是設(shè)計(jì)階段，因此項(xiàng)目管理中對(duì)設(shè)計(jì)階段概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準(zhǔn)確，力求不漏項(xiàng)、不留缺口，達(dá)到設(shè)計(jì)深度和要求，并要充分考慮各種浮動(dòng)因素，避免在施工過(guò)程中遇到設(shè)計(jì)不合理再來(lái)調(diào)整，進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。

　　3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程控制

　　項(xiàng)目控制技術(shù)一般包括：質(zhì)量控制、成本控制、安全、進(jìn)度四方面的內(nèi)容。這里主要談下質(zhì)量管理和成本控制的具體措施。

　　3.3.1 質(zhì)量管理

　　質(zhì)量是至關(guān)重要的。做到重視事前質(zhì)量策劃，明確質(zhì)量目標(biāo)。所謂質(zhì)量策劃，就是制定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過(guò)程和相關(guān)資源以實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。傳統(tǒng)的項(xiàng)目質(zhì)量管理，都集中在材料的甄別、施工過(guò)程的錯(cuò)漏等等。質(zhì)量，不再是不出錯(cuò)，而是在有限的資金使用下，達(dá)到最好的使用標(biāo)準(zhǔn)和最好的產(chǎn)品質(zhì)量。制定了好的標(biāo)準(zhǔn)也能為合同的簽訂及索賠打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，以人為本，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，提高全員質(zhì)量意識(shí)。最后，完善質(zhì)量管理體系，建立健全完善的質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)過(guò)程檢驗(yàn)。

　　3.3.2 成本控制

　　成本控制具體措施有以下幾個(gè)方面：①降低資金成本。首先，加強(qiáng)現(xiàn)金管理，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，壓縮現(xiàn)金庫(kù)存與現(xiàn)金的使用量。其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)。②控制工程成本。首先，做好評(píng)估階段。這既是企業(yè)決策層進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目決策的依據(jù)，也是進(jìn)行成本、銷售、利潤(rùn)控制和分析的依據(jù);再次，設(shè)計(jì)階段。第一，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。爭(zhēng)取多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)，第二，實(shí)行設(shè)計(jì)審核。第三，建立獎(jiǎng)懲制度。無(wú)論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理包括現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理和審查兩個(gè)階段。

　　3.4 完善項(xiàng)目后期管理

　　3.4.1項(xiàng)目物業(yè)管理。提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象、促進(jìn)市場(chǎng)銷售速度，有利于維護(hù)房屋購(gòu)買者的利益，確實(shí)達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。積極與物業(yè)管理公司溝通，和物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)合同，合同里約定物業(yè)費(fèi)用及前期物業(yè)服務(wù)的范圍內(nèi)容、職責(zé)、任務(wù)，以及物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等等。

　　3.4.2營(yíng)銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的地位十分重要，開發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，正確把握營(yíng)銷理念。首先，做好產(chǎn)品市場(chǎng)定位;其次，加強(qiáng)產(chǎn)品市場(chǎng)推廣;通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位對(duì)客戶進(jìn)行跟蹤分析，并在銷售過(guò)程中隨著市場(chǎng)的變化不斷調(diào)整營(yíng)銷方案，及時(shí)推出新穎有效的推廣方案，來(lái)吸引客戶。轉(zhuǎn)

　　4、結(jié)語(yǔ)

　　本文結(jié)合現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)程序，提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施前、開發(fā)建設(shè)過(guò)程中、市場(chǎng)營(yíng)銷及交付使用的各階段的項(xiàng)目管理內(nèi)容及工作進(jìn)行了研究、分析、總結(jié)，并提出了一些可行性的建議，以期提高房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目管理水平。