稅務(wù)應(yīng)用的新建設(shè)管理發(fā)展有什么轉(zhuǎn)變呢，要如何來(lái)加強(qiáng)對(duì)財(cái)稅建設(shè)的新應(yīng)用呢?本文是一篇財(cái)稅論文。面對(duì)現(xiàn)在嚴(yán)峻的房地產(chǎn)形勢(shì)，企業(yè)要生存發(fā)展，前瞻性的稅收思考顯得更為重要。一個(gè)成熟完善的稅收思考對(duì)項(xiàng)目企業(yè)發(fā)展有深遠(yuǎn)的影響，認(rèn)真做好稅收籌劃，將對(duì)企業(yè)發(fā)展起到事半功倍的效果。財(cái)務(wù)人員任重道遠(yuǎn)。

　　摘要：稅收籌劃對(duì)企業(yè)而言就是在遵守國(guó)家稅法的前提下，事先對(duì)企業(yè)的一些重大的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行通盤考慮和周密安排，盡可能保證企業(yè)安全和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。一個(gè)有前瞻性的稅收籌劃，能讓企業(yè)少走彎路節(jié)約成本，同時(shí)企業(yè)遵循國(guó)家的稅收政策引導(dǎo)符合國(guó)家整體利益。通過(guò)對(duì)大都地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收思考研究，對(duì)涉及的銷售收入和營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅提出一些設(shè)想和建議。與大家商榷。

　　關(guān)鍵詞：稅收思考,土地增值稅,所得稅,財(cái)稅論文范例

　　一、案例正文

　　(一)大都地產(chǎn)公司成立于2003年3月，是一家具有國(guó)家二級(jí)資質(zhì)的民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

　　公司專注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售，注冊(cè)資本7000萬(wàn)元人民幣。擁有一支充滿熱情和高學(xué)歷的年輕的員工隊(duì)伍，以“關(guān)心生活，關(guān)愛(ài)人”為理念，2003年開(kāi)始開(kāi)發(fā)“大都?國(guó)際名苑”，2005年開(kāi)始開(kāi)發(fā)“西湖8號(hào)公館”，2007年開(kāi)始開(kāi)發(fā)“上東國(guó)際”“西城國(guó)際”。項(xiàng)目累計(jì)總建筑面積43.1萬(wàn)平方。

　　稅收籌劃的前提條件是必須符合國(guó)家法律及稅收法規(guī);稅收籌劃的方向應(yīng)當(dāng)符合稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向;稅收籌劃的發(fā)生必須是在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和投資理財(cái)活動(dòng)之前;稅收籌劃的目標(biāo)是使納稅人的稅收利益最大化。所謂“稅收利益最大化”，包括稅負(fù)最輕、稅后利潤(rùn)最大化、企業(yè)價(jià)值最大化等內(nèi)涵，而不僅僅是指的稅負(fù)最輕。

　　財(cái)稅論文：《山西財(cái)稅》，《山西財(cái)稅》山西省財(cái)政廳主辦，月刊。是一部財(cái)經(jīng)刊物。以探索財(cái)稅經(jīng)濟(jì)方面有關(guān)問(wèn)題(理論政策)，總結(jié)交流財(cái)稅管理與行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，宣傳財(cái)稅方針政策和法規(guī)、介紹國(guó)內(nèi)外財(cái)經(jīng)知識(shí)為主。

　　2014年3月大都地產(chǎn)公司與某銀行簽訂未完工建筑物轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該協(xié)議將某某原抵押某銀行的一宗未完工的地上建筑物和國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給大都地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)讓總價(jià)5300萬(wàn)元。

　　該建筑物坐落在某市繁華地段，土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓，土地面積330平方米，地上建筑物為商住樓，建筑面積3442.51平方米。尚未完工，尚未辦理竣工驗(yàn)收。

　　現(xiàn)在土地證已過(guò)戶到大都地產(chǎn)公司名下。在兩次過(guò)戶中，大都地產(chǎn)共交納稅費(fèi)626.4732萬(wàn)元，具體如下：以某某名義交入稅款380.702萬(wàn)元，以銀行的名義交入稅款84.1212萬(wàn)元，以大都地產(chǎn)公司名義交入稅款161.65萬(wàn)元。

　　大都地產(chǎn)公司將在原未完工建筑物的基礎(chǔ)上進(jìn)行開(kāi)發(fā)和出售。該項(xiàng)目1樓商鋪面積332.48平方米，2樓至9樓可售面積3110平方米。合計(jì)可售面積3442.48平方米。

　　(二)實(shí)際工作中要解決的問(wèn)題

　　第一，銷售價(jià)格的確定。第二，營(yíng)業(yè)稅思考。第三，土地增值稅思考。第四，所得稅思考。

　　二、案例分析

　　(一)銷售價(jià)格

　　房地產(chǎn)銷售價(jià)格的確定：

　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。因此，在確定房產(chǎn)價(jià)格時(shí)，要權(quán)衡售價(jià)提高帶來(lái)的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。

　　假定房產(chǎn)銷售價(jià)格為X，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額為Y，則全部扣除項(xiàng)目金額為：

　　Y+5%X(1+7%+3%)=Y+5.5%X

　　當(dāng)增值額與可扣除項(xiàng)目金額之比小于20%，即：

　　【X-(Y+5.5%X)】/(Y+5.5%X)<20%

　　解以上不等式可知，X<1.28Y。

　　假設(shè)大都項(xiàng)目除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額為7526萬(wàn)元(5300轉(zhuǎn)讓價(jià)款+626轉(zhuǎn)讓過(guò)程已交稅金+1000預(yù)計(jì)后期土建+300預(yù)計(jì)后期管理費(fèi)用+300預(yù)計(jì)后期的財(cái)務(wù)費(fèi)用)，則銷售額不能超過(guò)9633萬(wàn)元(1.28*7526萬(wàn)元)，每平方均價(jià)設(shè)為：9633萬(wàn)元/3442.48平方米=2.80萬(wàn)元/平方米，售價(jià)在此價(jià)以下將免征土地增值稅。

　　(二)營(yíng)業(yè)稅

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期資金需求量很大，項(xiàng)目貸款審批時(shí)間較長(zhǎng)，且需房地產(chǎn)四證齊全，假如其中一方投資者以土地作價(jià)入股，另一方以貨幣資金入股成立合營(yíng)企業(yè)，房屋建成后雙方共同享受利潤(rùn)，共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，可避免前期土地轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的現(xiàn)金流出，從而保障企業(yè)前期項(xiàng)目的資金需求。(財(cái)稅〔2003〕16號(hào))規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。因此，大都地產(chǎn)公司在銷售交營(yíng)業(yè)稅時(shí)，可以抵扣5300萬(wàn)元的銷售額。少交營(yíng)業(yè)稅：5300萬(wàn)元×5%=265萬(wàn)元;城建稅：265萬(wàn)元×7%=18.55萬(wàn)元;教育附加：265萬(wàn)元×5%=13.25萬(wàn)元。合計(jì)少交稅費(fèi)：296.8萬(wàn)元。

　　(三)土地增值稅

　　根據(jù)土地增值稅建造普通住宅增值率未超20%免稅規(guī)定，大都地產(chǎn)公司把總售價(jià)控制在9633萬(wàn)元以下，從而享受土地增值稅免稅待遇。

　　(1)控制項(xiàng)目收入和增加成本，控制項(xiàng)目增值率。利用裝修費(fèi)用進(jìn)行思考并不是所有情況下都能用的，首先，它必須是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的新建房地產(chǎn)。其次，裝修的結(jié)果必須使建造的普通住宅的增值率不超過(guò)20%，否則就會(huì)多交土地增值稅，適得其反。所以控制20%這個(gè)點(diǎn)很重要。是否裝修出售，還要看房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，充分考慮購(gòu)房者的喜好和價(jià)格的承受度。

　　(2)獨(dú)立銷售中介。為了降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的增值率，可以通過(guò)獨(dú)立銷售中介機(jī)構(gòu)銷售來(lái)運(yùn)作，由于多了一道銷售環(huán)節(jié)，增加了銷售費(fèi)用稅前扣減金額，從而可以降低增值額和增值率。不會(huì)造成重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題，從而達(dá)到減少了土地增值額降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的目的。

　　(3)利息。在實(shí)際工作中經(jīng)常會(huì)碰到這樣的籌資問(wèn)題：除項(xiàng)目貸款有銀行的利息單據(jù)可稅前扣除外，其他如單位之間，單位和個(gè)人之間的借貸都是沒(méi)有利息單子的，現(xiàn)在根據(jù)稅法規(guī)定不高于銀行同期同類貸款利率可在稅前扣除。地產(chǎn)項(xiàng)目完工之前的利息費(fèi)用，可直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)還可將土地成本與開(kāi)發(fā)成本之和，作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用(期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)，加計(jì)20%的扣除。對(duì)同一控股下的子公司之間的拆借可視為統(tǒng)借統(tǒng)貸征得稅務(wù)部門認(rèn)可，利息可在所得稅前扣除，土地增值稅除外。

　　(四)企業(yè)所得稅

　　(1)根據(jù)新稅法規(guī)定，企業(yè)用于公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)支出的扣除標(biāo)準(zhǔn)是年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi);超過(guò)部分不得扣除。建議公司在這方面可有所思考。

　　(2)對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)，通過(guò)獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費(fèi)用，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，結(jié)合大都地產(chǎn)實(shí)際業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)(銷售收入9633*15%=1445萬(wàn))可以在1445萬(wàn)內(nèi)列支。

　　(3)項(xiàng)目企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納的基本養(yǎng)老金、基本失業(yè)保險(xiǎn)等，經(jīng)稅務(wù)部門認(rèn)可，可在稅前按規(guī)定的比例合理地扣除該筆費(fèi)用。這樣既加強(qiáng)凝聚力，又為員工謀了福利，同時(shí)保障企業(yè)利益。

　　(4)如何使用有限的資金，何時(shí)交稅，在延緩納稅時(shí)間上創(chuàng)造更多的價(jià)值，存在進(jìn)一步思考的空間。

　　就本項(xiàng)目企業(yè)所得考慮如下：

　　預(yù)計(jì)銷售收入：9633萬(wàn)元

　　預(yù)計(jì)銷售成本：5300萬(wàn)元+626萬(wàn)元+

　　1000萬(wàn)元=6926萬(wàn)元

　　主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加：營(yíng)業(yè)稅(9633-5300)*5%=216.65萬(wàn)元

　　城建稅：216.65*7%=15.17萬(wàn)元

　　教育費(fèi)附加：216.65*5%=10.83萬(wàn)元

　　合計(jì)：242.65萬(wàn)元

　　銷售費(fèi)用：1445萬(wàn)元

　　管理費(fèi)用：300萬(wàn)元

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用：300萬(wàn)元

　　利潤(rùn)總額：419.35萬(wàn)元

　　所得稅額：104.84萬(wàn)元

　　凈利額：314.51萬(wàn)元