摘要：在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)也是一種商品，具有商品經(jīng)濟(jì)屬性。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是一種商品生產(chǎn)和交換的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。文章發(fā)表在《宏觀經(jīng)濟(jì)研究》上，是中級(jí)經(jīng)濟(jì)職稱(chēng)范文，供同行參考。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),經(jīng)濟(jì)周期,周期波動(dòng)

　　在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中，城市土地所有權(quán)屬于國(guó)家，房屋所有權(quán)也是以公有為主。現(xiàn)階段，全國(guó)城市公有房屋在房屋總數(shù)中占84%，這體現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公有性為主的特征。自從實(shí)行對(duì)外開(kāi)放、對(duì)內(nèi)搞活經(jīng)濟(jì)的政策以來(lái)，我國(guó)目前已形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所有制的多元結(jié)構(gòu)。

　　1房地產(chǎn)行業(yè)周期分析的必要性

　　對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行周期性的分析研究，既是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，也是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、理性發(fā)展的實(shí)際需要.研究周期波動(dòng)規(guī)律可以為宏觀調(diào)控提供參考性依據(jù)，使政府能采取必要的干預(yù)措施，包括制定更準(zhǔn)確完善的房地產(chǎn)相關(guān)政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.研究房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的目的是避免遭受因周期性波動(dòng)而造成的損失或衰退產(chǎn)業(yè)的危害.

　　2房地產(chǎn)業(yè)周期現(xiàn)狀及其主要特征

　　宏觀政策本身應(yīng)存在著周期.由于房地產(chǎn)政策受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，同樣也會(huì)出現(xiàn)周期性波動(dòng).根據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙庫(kù)茲涅茨的統(tǒng)計(jì)分析，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在十分緊密的關(guān)系.我國(guó)房地產(chǎn)改革以來(lái)的實(shí)踐也表明，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度呈正相關(guān)態(tài)勢(shì)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展越快.在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段和發(fā)展水平不同的地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平也有所區(qū)別.目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)既處于產(chǎn)業(yè)恢復(fù)期，又處于宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)期，需求極其旺盛.除了受市場(chǎng)供求關(guān)系變化的影響之外，房地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)快擴(kuò)張的，引起宏觀經(jīng)濟(jì)失調(diào)，使得政府采取宏觀調(diào)控措施等因素，都同樣對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)有所影響.對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期的釋義，簡(jiǎn)明的定義為，每一次國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“衰榮更迭”形成一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期.“二戰(zhàn)”以前的經(jīng)濟(jì)周期分為四個(gè)階段：經(jīng)濟(jì)衰退和危機(jī)階段、經(jīng)濟(jì)蕭條階段、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段、經(jīng)濟(jì)繁榮階段.也就是說(shuō)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中完整地出現(xiàn)以上四個(gè)階段，才叫一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期.“二戰(zhàn)”以后，由于科學(xué)技術(shù)和生產(chǎn)力的迅猛發(fā)展，也由于政府的宏觀調(diào)控能力和企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化的不斷提高，經(jīng)濟(jì)周期出現(xiàn)了許多變動(dòng)，多數(shù)專(zhuān)家主張經(jīng)濟(jì)周期分為蕭條和繁榮兩個(gè)階段.也顯示出5～7年為一個(gè)周期.在每一個(gè)周期內(nèi)呈現(xiàn)萎縮與停滯、復(fù)蘇與穩(wěn)定發(fā)展、高速發(fā)展五個(gè)階段.房地產(chǎn)業(yè)周期的主要特征有以下幾點(diǎn)：

　　2.1房地產(chǎn)業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的趨勢(shì)基本一致

　　一般說(shuō)來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的周期性波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)這類(lèi)具有獨(dú)特性質(zhì)的消費(fèi)品和投資品的供求關(guān)系會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)的影響，結(jié)果使得宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)波動(dòng)呈同向變化趨勢(shì)，但在波動(dòng)時(shí)序上略有區(qū)別.房地產(chǎn)周期起點(diǎn)略早于宏觀經(jīng)濟(jì)周期起點(diǎn).當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)處于蕭條期時(shí)，一旦政府通過(guò)擴(kuò)張性政策刺激經(jīng)濟(jì)，在這一外部因素沖擊下，同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格需求彈性和房地產(chǎn)收入需求彈性等房地產(chǎn)特有的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張傳導(dǎo)機(jī)制作用下，社會(huì)資源向帶有國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性等產(chǎn)業(yè)特征的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移.由此導(dǎo)致并推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)率先開(kāi)始復(fù)蘇，帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)步入擴(kuò)張期.當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高漲期后，政府通過(guò)提高利率、緊縮銀根等政策沖擊，由投資、消費(fèi)構(gòu)成的房地產(chǎn)需求分別在宏觀緊縮政策影響下出現(xiàn)降低.同時(shí)又由于受房地產(chǎn)投資被抑制、房地產(chǎn)泡沫因素等特有的產(chǎn)業(yè)收縮機(jī)制的影響，使得社會(huì)資源率先從過(guò)熱的房地產(chǎn)領(lǐng)域退出，結(jié)果使得房地產(chǎn)市場(chǎng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了收縮期.

　　2.2我國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的差異性，與宏觀調(diào)控政策的統(tǒng)一性之間具有一定的矛盾

　　當(dāng)前我國(guó)各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度都有所不同，也有著發(fā)揮各地經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的側(cè)重性，特別是東、中、西部差異很大.房地產(chǎn)業(yè)極其明顯的區(qū)域特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，使得各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不一.由此不難看出，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的周期特征上來(lái)講，既擁有著全國(guó)性的周期，也有著各地的發(fā)展波動(dòng)周期.應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)?shù)鼐用窕臼杖胨讲攀且韵M(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格基礎(chǔ)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格脫離于當(dāng)居民實(shí)際收入水平，那么這個(gè)價(jià)格就不會(huì)被市場(chǎng)所認(rèn)同.如何使國(guó)家宏觀調(diào)控政策同各地實(shí)際情況結(jié)合起來(lái)實(shí)施，才能有效地縮短市場(chǎng)周期的蕭條期、推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展.

　　2.3房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)具有明顯的波峰，易受內(nèi)外部條件影響

　　自進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，從2000年到2008年這九年間，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資平均增長(zhǎng)率達(dá)到24.1%，而一階段內(nèi)的GDP平均增長(zhǎng)率為9.6%，比之高出了足有14.5個(gè)百分點(diǎn)，并且在全社會(huì)的固定資產(chǎn)投資的比率當(dāng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直穩(wěn)定在17個(gè)百分點(diǎn)左右.在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境下，世界經(jīng)濟(jì)格局對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著很大的影響作用.美國(guó)的金融危機(jī)，不但影響到美國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也波及到世界經(jīng)濟(jì)狀況，并且同樣對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)負(fù)面影響.這些變化都不可避免地會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)起到一定的抑制作用.特別是人民幣受美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退的影響而不斷升值，也會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大的沖擊力.盡管在短期內(nèi)，人民幣升值是個(gè)負(fù)面因素。

　　3我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性劇烈波動(dòng)的原因

　　3.1人口周期變化的影響

　　房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)首先受到人口周期變化的影響，與人口周期變化有著驚人的吻合度.如2005—2007年這輪房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高峰就與人口的周期變化密切相關(guān)，我國(guó)從上個(gè)世紀(jì)八十年代以后人口出生率出現(xiàn)回升的現(xiàn)象，這段時(shí)間出生的人口到2005年剛好是結(jié)婚、建立家庭的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生極大的需求，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的繁榮.

　　3.2國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響

　　我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)有明顯的周期特征，房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的周期波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的周期會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)影響，使宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期呈現(xiàn)同向發(fā)展趨勢(shì).

　　3.3城市化進(jìn)程的影響

　　改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程，城市化的比重已由1978年的18.6%提升到2011年的約51%，全國(guó)的城鎮(zhèn)人口已有6.5億人.城市化問(wèn)題涉及國(guó)計(jì)民生、社會(huì)進(jìn)步和現(xiàn)代建設(shè)的各個(gè)方面.城市化進(jìn)程必然增加房地產(chǎn)業(yè)的有效需求，促使房地產(chǎn)業(yè)快馬加鞭地發(fā)展.

　　3.4居民的收入水平的影響

　　城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，從而會(huì)增加房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲.根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的資料，改革開(kāi)放以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均上漲7.2%，特別是近幾年來(lái)，企業(yè)工人工資水平不斷提高，行政事業(yè)單位人員收入不斷增加、離退休人員待遇進(jìn)一步改善，居民得到真正的實(shí)惠，這些是房地產(chǎn)業(yè)的這一輪飛漲有直接的關(guān)系.房地產(chǎn)業(yè)周期劇烈波動(dòng)的危害主要表現(xiàn)：(1)房地產(chǎn)消費(fèi)的持續(xù)低落會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)整體消費(fèi)，使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)失去動(dòng)力，進(jìn)一步例宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩甚至衰退，但房地產(chǎn)過(guò)度擴(kuò)張會(huì)耗盡財(cái)力、物力、人力等資源，嚴(yán)重破壞經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的各種均衡關(guān)系.另外房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)過(guò)快，占用了過(guò)多的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力，也會(huì)造成對(duì)其他消費(fèi)需求的抑制作用.(2)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度波動(dòng)會(huì)加大處于調(diào)整期的我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性或不確定性，使社會(huì)生產(chǎn)力嚴(yán)重受挫.(3)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高的產(chǎn)業(yè)，其持續(xù)低迷狀態(tài)將會(huì)加劇我國(guó)內(nèi)需的不足的癥狀，但如果大炒房地產(chǎn)業(yè)，泡沫越吹越大，一旦鏈條斷裂，將會(huì)造成連鎖反應(yīng)，使剛剛有所恢復(fù)的投資者和消費(fèi)者信心再次受到重大沖擊.

　　4避免我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期劇烈波動(dòng)對(duì)策思考

　　4.1加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

　　政府宏觀調(diào)控對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)有著極為重大的影響.宏觀調(diào)控的緊縮政策與寬松政策交替變動(dòng)構(gòu)成中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“特有周期”刺激經(jīng)濟(jì)出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫，出現(xiàn)過(guò)熱甚至形成泡沫.為抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，國(guó)家又實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮的調(diào)控政策，由于調(diào)控力度不當(dāng)又導(dǎo)致商品房因資金短缺而出現(xiàn)投資迅速減少，商品房大量積壓，房地產(chǎn)業(yè)跌入低谷的惡性循環(huán).筆者認(rèn)為，國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)行調(diào)控是必要的，但應(yīng)當(dāng)將宏觀調(diào)控和微觀調(diào)控有機(jī)結(jié)合起來(lái).應(yīng)建立一套符合房地產(chǎn)發(fā)展的監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng).這一系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)包括：(1)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程和增長(zhǎng)實(shí)際進(jìn)行全程監(jiān)控，包括房地產(chǎn)信息、數(shù)據(jù)整合、土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)投資、商品房買(mǎi)賣(mài)與二手房交易，進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和分析研究.(2)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況、規(guī)律和特點(diǎn)，及時(shí)進(jìn)行政策微調(diào)，減少波動(dòng)的幅度.(3)推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展倡議要與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體水平相一致.土地和金融信貸政策應(yīng)相對(duì)來(lái)說(shuō)持續(xù)平穩(wěn)，防止忽松忽緊，大起大落

　　.4.2加強(qiáng)房地產(chǎn)立法，建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境

　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)秩序混亂的狀況是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)和缺乏穩(wěn)定重要原因.從總體上看，我國(guó)房地產(chǎn)立法工作還不能滿(mǎn)足迅速發(fā)展的需要，與房地產(chǎn)相關(guān)的法律規(guī)章還不夠了周密、完善.在司法實(shí)踐中急需補(bǔ)充和加強(qiáng)有關(guān)房地產(chǎn)金融、市場(chǎng)交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理、市場(chǎng)準(zhǔn)入等相關(guān)的公共性法律和專(zhuān)門(mén)性法規(guī);房地產(chǎn)法律仲裁和法律服務(wù)體系也尚待完善;要積極推進(jìn)依法行政、進(jìn)行嚴(yán)格的市場(chǎng)監(jiān)管.健全房地產(chǎn)信用體系，建立誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)環(huán)境和公開(kāi)、平等、自主、互利的契約制度.

　　4.3合理選擇調(diào)控手段，適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

　　一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總量和結(jié)構(gòu)問(wèn)題，可以采取以行政手段和法律手段為主，輔以宏觀經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)手段來(lái)進(jìn)行直接調(diào)控;對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中和房地產(chǎn)企業(yè)的微觀經(jīng)濟(jì)行為，則主要以經(jīng)濟(jì)手段為主進(jìn)行間接調(diào)控，同時(shí)加之必要的行政性管理.房地產(chǎn)投資政策的制定和出臺(tái)，應(yīng)特別注意以下情況：一是房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng).房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投的比重要合理，防止比重過(guò)大或過(guò)小.二是研究投資主體結(jié)構(gòu)的變化.國(guó)有企業(yè)由于產(chǎn)權(quán)不清、職責(zé)不明，很容易形成一種“擴(kuò)張欲望”，自我約束機(jī)制相對(duì)薄弱;相比之下股份制、民營(yíng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制較強(qiáng)，決策比較理性，有助于平抑房地產(chǎn)周期的波動(dòng)幅度.

　　4.4規(guī)范土地一級(jí)市場(chǎng)管理

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的于土地一級(jí)市場(chǎng).數(shù)次房地產(chǎn)周期波動(dòng)中，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)失控的直接原因就是土地一級(jí)市場(chǎng)的秩序混亂和供給總量失控.不少行政劃撥的土地通過(guò)隱性市場(chǎng)流入開(kāi)發(fā)用途，擾亂了正常的市場(chǎng)秩序.應(yīng)實(shí)行總量控制，嚴(yán)格審批行政劃撥用地.加大中央政府對(duì)地方政府不規(guī)范行為的管控能力，使城市土地在市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)控下不斷得以?xún)?yōu)化配置和重組.對(duì)于土地增值效益，確定合理的分配比例，資金投向應(yīng)以城市建設(shè)行改善民生為主.加大經(jīng)濟(jì)適用住房和危陋住房比重，提高城市低收入群體居住質(zhì)量.進(jìn)一步深化土地制度改革，設(shè)立專(zhuān)門(mén)進(jìn)行土地交換的固定場(chǎng)所，組建和培育土地交易市場(chǎng).土地交易范圍應(yīng)涵蓋土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和租賃三個(gè)層次.土地交易方式按市場(chǎng)規(guī)劃運(yùn)作，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌三種方式公開(kāi)進(jìn)行土地交易，杜絕協(xié)議批租方式.適當(dāng)提高進(jìn)入土地市場(chǎng)的門(mén)檻，獲取土地的開(kāi)發(fā)商必須達(dá)到一定的實(shí)力.從而使土地的后期開(kāi)發(fā)有一定的保證.

　　4.5加快房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，決定著這一時(shí)期行業(yè)周期波動(dòng)的基本狀態(tài)特征.高檔商品房、中檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等各檔房中，中低檔的商品房的需求較為穩(wěn)定，其波動(dòng)幅度要小，而高檔商品房的需求彈性較大，其波動(dòng)幅度要大的多.由于受利益的驅(qū)動(dòng)，盲目大量開(kāi)始高檔商品房，形成大量積壓和空置，從而形成產(chǎn)品比例失調(diào)，結(jié)構(gòu)不合理的局面.一方面，大量需求彈性較大的商品房缺乏真實(shí)消費(fèi)需求，當(dāng)投資和和投資需求隨著市場(chǎng)收縮而大幅萎縮時(shí)，其市場(chǎng)失去支撐，從而造成房地產(chǎn)行業(yè)劇烈波動(dòng).另一方面，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不能及時(shí)根據(jù)需求結(jié)構(gòu)的變化進(jìn)行轉(zhuǎn)移，也會(huì)產(chǎn)生供求結(jié)構(gòu)不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題.產(chǎn)品不對(duì)路，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)越多，空置越多。

　　經(jīng)濟(jì)貿(mào)易方向論文投稿：《宏觀經(jīng)濟(jì)研究》是經(jīng)濟(jì)理論刊物。宣傳黨和國(guó)家有關(guān)改革開(kāi)放、發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方針、政策，并配合國(guó)家計(jì)委的中心工作部署，反映經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展中重大的政策性問(wèn)題及理論研究成果。16開(kāi)，郵發(fā)代號(hào) 82-791。