摘 要：經濟適用房政策是一項重要的公共政策，體現了政府的公共管理職能。本文對經濟適用房的存在的問題和原因進行了公共政策分析，并提出了一些解決問題的思路。

　　關鍵詞：經濟適用房政策;問題;公共政策分析

　　從1998年以來，我國基本建立了以住房公積金制度、經濟適用房制度、廉租房制度為主要內容的城鎮住房保障體系。經濟適用房是一種具有社會保障性質的商品住宅。它的作用在于保護中低收入者的住房權力，是一項帶有福利性色彩的民生項目。對于實現“居者有其屋”，抑制房價起到了巨大作用。

　　一、 經濟適用房所存在的問題

　　經濟適用房雖然起到了巨大的成效，但是它與商品房巨大的價格差，驚人的利潤使得相當多的一部分人鋌而走險運用各種方法得到經濟適用房。而且住房市場本身就是供大于求，這種情況更是加劇了矛盾。關于經濟適用房的各種負面新聞比比比皆是，它本身的正面作用已遠遠小于其負面作用。經濟房不經濟已成為事實。

　　(一)經濟適用房政策滋長了尋租****

　　在市場經濟中供給決定價格，當供小于求，進入賣房市場的話，高價格是必然的。而經濟適用房卻是在賣方市場的時候所提供的廉價住宅，高額的利潤差則必然會造成尋租****。經濟適用房濟適用房的尋租行為并不是簡單地將一部分利潤從房地產商處以及部分購房者手中轉移到相關政府官員的私囊中。尋租給社會造成的危害和影響是巨大。它使得經濟適用房變的既不經濟有不適用，廣大的中低收入者仍然沒有獲得房屋，激化社會的仇富心理，對于我國構建和諧社會極為不利。

　　(二)經濟適用房適用范圍劃分不明確

　　應為我國現在的個人信用，個人資產調查機制還不健全，無法準確計算每個家庭真實的年收入，所以無法明確劃分家庭的高中低收入。這就給了許多不法分子以可乘之機，許多高收入家庭偽造自己的家庭年收入，獲得經濟適用房。而那些真正符合標準的家庭卻被排除在外。

　　(三)經濟適用房位置偏遠、配套設施不完善

　　經濟適用房是一種政策性商業住宅，本身帶有濃郁的福利色彩，按照國家規定，開發的房地產商職能從中得到3%的利潤，因此它的選址都不會再市中心等黃金地段，而是在臨近郊區的或環境的地方，這些地方往往地價非常便宜。并且相對的配套措施也非常差。更重要的是居住的往往中低收入，他們沒有能力夠買汽車等交通工具。往往是住在西邊工作在東邊，給他們平常的日常生活造成很大的麻煩。

　　( 四 )無形形成住房等級分化，造成購買者的心理壓力

　　經濟適用房打的旗號是為了保護中低收入的家庭，夠買此類用房的都是生活在社會中的中下層家庭，容易形成新的窮人區，造成居民的心理壓力，形成一種羞辱效應，而造成一系列社會和環境問題，導致社會階層在空間上的分化與隔離，不利于社會和諧共處，同時也不利于小區治安、文化的發展。

　　二、 從公共管理視角解讀經濟適用房政策問題的原因分析

　　(一)政策定位不準

　　房價近幾年持續走高，政府為抑制房價強推經濟適用房，要求經濟適用房占住房市場總體地位，但是各地政府的財政收入大多來源于土地出讓金。經濟適用房又要求免交土地出讓金。龐大的中低收入人群使得的地方方政府無力支撐，從而對經濟適用房也會采取抵制心理，把房屋建造在偏遠地區且配套措施也相對很不完善。

　　(二)經濟適用房的負面效應

　　公共選擇理論認為，政府也是“經濟人”，同樣追求利潤最大化。當政府認為經適用房損害了它的利益時必然會對其抵制或者當個別官員看到了其中巨大的利潤的候，為了謀求利潤最大化也會不顧國家政府的利益，以身涉法。經濟適用房是違背了市場的供求關系，免受土地出讓金。房價也壓得很低，對地方政府的財政收入造成很大傷害。這就可以解釋為什么經濟適用房的為之偏僻，建造不合理建筑質量不好。即使地方政府沒有對其采取消極甚至抵制態度，個別官員也會看到其中的有利可圖運用權力來謀取私利。就可以解釋為什么有那么多高收入者住進經濟適用房，而那些真正需要的卻得不到。規范經濟適用住房建設和管理的思考。

　　三、 三規范經濟適用住房建設和管理的思考

　　(一)進一步完善經濟適用房的相關標準

　　完善家庭收入的劃分標準;政府應，建議盡快制定劃分高、中、低收入家庭的具體辦法。并配套相應的懲處機制，對假報個人財產的要采取嚴厲懲罰。對已經入住得家庭也可采取抽查制度，調查是否有弄虛作假的。只有完善個人財產制度，才能保證公平。利于社會的發展。

　　(二)完善政府退出機制

　　現在的經濟適用房都是只有一次購買性，只要購買了就不能再買賣。但是購買者的收入水平是不停變動的，也許在幾年以后他的要求就不符合規定了，同時在市場上又會出現一批新的中低收入者。因此政府就要完善退出機制，不要只是賣掉房子以后就采取不管不問的態度，要適時調查已售出的房屋，不符合規定的讓其退還，讓給下一批中低收入者。這樣可以減輕經濟適用房緊張的情況，也可以節約地方政府的資金。

　　(三)政府要完善對自身和開發商的監督管理，增強透明度

　　經濟適用房的開發過程就是政府監管和開發商追逐利益的博弈過程。 因為銷售權掌握在開發商手里，他可通過暗箱操作搖號等手段獲取灰色收入，從而變相提高房價。政府本身則擁有適用房土地批租的權利，開放商為了獲取土地的出讓權。必定會高額賄賂相關官員，造成的成本以后會轉嫁的適用房上。政府這一權利極易造成尋租****現象。要對經濟適用房開發商進行約束，凡是獲得國家優惠的開發商，必須置于公眾輿論的監督之下、必須堅持“公開、公正、公平”的原則。他應當公布建造成本，甚至公布購買者身份等等。在無法確定個人收入的現實情況下，至少可以限制人們購買兩套以上經濟適用房，如政府規定，凡購買兩套以上經濟適用房的人將會受到沒收的處罰等等。有了彌補政策漏洞的補充規定，經濟適用房的建設就可以健康進行了。同時政府官員的招標活動也必須是公開、透明的。每一部詳細步驟都應該向社會公布。使之處于社會的監督之下。

　　(四)政府要建立廉租房政策

　　不管經濟適用房的價格有多低，還是會有一部分人住不起房屋。因而更加低廉的廉租房運用而生。政府的職能現在不是保證每個家庭都擁有房子而是應該保證每個家庭都擁有居住的的地方。廉租房政策可以緩解社會住房緊張的壓力。它和適用房政策相輔相成，經濟適用房給那些中等偏下的家庭，而廉租房則給那些處在社會底層的人。這樣就可以大大緩解經濟適用房的壓力，同時也保證了絕大部分人的利益。

　　國家出臺經濟適用房政策，是為了服務人民大眾，幫助解決低收入家庭的住房問題。實現社會的共同富裕，雖然在政策的制定過程中存在者這樣那樣的問題。本質上還是利與弊的。只要政府不斷完善就會取得經濟適用房真正的用途。

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