0引言
隨著城市進程化的加快，一些曾經位于城市邊緣化地區的舊工業廠房逐步被圍合在了城市的中心地帶，這不僅給企業的發展帶來不便，而且也影響了整個城市的規劃發展^[1]。目前，許多舊廠房已經逐漸被房地產開發企業所購買，成為這些企業開辟新的盈利模式的關鍵增長點。因而，這些舊廠房的改造升級成為城市再生及房地產開發企業增長的一個契機。然而，面對舊廠房改造的一個關鍵性問題是如何通過舊廠房改造提升盈利，利用現有舊廠房的資源進行改造升級，形成清晰明確的盈利模式，這些問題已經成為企業亟待解決的關鍵性問題，也是企業目前重要的研究課題。
“大華紗廠”（以下簡稱大華紗廠）改造項目為典型的舊廠房改造項目案例，因而，通過重點分析該項目改造升級后的盈利模式可以為舊廠房改造項目提供理論支撐和實踐指導。
1舊廠房改造的內涵
城市中的廢舊廠房和倉庫是產業結構調整與城市建設互動發展而遺留下來的^[2]，喪失了原有的生產功能，在內城更新中往往是作為拆除新建的對象，但卻被文化階層中的藝術家們看中，他們紛紛集聚于此將其改造成適合自己的生活與工作空間，來進行藝術創作。舊廠房和倉庫區發展文化產業，對于保護利用工業建筑遺產和延續對歷史文脈具有重要的作用。當前一些優秀工業建筑遺產主要是以旅游和文化展示的方式來保護，開發利用甚少，很少參與經濟和生產功能，修葺和維護的成本也較高。然而，文化產業集聚區這一全新的經濟空間發展模式給這些老建筑注入了新的活力，為其保護、改造和利用提供了新的發展契機和模式，促進了城市功能空間的多樣性，進而推動城市經濟的可持續發展。隨著大量藝術元素的集聚，不同文化的交流、借鑒與融合，使其創意氛圍更加濃厚，相關產業和服務設施也發展起來，舊廠房和倉庫區被賦予了新的生產功能，逐漸形成具有濃郁文化氛圍的舊廠房改造型文化產業集聚區^[2]。
此外，舊工業區的改造有其自身的一些獨特之處：a) 工業用地的價值是舊城中同等區位土地中最低的一類，利潤空間最大。通過舊工業區的改造可以改善工業區的投資環境、提高城市的綜合競爭力；b) 舊工業區的改造往往就會伴隨著土地功能的置換。置換的目標就是土地利潤的最大化。這種動態的置換則經常與城市產業結構的調整相聯系；c) 舊廠房或舊工業區的產權相對集中，既簡化投資者的產權轉讓程序，又減少投資者的初次投資費用，有利于投資者的投資，實現土地商品化運作，獲得利潤的最大化；d) 舊廠房或工業區的改造可以很好的利用當前些城市基礎設施，減少了初次投資成本，實現資源的可持續發展^[3]。
2大華紗廠的案例分析
2.1現狀分析
大華紗廠在1966年12月16日，更名為國營陜西第十一棉紡織廠，這一名稱為廣大西安市民所熟知。1998年底被中國華誠集團兼并，劃歸至中國華誠集團在陜西的全資子公司——唐華集團（注：其下屬公司有唐華三棉、唐華四棉、唐華六棉、陜西大華、唐華一印）。2001年3月6日，經中國華誠集團批準，原陜西第十一棉紡織廠改制成為現在的陜西大華紡織有限責任公司，注冊資金3 000×10⁴ 元。在職員工3 000多人，年生產能力為紗7 000 t、布3500×10⁴ m。后經不起經濟效益日益頹勢，企業于2008年10月實施政策性破產，由市國資委注冊成立西安大華紡織有限責任公司。公司注冊以來，因破產清算、產業結構調整以及西安城市建設規劃的需要，企業一直處于停產等待重組時期。目前，大華紗廠位于西安市太華南路251號，地處西安火車站北側、唐大明宮國家遺址公園東側，距西安火車站不足2 km。企業占地面積270 667 m²，其中生產用地116 667 m²，生活區占地154 000 m²，生產區建筑面積8.17×10⁴ m²。
2.2大華紗廠資源要素
工業遺產包括具有歷史、技術、社會、建筑或科學價值的工業文化遺跡，包括建筑和機械，廠房，生產作坊和工廠礦場以及加工提煉遺址，倉庫貨棧，生產、轉換和使用的場所，交通運輸及其基礎設施以及用于住所、宗教崇拜或教育等和工業相關的社會活動場所。目前現存原大華紗廠遺存及工業遺產資源主要有以下方面：a) 民國時期的廠房、南門門樓、辦公用房、庫房等工業建筑遺存；b) 民國時期以及建國后50年代、60年代不同時期的機器設備、工具器具；c) 民國時期有歷史價值的辦公用品；d) 反映大華紗廠各方面情況的檔案、圖片、文章等史料。
2.3大華紗廠規劃及改造內容
大華紗廠改造項目所倡導的是以盛唐文化為背景，以唐風元素為主線，以體驗消費為特征，著力打造集購物、文化、餐飲、娛樂、休閑、旅游、商務為一體的一站式文化休閑消費天堂。該項目以大華紗廠自身的文化歷史底蘊與相鄰唐大明宮國家遺址公園為依托，在改造中，將部分的舊工業建筑保留下來，并且新建設一組的商業建筑，改建中老工業建筑更多的是保留建筑的外觀特征，同時也保留廠里最具歷史意義的一些生產機具。具體的項目概念性規劃圖和規劃內容如表1所示.
表1 大華紗廠項目的改造規劃及內容

舊 廠 房 改 造 后 的 項 目 內 容	文 化 項 目	大華博物館
		小劇場
		藝術沙龍
		創意辦公
		特色工坊
	商 業 項 目	休閑購物
		品牌專營店
		休閑娛樂
		餐飲酒吧
		特色酒店
	配 套	城市配套服務
		停車庫

（圖和表不能整體放在一起，可以分開放，但是這個圖在排版的時候印刷肯定不清楚，建議作者去掉圖，只保留表1內容）
通過項目的可持續性發展的改造升級，項目將有機的整合了商業、商務及居住等多種城市商業功能，在業態間形成了良好的互動作用。在規劃設計中，通過建筑功能分區實現綜合體中不同業態的劃分與互動。其中，以全新理念打造的商業室內步行街使商業中心內的各主力店和中小店鋪有機相聯，引導商業中心顧客合理流動，滿足消費者休閑、購物、娛樂為一體的“一站式消費”需求，成為商業中心的靈魂與紐帶。
3基于案例分析的盈利模式分析
根據上述的大華紗廠項目改造升級案例可以看出，改項目改造主要從文化創意項目和商業休閑項目2個方面打造全新的文化創意產業聚集區，帶動區域經濟發展。從其改造項目內容來看，此類舊廠房改造的盈利模式主要包括以下3個方面。
3.1區域升級模式
    區域升級模式強調的是對區內工業進行適當升級，同時給與一些政策的扶持，即可吸引新的投資，改變工業區面貌^[4]。例如，大華項目中將原有的工業區域改造為特色工坊、創意辦公區等形式^[3]。這些形式保留了原有的廠房區域工坊及辦公功能，但又融入了現代休閑辦公理念和特色工坊體驗內涵，是對舊建筑老功能的區域升級的直觀表現。此種模式主要通過局部拆除、改建擴建等手段，形成整舊如新、新舊對立的視覺感覺，完成區域升級，帶動價值增長。盈利增長點：為舊工業文化體驗，新舊環境對比感知。
3.2空間重組模式
    另一種重要的盈利模式是通過空間重組，指打破原有的舊廠房的空間形態，經過設計加以處理，形成新的效果和新的形式^[3]。例如，大華項目中通過空間分割和空間合并，形成休閑購物、餐飲娛樂、配套服務等項目。這些項目的空間是通過設計和規劃后，對現有空間進行改造重組，打造具有一定空間序列的功能區域，實現原有舊廠房空間的限制，完成空間重組，實現新的商業環境和利潤增長點。此種模式主要通過空間分割和空間合并的手段，形成整舊如新、整舊如舊的視覺效果。盈利增長點為舊區域的新商業，新商業的文化消費。
3.3功能轉換模式
    功能轉換模式是1種非常重要的盈利模式途徑^[3]。原有的舊廠房建筑僅僅被限制于工業使用，而真正打造全新的具有影響力的老工業遺址文化集聚區，就必須對原有一些建筑功能進行改造升級，使其功能發生轉換，形成新的文化項目內容，融入到舊工業區域，增加文化內容，吸引消費者進行文化體驗，完成價值增長^[4]。例如，大華項目中引入了博物館、小劇場、藝術沙龍等形式的文化項目內容，這些項目內容是通過對現有舊建筑功能的轉換，引入現代理念的文化體驗，完成舊工業建筑功能的多樣性，打造區域文化特色。通過具有特色的文化項目展示和體驗，可以更好地形成文化效應，吸引消費者消費感受，豐富現代人生活內容。因此，通過功能轉換的盈利模式必須與區域升級、空間重組等模式協調發揮作用，通過文化體驗吸引商業消費、通過商業區域打造增加人氣，宣傳文化項目。盈利增長點為新舊文化展示及體驗，帶動商業投資與消費。
    通過案例分析以及上述盈利模式分析，我們可以概括出基于舊廠房改造的盈利模式體系如圖1所示：

4結語
    基于大華紗廠的舊廠房改造項目案例，從改造規劃內容著手總結分析，建立了基于舊廠房改造的盈利模式體系。具體地講，舊廠房改造的盈利模式可以從區域升級、空間重組、功能轉換3個途徑完成舊工業區域廠房建筑物的價值增長，帶動舊廠房改造項目的盈利增長。通過研究建立了基于舊廠房改造項目的盈利模式，對此類項目開發運營具有重要管理意義，同時，也對房地產開發企業投資開發此類項目，開辟新的商業模式具有理論指導和實踐依據。
參考文獻：
[1] 陽建強,吳明偉.現代城市更新[M].南京:東南大學出版社,1999.
[2] 張衛寧.改造性再利用——一種再生產的開發方式[J].城市發展研究,2002(2):51-55.
[3] 李萬利.喚醒工業城市的記憶——舊產業建筑的再利用[D].合肥:合肥工業大學,2007.
[4] 張月淳.失去生產功能的舊工業建筑改造再利用初探[D].重慶:重慶大學,2005.