現(xiàn)在土地承包建設(shè)管理應(yīng)用的新發(fā)展方向有哪些?應(yīng)該如何去加強(qiáng)對(duì)土地承包經(jīng)營建設(shè)管理的新制度呢?本文主要從土地承包經(jīng)營權(quán)入股的現(xiàn)狀分析和土地承包經(jīng)營權(quán)入股的法律困境等方面做了相應(yīng)的介紹。本文選自：《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》,《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》是立足廣州的國內(nèi)外公開發(fā)行刊物，創(chuàng)刊四年來目前累計(jì)發(fā)刊100期，總量500萬冊(cè)，已成為華南最具影響力的權(quán)威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強(qiáng)勢發(fā)展。雜志負(fù)責(zé)報(bào)道中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)經(jīng)新聞，解讀國家產(chǎn)業(yè)政策，描述中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，探討中國城市化進(jìn)程中的各種深層次矛盾和中國地產(chǎn)熱潮中的新的城市文化;反映房地產(chǎn)業(yè)的新思路、新理念，從而形成權(quán)威公信、人文關(guān)懷的高端品格。

　　摘要：土地承包經(jīng)營權(quán)入股，是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式的一大突破。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股，突破了體制與機(jī)制的障礙，備受理論界與實(shí)踐界的關(guān)注。理論界以及政府的謹(jǐn)慎和實(shí)踐中的未真正施行狀態(tài)，最根本在于土地承包經(jīng)營權(quán)入股深陷法律的困境。

　　關(guān)鍵詞：土地承包,經(jīng)營權(quán),房地產(chǎn)論文

　　Abstract: the right to the contracted management of land investment, is a breakthrough in rural land circulation mode. The contracted management of rural land to become a shareholder, broke through the obstacles of system and mechanism is of theoretical and practical circles attention. The theoretical circle and the government's cautious and not really implemented in practice, is the fundamental right to the contracted management of land investment in legal trouble.

　　Key words: land contract and management rights, real estate papers

　　農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題一直是近年來學(xué)術(shù)界探討的熱點(diǎn)話題。2007年，為切實(shí)推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進(jìn)程，作為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的重慶出臺(tái)新政，明確允許農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股設(shè)立公司。這一舉措創(chuàng)新了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式，受到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。但無論是理論界還是中央高層都保有了謹(jǐn)慎的態(tài)度。實(shí)踐中，真正意義上的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股設(shè)立的公司還不存在。土地承包經(jīng)營權(quán)入股作為創(chuàng)舉，突破了體制與機(jī)制的諸多障礙，但卻仍深陷法律的困境之中。筆者認(rèn)為，改革農(nóng)村的土地產(chǎn)權(quán)制度，并積極探索完善土地承包經(jīng)營權(quán)入股的配套措施，是土地承包經(jīng)營權(quán)入股的突圍之道。　　土地是農(nóng)民最重要的生產(chǎn)資料。改革開放以來，我國農(nóng)村地區(qū)實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，極大地解放了農(nóng)村的勞動(dòng)生產(chǎn)力，刺激了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，在短短的幾年的時(shí)間里，擁有世界上人口最多的國家解決了溫飽問題，令世界矚目。然而，富起來的農(nóng)民在進(jìn)一步地發(fā)展中，卻感覺到了有些阻礙。生產(chǎn)力的發(fā)展必然要求農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。長期的農(nóng)業(yè)收益的低下造成了農(nóng)民對(duì)土地的不利用狀態(tài)，很多農(nóng)民外出打工，致使土地閑置浪費(fèi)。造成這種狀況的根本原因在于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)上存在了過多的限制，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不順暢。在此背景下，如何加強(qiáng)農(nóng)村土地合法流轉(zhuǎn)，提高農(nóng)村土地利用率引發(fā)了社會(huì)各界的思考。

　　重慶市工商局出臺(tái)的《深入貫徹市第三次黨代會(huì)精神，服務(wù)重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的實(shí)施意見》(以下簡稱《實(shí)施意見》)，創(chuàng)新了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)模式，規(guī)定了“在農(nóng)村土地承包期限內(nèi)和不改變土地用途的前提下，允許以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股設(shè)立農(nóng)民專業(yè)合作社，經(jīng)區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)，在條件成熟地區(qū)開展入股設(shè)立公司和獨(dú)資、合資等企業(yè)的試點(diǎn)工作”，明確了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以入股設(shè)立公司。這一規(guī)定不僅有效地提高了農(nóng)村土地利用率，而且可以使農(nóng)民在這一過程中獲益。本文擬從法律的角度，對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股進(jìn)行分析，力求在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，探求土地承包經(jīng)營權(quán)入股的制度性保障。

　　一、土地承包經(jīng)營權(quán)入股的現(xiàn)狀分析

　　土地作為農(nóng)民重要的生產(chǎn)資料，直接關(guān)系到農(nóng)民的切身利益。長期以來，農(nóng)村土地在現(xiàn)有的體制下流轉(zhuǎn)模式單一，未能很好地讓農(nóng)民在流轉(zhuǎn)過程中受益。在這樣的情況下，我國東部沿海的廣東、浙江等地對(duì)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)進(jìn)行了一些積極有益的探索，嘗試著對(duì)農(nóng)村部分生產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行局部的調(diào)整。事實(shí)上，在重慶出臺(tái)這一新政之前，沿海的一些地方實(shí)際已經(jīng)進(jìn)行了土地承包經(jīng)營權(quán)入股的嘗試，不過基本上是以土地承包經(jīng)營權(quán)入股農(nóng)業(yè)合作社，基本上沒有設(shè)立公司。重慶由政府明確出臺(tái)文件支持土地承包經(jīng)營權(quán)入股設(shè)立公司的舉措在全國還是尚屬首例。

　　2007年，重慶被確定為全國惟一的省級(jí)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，在這個(gè)典型的“大城市、大農(nóng)村”的重慶進(jìn)行城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，具有重要的倡議意義。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的大背景下，相關(guān)的促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的政策相繼推出，而允許農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股興辦公司的新政也應(yīng)運(yùn)而生了。

　　2007年7月，重慶市工商局出臺(tái)《實(shí)施意見》以及《關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股設(shè)立公司注冊(cè)登記有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)，明確規(guī)定了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以入股設(shè)立公司，創(chuàng)新了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)模式，這是重慶在被確定為國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革試驗(yàn)區(qū)后的一大積極探索。《通知》中，具體地規(guī)定了在農(nóng)民自愿、不改變土地用途、有龍頭企業(yè)參與等一系列基本條件具備的情況下，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以入股設(shè)立公司。

　　在此項(xiàng)政策出臺(tái)之后，重慶的一些區(qū)縣開始著手進(jìn)行試驗(yàn)，“據(jù)市工商局統(tǒng)計(jì)，7月底為止，已經(jīng)有超過10個(gè)區(qū)縣通過不同途徑宣稱，打算或準(zhǔn)備以土地入股的方式辦公司”①。但對(duì)此新政，理論界以及中央高層都保有了很大的謹(jǐn)慎，認(rèn)為“現(xiàn)階段重慶推行土地入股條件尚不成熟，不宜明確主張農(nóng)民入股設(shè)立公司，亦不宜大規(guī)模推廣，但可以在小范圍試點(diǎn)”②。

　　具體實(shí)踐中，重慶地區(qū)真正意義上的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股設(shè)立的公司基本上沒有。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股設(shè)立公司并未真正施行，目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)仍多以租賃模式進(jìn)行。

　　二、 土地承包經(jīng)營權(quán)入股的法律困境

　　(一)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的評(píng)估作價(jià)問題

　　土地承包經(jīng)營權(quán)入股設(shè)立公司，首先面對(duì)的就是承包經(jīng)營權(quán)評(píng)估作價(jià)的問題。在我國，土地承包經(jīng)營權(quán)并沒有真正意義上在市場進(jìn)行流通，因而土地承包經(jīng)營權(quán)的評(píng)估、土地承包經(jīng)營權(quán)市場價(jià)格的確認(rèn)既是法律上的一個(gè)困境，也是技術(shù)性的難題。“土地承包經(jīng)營權(quán)入股政策勢必會(huì)產(chǎn)生土地權(quán)能估價(jià)的問題，面對(duì)承包經(jīng)營權(quán)的估價(jià)還沒有先例可行”③。重慶市工商局為推進(jìn)、規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)入股設(shè)立公司的進(jìn)程而出臺(tái)的《關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股設(shè)立公司注冊(cè)登記有關(guān)問題的通知》中，規(guī)定“以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)或者其他非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)由會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，并根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)資”、“登記機(jī)關(guān)在核定公司注冊(cè)資本時(shí)，應(yīng)當(dāng)在公司營業(yè)執(zhí)照的注冊(cè)資本和實(shí)收資本欄目加注(農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作價(jià)出資××萬元)”，這種籠統(tǒng)性的規(guī)定只能在一定程度上規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)評(píng)估，而無法切實(shí)地解決這一問題。

　　(二)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股設(shè)立公司的破產(chǎn)引發(fā)失地風(fēng)險(xiǎn)

　　根據(jù)現(xiàn)行公司法的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股設(shè)立公司，則土地承包經(jīng)營權(quán)作為投入的資本，與土地承包經(jīng)營權(quán)人分開，承包經(jīng)營權(quán)人作為股東享有股權(quán)。作為公司，就存在著破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。盡管《通知》中對(duì)此類公司的設(shè)立設(shè)定了一系列的準(zhǔn)入門檻進(jìn)行限制，諸如“農(nóng)民自愿、不改變土地用途、公司營業(yè)期限不超過入股農(nóng)民第二輪農(nóng)村土地承包的剩余期限、選擇的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目前景良好、有龍頭企業(yè)參與、有能人帶頭領(lǐng)辦、區(qū)縣政府支持”等等，但這些限制性的條件只能在一定程度上降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，而無法完全地避免風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)行的法律法規(guī)中，沒有對(duì)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)予以特別保護(hù)，因而這類公司破產(chǎn)的時(shí)候，以土地承包經(jīng)營權(quán)入股的農(nóng)民，可能會(huì)喪失土地承包經(jīng)營權(quán)。考慮到“我國農(nóng)村土地從來就具有社會(huì)保障的功能，承包土地權(quán)利也從來不是一種單純的財(cái)產(chǎn)權(quán)利”④，土地承包經(jīng)營權(quán)入股設(shè)立的公司破產(chǎn)，如果農(nóng)民股東所承受的債務(wù)超過了土地入股后的收益，可能會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民土地的喪失，這個(gè)結(jié)局不僅農(nóng)民難以接受與承受，政府也不希望出現(xiàn)，因?yàn)榭赡軙?huì)導(dǎo)致更多更深層次的社會(huì)矛盾。