摘要：住房政策是指政府出面干預和解決住房問題的規定性安排。住房政策包括住房政策目標和住房政策手段兩個方面。由于住宅產業在國民經濟中的突出地位，事關國計民生和社會的長治久安，各國都把住房問題放到十分重要的倡議地位，通過制定和實施適應本國特點的住房政策，引導住宅產業發展，調整住房分配關系，使住房問題得到比較公平的解決。

　　關鍵詞：住房政策,房地產管理,職稱論文發表

　　居住行為也是一種經濟行為，同任何一種經濟活動一樣，必須以效率為先。這里所講的效率主要是指政府對住房市場所采取的政策，能提高稀缺住房資源的使用效率。政府的住房政策對住房市場中的所有權形式、使用權保護、住房金融和住房價格等的規范，能明顯提高住房的使用效率，保證住房政策目標的實現。

　　由于住房是價值量大、使用周期長、投資建造費用高的稀缺資源，又是所有居民的生活必需品，一方面要依靠市場機制調節，提高資源配置效率;另一方面也需要相關的法律法規和政策規范住宅市場的運行秩序，達到最大的使用效率，以提高居住水平和居住質量。同時，住房建設又是城市建設的重要組成部分，住宅的設計、建造、布局、外觀，同整個城市規劃、土地規劃、市政設施和交通設施都有密切的聯系，直接涉及到城市建設的經濟效益、社會效益和環境效益的統一。因此，從微觀到宏觀都必須有住房政策的調控，以充分體現效率性。

　　隨著中國人口老齡化問題的不斷顯現,養老問題越來越受到社會各界的高度關注。在現有養老保障制度和體系背景下,迫切需要尋求新的方法來應對社會老齡化現象。住房反向抵押貸款作為發達國家解決老年人以房養老的重要金融工具,逐漸受到學界的高度關注,對此從理論和實踐角度進行探討,無疑具有重大的現實意義。

　　一、住房反向抵押貸款及其社會效應

　　住房反向抵押貸款是指已經擁有房屋產權的一定年齡的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構,并從金融機構獲得借款,金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋現值、未來增值、折損情況及借款人去世時或徹底搬出抵押房屋時房產的價值進行綜合評估后,按其房屋的評估價值減去預期折損和預期利息,并按老人的預期壽命計算,將其房屋的價值化整為零,分攤到預期壽命年限中去,按月或年支付給借款人,一直延續到借款人去世。反向抵押貸款使借款人終生可以提前支用房屋的銷售款,在獲得現金的同時繼續享有房屋的居住權并負責維護。當借款人去世,相應的金融機構就獲得抵押房的產權并將其銷售、出租或拍賣,所得用來償還貸款本息,并享有房產升值的部分。

　　住房反向抵押貸款最早起源于荷蘭,發展最成熟最具代表性的當屬美國。作為一種成熟的融資途徑,其在增加養老途徑、彌補社會保障資金不足、改善老年人經濟狀況和提高老年人生活質量和消費水平、促進社會整體效用提高等方面起到了積極作用,其社會效用主要體現在兩點:

　　首先,老年人通過參與住房反向抵押貸款得到的年金,可以提高其生活水平。對老年人的資產組成理論研究表明,大部分老年人以養老金為生,住房是老年人重要的可用來增加消費的資產,通過采用年金式住房反向抵押貸款,可增加老年人收入。同時,通過住房資產的釋放,可幫助老年人籌措長期護理費用。對低收入家庭來說,通過住房反向抵押貸款可使每月收入提高一定幅度,在降低社會貧困率發生等方面有不可小視的社會功能。

　　其次,住房反向抵押貸款在增加金融機構業務收入的同時,還可增加二手房上市量,對調節房價起積極作用。對貸款機構而言,雖然可能面臨逆向選擇和道德風險,但與其他貸款業務平均利潤率相比,住房反向抵押貸款業務具有較高的利潤率。作為一種新興金融產品,住房反向抵押貸款是金融機構中間業務擴大的表現,可成為新的經濟增長點。這種類似于買房即積蓄的養老方式,除了拉動內需,還會使房地產市場的買賣趨于投資化而非投機需求。

　　中國工業化進程的加快伴隨人口老齡化已成不爭的事實,未富先老開始成為經濟社會快速發展的重大障礙,加之社會保障體系不健全,養老問題的嚴峻性日益凸顯。從中國大多數老年人的生活現狀來看,僅依靠現行養老保障制度和傳統的家庭養老模式難以應對老齡化趨勢,解決老年人“房產富人,現金窮人”現象及其養老問題,住房反向抵押貸款無疑是一種理性的選擇。

　　二、中國實施住房反向抵押貸款面臨的障礙

　　近幾年,理論界對中國實施住房反向抵押貸款的探討較多,但基本停留在理論研究和借鑒上。需要關注的則是實際操作中所面臨種種障礙。

　　1.土地制度不明確,缺少國家政策支持。從反向抵押貸款的特征來看,具備房屋抵押貸款資格的老人必須具有房屋的完整產權(包括土地的所有權)。中國現行法律制度使所有住宅所有者從本質上講都無法擁有絕對產權,即在擁有房屋所有權的同時無法擁有土地所有權,只擁有有限期限的土地使用權,即居住用地使用權限最高期限為七十年。據《城市房地產管理法》,土地使用權的續期必須重新批準,重新繳納土地出讓金,否則土地使用權及其附屬物,都將被政府無償收回。這意味著反向抵押貸款的基礎資產不復存在,住房反向抵押貸款難以有效實施。

　　2.市場風險復雜且缺少規避工具。作為全新的混合性金融產品,住房反向抵押貸款的運作風險相當復雜。包括:(1)房地產價格風險,即住房在最后出售時,其總價格低于貸款本息總額,貸款機構就可能面臨損失。(2)利率風險,由于住房反向抵押貸款期限較長,信用關系存續期間,利率發生變化會加大貸款的機會成本,使抵押機構的信貸資金遭受損失。(3)流動性和變現性風險,房地產變現能力差,占用資金多,容易使抵押貸款機構資金陷入困境,甚至引起破產。

　　中國現行的金融環境缺少風險分散機制,住房反向抵押貸款的風險完全高度集中于提供商,不利于調動金融機構經營該業務的主動性。反向抵押貸款發展最為成功的美國,也是在規避市場風險的法律法規及金融工具出現后,才獲得長足發展的。

　　3.傳統觀念根深蒂固。“孝”為百善之先,贍養父母是子女應盡的義務,國家將其明確列入法律條例。相應的是國人“但存方寸地留與子孫耕”的意識觀念,導致老人一輩子辛苦積攢,一心想為子女留下房產。這種傳統的代際財富觀念使得老人盡管需要養老資金卻不愿意將房產進行反向抵押,導致對新興金融產品的潛在需求無法發展為現實的有效需求。

　　4.經營主體復雜難定。銀行因其資金雄厚,成為反向抵押貸款經營主體的可能性最大。但中國銀行并未大范圍推出此業務,原因在于:(1)該業務要求銀行主動經營房產,以往國內銀行處置房產都是被動的,都是處理的抵債房等不良資產,主動買賣房產動力不大且不是其長項。(2)傳統房貸風險會隨時間的推移而變小,反按揭貸款則相反,回報周期過長且市場波動大,銀行涉足此領域沒有內在動力和外部條件。保險公司、特別是壽險公司在壽險產品的開發和推行上有豐富的經驗,但在中國禁止金融混業經營的管理體制下,保險公司不能直接投資房地產業務,也不可能具備金融信貸功能。社會保障機構無論從業務到經驗,雖具有相當的資金實力,仍不具有貸款發放、房屋評估與銷售等業務職能。

　　三、中國現存住房反向抵押貸款模式及其發展

　　中國住房反向抵押貸款的變異形式及實施模式有:

　　1.南京模式(養老院養老)。凡擁有南京市產權房60平方米以上,年滿60歲以上孤殘老人,自愿將其房產抵押,經公證后入住老年公寓,終身免交一切費用,房屋產權將在被養老人逝世之后歸養老院所有。屬于“到按揭”的雛形,歷時兩年實踐已經夭折。

　　2.上海模式(以房自助養老)。實施機構是公積金管理中心,65歲以上老人將自己的房產賣給公積金中心,再進行反租,租期雙方約定,租金與市場價等同。

　　老人可按租期將租金一次性付給公積金中心,其他費用歸公積金中心交付。此模式利用房價與租金的差價將老人資產盤活,但要求以產權先過戶為前提,且房屋升值部分完全歸公積金中心所有,使老人心存疑慮。

　　3.北京模式(養老房屋銀行)。這是由北京市某養老機構和中大恒基房地產經紀合作建立。60歲以上的老人將自己的房子交給“房屋銀行”代理,用租金供自己住養老院。此屬商業運作多方得利,但存在諸多問題,如能否保證養老院服務質量、老人房屋被代理租賃是否放心、租賃糾紛如何解決等。

　　上述模式可看做中國實施反向抵押貸款在實踐中的雛形及發展中的探索。由于實踐中面臨種種不確定因素的困擾,各種模式存在較大的制度和機制缺陷。同時,理論探討多于實際操作,在缺乏相應政策法規和觀念引導以及社會大環境的影響下,反向住房抵押貸款應有的社會效應還難以發揮、或發揮的作用微乎其微。

　　四、結論和對策建議

　　盡管住房反向抵押貸款對于健全中國社會保障體系,多渠道籌集養老資金,盤活二手房市場以及拉動內需等有著積極的意義,但目前的市場供給和需求都很有限,短期內開展和實施以現有制度和政策環境來看,可行性值得懷疑。但從長遠來看,其市場潛力巨大,前景廣闊。為此,應積極創造有利于住房反向抵押貸款發展的制度和政策環境。

　　首先,發揮政府的主導力量,通過建立和完善相應的法律法規為住房反向抵押貸款的實施創造條件。比如,調整相關法律法規,吸引保險資金和保險機構進入;通過開征遺產稅改變中國老年人養老的傳統觀念,增強住房反向抵押貸款的吸引力;通過稅收減免、財政貼息、費用稅前列支等各種政策支持,增加經濟收入較低老年人參與的積極性等。縱觀發達國家的經驗不難看出,在一國開展住房反向抵押貸款的萌芽時期,政府的主導力量不容忽視。

　　其次,加強對住房反向抵押貸款業務的宣傳力度,引導人們改變現有的個人消費方式和理財方式。相信隨著時代的進步和老齡化危機的到來,傳統的倫理觀念會逐漸發生改變,反向抵押貸款市場將逐步成熟。這當然需要在一些比較開放的大城市開辦此項業務,通過示范效應吸引更多的老年人前來參加。

　　最后,著眼長遠,從倡議高度認識住房反向抵押貸款的必要性,將其納入中國社會養老保障體系,通過健全對借款人的利益保障機制、明確界定經營主體以及壽險業務的示范作用逐步過渡,同時,為使金融機構的資產可以實現有效流動,減弱其流動性風險,可對住房反向抵押貸款進行資產債券化運作,使金融機構獲得資金支持。

　　總之,住房反向抵押貸款在中國的開展前景廣闊,目前需要的是政策環境的創造和對人們觀念的引導。