摘 要 ： “限購令”正在全國各地實(shí)行。效果和爭議也隨之而來——房價上漲幅度明顯降低，并沒有出現(xiàn)期望中的房價下跌情景。本文僅從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)原理對房地產(chǎn)市場價格變動以及限購政策做出粗淺分析。

　　關(guān)鍵詞 ： “限購令”; 供應(yīng); 需求; 房地產(chǎn); 房價

　　Abstract: "Restricted Sales Order" is all over the country to implement. Effects and controversy attendant - the rise in property prices significantly lower, and no expectations of falling house prices scenarios. This article only from the microeconomics to make a superficial analysis of the real estate market price changes, as well as the purchase of the policy.

　　Key words: "restriction order"; supply; demand; real estate; prices

　　中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

　　前 言 本文通過分析房地產(chǎn)供求關(guān)系、“限購令”對供需的影響以及對限購政策的預(yù)測、評價和建議幾個方面來論述“限購令”對緩解民生問題所發(fā)揮的作用。

　　一、 房地產(chǎn)供求關(guān)系

　　(一) 房地產(chǎn)需求關(guān)系

　　房地產(chǎn)的需求量是購房者愿意且能夠購買的房產(chǎn)數(shù)量,根據(jù)需求定理 :在其他條件不變的情況下,房地產(chǎn)價格上升,則房產(chǎn)的需求減少。房地產(chǎn)的價格下降，則房產(chǎn)需求增加。

　　1. 房地產(chǎn)市場需求類型

　　房地產(chǎn)的購買者需求大體分為兩類，一類是投機(jī)投資需求，第二類是居住需求。對于第一類需求 ，房地產(chǎn)不是必需品，投資者可以選擇其它的投資替代品，如收藏品投資，股票金融投資等，因此第一類需求具有彈性是彈性需求。第二類需求是居住需求生活必需品，而且其同等地位的替代品幾乎沒有，(租房和經(jīng)濟(jì)適用房 以及廉租房可以勉強(qiáng)算作商品房的替代品)，此類需求一般是剛性需求。理論說，當(dāng)房價上漲過快超出購房者的購買力時，必須要買的房子已經(jīng)買不起，被迫不買房子。此時部分剛性需求就轉(zhuǎn)化成了彈性需求。

　　2. 房地產(chǎn)需求的影響因素

　　買者數(shù)量：中國人口眾多，居住需求量巨大，使土地和住房成為稀缺資源供不應(yīng)求，購買房地產(chǎn)的人越來越多，即需求增加。

　　預(yù)期：人們根據(jù)房地產(chǎn)長期以來只漲不跌的情況預(yù)期到房地產(chǎn)價格將會繼續(xù)上升，則投資者會去加大房地產(chǎn)業(yè)的投資，而用于居住的居民也會更愿意購買當(dāng)前價格的房產(chǎn)，以避免日后價格會更高?，F(xiàn)在我國的房地產(chǎn)形勢就是在大家預(yù)期房價上漲的情況下需求迅速膨脹的實(shí)際案例。

　　替代品：商品房的互補(bǔ)品較少，有經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，而在當(dāng)前中國這些受國家照顧的房源申請條件要求嚴(yán)格，手中較少，對商品房的需求影響較小。

　　(二) 房地產(chǎn)供應(yīng)關(guān)系

　　房地產(chǎn)的供給量是賣者愿意且能夠出售的該種房產(chǎn)的數(shù)量。根據(jù)供給原理：在其他條件不變時，房價上升則房產(chǎn)供給量增加，反之，下降。

　　房地產(chǎn)供給的影響因素如下：

　　成本：房地產(chǎn)業(yè)的成本，主要有土地價格，建材成本，工人工資等。而在中國由于城市土地的控制權(quán)在政府，而當(dāng)前地方政府的主要收入是賣地，政績考核源自 GDP 的投資(土地)，因此政府沒有動力通過大量供應(yīng)土地降低地價以稀釋房地產(chǎn)價格。

　　預(yù)期：與上述買者預(yù)期相對應(yīng)，房地產(chǎn)供應(yīng)商預(yù)期房價上升則會加大開發(fā)供應(yīng)量。由于房地產(chǎn)業(yè)財富快速增加，流動性極其旺盛，房地產(chǎn)被看作投資增值的絕佳途徑。

　　總之中國人數(shù)眾多對住房的需求量大，而當(dāng)下經(jīng)濟(jì)適用房條件嚴(yán)苛，買者預(yù)期房價上升會使需求減少。而房地產(chǎn)業(yè)的成本土地費(fèi)用等居高不下，建筑材料也價格不菲，，都使房地產(chǎn)供應(yīng)增加。而因此達(dá)成的房地產(chǎn)均衡價格就不斷上漲，日益增高。這也是形成中國房地產(chǎn)市場價格虛高的原因。

　　二、 限購政策對供需的影響

　　(一) 限購令的根本目的

　　限購令的根本目的是為了通過抑制投機(jī)投資需求，使房價回歸理性，使部分房產(chǎn)投資需要減少，緩解房產(chǎn)居住需要，使房地產(chǎn)回歸居住屬性。

　　(二) 理論分析得出的影響

　　限購令立竿見影的效果出現(xiàn)在抑制需求上，主要是抑制了投機(jī)投資需求。理論上需求減少，需求曲線向左移動，價格平衡點(diǎn)向左移動，平衡價格應(yīng)該下降。

　　限購令究竟限購了哪些人的需求?一，限購令限制了投資者的需求。二，限購令對居住需求也有影響。在限購令之前，影響購買的主要因素是價格。而限購政策加入后將需求者分成了四種，有錢有資格購買的，沒錢但有資格購買的，有錢沒資格買房的，沒錢沒資格買房的。為了買到房子，這兩種條件缺一不可。即只有有錢有資格人才能最終買到房子。所以限購政策實(shí)際限制了部分有錢但沒資格的有居住需求的人。這種人往往是無戶籍外地人有一套房子居住但居住條件不好希望改善，但受到限購條件限制買不了新房的人。這一部分人是限購政策的受害者，居住需求被壓制。另外由之前分析得出，限購令會在一定程度上影響房價的變化，理論上房價應(yīng)降低，由于房價降低部分原來買不起房的現(xiàn)在有能力買房了。這一部分人的居住需求得到滿足，由于房價降低而可以買房的群眾是限購令的最終受益者。但總體來看部分人的需求被壓制部分人的需求被滿足。到底是被壓制的需求多還是被滿足的需求多呢?這兩部分需求的比較取決于有房但需要換房的需求和因?yàn)閮r格下降而被滿足的需求孰多孰少。也就是只有當(dāng)價格下降到一定程度時，限購的正效應(yīng)才會大于負(fù)效應(yīng)，限購政策才會真正緩解民生問題。

　　(三) 實(shí)際調(diào)研得出的影響

　　理論分析得出房地產(chǎn)價格應(yīng)該下降。為了驗(yàn)證這一結(jié)論筆者查閱了相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計年檢及相關(guān)報刊，找到了反映出臺限購令后的房地產(chǎn)市場成交量和成交價變化情況的數(shù)據(jù)并進(jìn)行分析。

　　距國家統(tǒng)計局 2011 年 7 月統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 70 個大中城市中，與2010年同月相比，價格下降的城市有 4 個，漲幅回落的城市有 28 個，漲幅在 5.0% 以內(nèi)的城市有 49 個。

　　下面以上海為例,來自 21 世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2011 年 7 月全市新建商品住宅的供應(yīng)面積和成交面積雙雙連續(xù)第二個月下降，其中 7 月成交面積為 77.0 萬㎡、供應(yīng)面積為85萬㎡，成交均價為22051元/㎡。盡管7月的成交面積小幅下降 2.5% ，但同比仍增長了 77.9% ，成交均價則同比上漲 14.2% 。

　　通過以上數(shù)據(jù)可以得到以下結(jié)論：就目前來說，通過限購政策抑制了房地產(chǎn)成交量，但限購政策的根本目的減低房價的目的還沒有達(dá)到，只有極少數(shù)城市房價出現(xiàn)下跌，下跌幅度較小，部分城市的房價不降反升。

　　三、 對限購政策的預(yù)測、評價和建議。

　　限購政策表面有效的根本在于抑制了需求，包括投資需求和部分居住需求。這種抑制需求的辦法沒有從根本上解決供需問題，治標(biāo)不治本。

　　而從上面的分析中也同樣可以得到此結(jié)論：限購政策有兩方面效應(yīng)，負(fù)效應(yīng)：部分人合理需求被抑制。正效應(yīng)：部分人合理需求被滿足。這兩部分需求的比較取決于有房但需要換房的需求和因?yàn)閮r格下降而被滿足的需求孰多孰少。隨著限購政策的實(shí)施年限增加，會有越來越多的住房變得老舊，逐漸不能滿足居住要求，越來越多人出現(xiàn)換房要求。而由于限房政策并未明顯降低房價，因此由于價格降低而被滿足的需求不會特別多。在限購政策的負(fù)面效應(yīng)不斷增加的情況下，有朝一日，限購政策的負(fù)面效應(yīng)肯定會大于正面效應(yīng)，限購政策就徹底失效了。因此說，限購政策也不是個長遠(yuǎn)之計。

　　華源集團(tuán)總裁任志強(qiáng)說“越限購的城市的房產(chǎn)你越得去買，限就是政府幫你摁著，一松手就會往上漲。”這句話體現(xiàn)大眾面對限購政策的心理，而且也反映了限購政策后潛藏的房價爆發(fā)的危機(jī)。一旦限購令被取消，各方被壓抑多時的房地產(chǎn)需求會迅速膨脹，造成更加不可控的局面。

　　中國房地產(chǎn)利益博弈非常復(fù)雜，房價問題也不是個簡單的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的問題。因此，對于房價調(diào)控一定要有全面的倡議準(zhǔn)備。限購令主要效果在抑制需求，為了使限購令更好實(shí)施，要配合一系列其他政策適用，例如對有居住需求而被限制購買的人制定額外的較寬松的補(bǔ)充政策，努力滿足其合理需求。除此之外，還要想辦法疏散由于高房價而壓制的居住需求，擴(kuò)大其他方式的居住“供給” 如大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房等。真正促使住房回歸居住屬性，實(shí)現(xiàn)抑制房價。

　　結(jié)論

　　綜上所述，房價作為老百姓高度關(guān)注的問題， “限購令”的出臺就引起了許多的評論與爭議。我們可以從現(xiàn)階段房價上漲幅度明顯減緩及商品房成交量大幅度下降的情況看 ，“ 限購令”的確抑制了樓市泡沫的無限制擴(kuò)大，通過對房屋供給和需求方面產(chǎn)生的影響 ，使得房屋從銷售數(shù)量上和主要的供應(yīng)對象上發(fā)生了巨大的變化。但限購令存在其根本的局限性，并且不適宜長久實(shí)施，對現(xiàn)階段限購令的實(shí)施來說，政府需要通過周邊配套政策的不斷完善，才能夠更好的使限購令發(fā)揮效用，才能有效緩解房地產(chǎn)供需不平衡，房價過高的問題 ，使房地產(chǎn)市場逐漸恢復(fù)正常。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[ 1 ] 張嘵玲.“ 限購令”全國祭出房價下行難以阻擋[J] .中國民營科技與經(jīng)濟(jì) ，2011(10) .

　　[ 2 ] 張玲玲.“ 限購令”有多大效果[J] .浙商，2011(21).