近年來,法院在審理國有土地使用權合同及房屋買賣合同糾紛案件中出現了大量的難點問題,給法院審理此類案件增加了難度,下面就上述案件談一下自己的認識。

　　一、法院在審理國有土地使用權合同糾紛案件中出現大量的難點問題。

　　如原告張淑蘭訴被告黑龍江省牡丹江農墾鑫淼房地產開發有限責任公司房屋拆遷補償安置合同糾紛一案,案情如下:2002年10月17日,原告于強易與黑龍江省八五一一農場簽訂了一份《房屋買賣合同》,原告以105,600元的價格購買黑龍江省八五一一農場位于中發機械廠院內(原鑄造翻砂車間)647平方米房屋一棟,原告在該房屋及廠區內經營八五一一農場玉兔冷飲廠。2007年6月,被告鑫淼公司準備建設施工和諧小區,根據黑龍江省八五一一農場整體規劃的要求,修通建材路需拆除原告所有八五一一農場玉兔冷飲廠的部分廠房和讓出部分用地。6月13日,原告與被告簽訂了一份《房屋和用地轉讓合同》,合同約定,被告需要拆除原告建筑面積為228.52平方米的廠房,需拆掉的圍墻自大門往西23.50米處讓出總用地面積為655平方米的土地;因原告部分廠房的拆除和部分用地的轉讓影響原告的正常經營和發展,給原告造成了損失,因此被告應給予一定的經濟補償,具體辦法如下:1.被告需給原告一次性現金補償280,000元;2.被告承諾,經原告同意在原告廠區后院東側,被告所建三層樓中一樓一單元分別作為原告方售貨處、辦公室、財務室、保管室使用,建筑面積分別為60平方米、40平方米、60平方米,并在此單元三樓提供建筑面積為66平方米的住宅樓,待樓房竣工后由被告將以上四個房產證交與原告;3.被告承諾,經原告同意在原告所使用的一單元樓下為原告建筑一個面積為180平方米的地下倉庫,要求高度為3.6米做防水,冬夏無水不潮濕,庫門尺寸為寬3.6米×3.8米,電路照明設施齊全,待竣工后由被告將房產證交與原告;違約責任,違約金的數額由被告確定為現金補償的50%即280,000×50%=140,000元。同日,被告給原告出具了一份《證明》,寫明被告給付原告補償金除合同上標定的280,000元外,尚有合同未標定的720,000元的補償金。10月19日,原告與被告又簽訂了一份《特別說明及補充內容》,對上述合同作出了補充內容,被告給付原告300,000元的補償金。10月25日,被告法定代表人李松展給原告出具了一份《欠條》,寫明欠原告700,000元,還款日期2008年5月30日。在建設施工和諧小區的過程中,被告沒有按合同約定的房屋及面積給原告建設施工房屋,也沒有按《欠條》約定的還款日期給付原告補償金。在庭審中,被告陳述現被告售樓房的價格為每平方米1488元,不同意給付原告合同約定的樓房及《欠條》寫明的補償金。原告舉證證明被告售樓房的價格為每平方米1280元,原、被告在合同中約定被告給原告補償房屋面積為406平方米,按每平方米1280元計算,價值為519,680元。

　　法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第一百零七條的規定,判決如下:被告黑龍江省牡丹江農墾鑫淼房地產開發有限責任公司于本判決生后十日內給付原告于強易、張淑蘭補償房屋面積406平方米的價值為519,680元、經濟補償金700,000元及違約金140,000元,計1,359,680元。

　　原告于強易、張淑蘭以105,600元的價格購買黑龍江省八五一一農場位于中發機械廠院內647平方米房屋及土地使用權。被告被告黑龍江省牡丹江農墾鑫淼房地產開發有限責任公司需要拆除原告建筑面積為228.52平方米的廠房及土地使用權,而原告卻得到1,359,680元的經濟補償,這明顯是不公平的。我建議土地及稅務等有關部門應介入此類交易,收取必要的土地使用費及稅金,使國家少受損失。

　　二、法院在審理房屋買賣合同糾紛案件中也出現大量的難點問題。

　　如原告孫勝田、韋妹鴛與被告張德禮、田淑艷房屋買賣合同糾紛一案,案情如下:1981年11月,被告張德禮在原黑龍江省八一農墾大學三隊工作時,該隊將本隊008棟3號32平方米平房一棟分給被告張德禮、田淑艷夫妻居住。1993年二被告取得該房屋有限產權,當年被告張德禮被原黑龍江省八一農墾大學調到該大學修造廠工作。原告孫勝田是被告田淑艷的外甥。1993年10月,被告張德禮、田淑艷與原告孫勝田、韋妹鴛夫妻經口頭協商,二被告以1300元將該房屋賣給二原告,二原告將1300元房款給付二被告。1997年5月,原黑龍江省八一農墾大學三隊統一到該大學總務處辦理《房屋所有權證》,所有權人登記為“張德禮”。后該大學存檔的《私有房屋棟(戶)卡》中“房主姓名”由“張德禮”變更為“孫勝田”,《黑龍江省農場總局房屋四面墻界申報表》中“東墻”、“南墻”、“西墻”、“北墻”(簽章)欄內都有“自有 孫勝田”字樣,《房屋所有權證存根字第1097號》中“領證人簽章”為“孫勝田”,現該《房屋所有權證》在二原告手中,《三連008-009棟平房》中“3”號房屋打印房主姓名為“孫勝田”。原黑龍江省八一農墾大學搬到黑龍江省大慶市后,在該原大學的基礎上成立了黑龍江省牡丹江農墾雙峰農場。該場決定將該場三隊住戶全部搬遷到該場場部居住,并準備給予一定的現金補貼。2010年3月31日,二原告與二被告四人到黑龍江省農墾總局牡丹江分局房地產管理處辦理該房屋產權變更登記手續時,雙方因黑龍江省牡丹江農墾雙峰農場準備給該房屋補貼款如何分配的問題而發生爭執,二被告未協助二原告辦理該房屋產權變更登記手續。法院依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百三十條及《中華人民共和國物權法》第十七條的規定,判決如下:一、原告孫勝田、韋妹鴛與被告張德禮、田淑艷的房屋買賣關系成立,房字第1097號房屋歸原告孫勝田、韋妹鴛所有;二、被告張德禮、田淑艷于本判決生效后十日內協助原告孫勝田、韋妹鴛到黑龍江省農墾總局牡丹江分局房地產管理處辦理房字第1097號房屋產權變更登記手續,將該《房屋所有權證》中“所有權人”由“張德禮”變更為“孫勝田”。

　　原、被告所爭議的房屋是農場連隊的磚房,當時房屋并不值錢,買方將房款交付給賣方后,買方搬進去住即可。雙方即不簽訂協議,又不打收條,可現在涉及到農場將連隊房屋拆遷到場部,給房主補償樓房,經濟利益成數十倍的增加。這樣賣方感覺吃大虧,因此說沒有將房屋進行買賣,而是租借給對方住而產生糾紛。我建議法院在審理此類案件時,一定要綜合考慮,看房屋所有權證在誰手中,調查連隊領導和周圍鄰居,房屋買賣是否成立,多做調解工作,讓買方給賣方適當的經濟補償,以解決此類糾紛。