某辦公樓工程，19層，建筑面積 6萬 M
2，要求工期 900天完成。為確保工程順利實施，根據建設工程項目管理的要求，業主方在項目實施初期對整個工程的合同體系進行了科學策劃，取得的良好效果，淺議如下。
一、合同體系策劃的含義
建筑工程項目是通過許多合同來實施的，對業主來說，這些合同就構成了一個合同體系。合同體系策劃，就是在建筑工程項目開始階段，對工程相關合同進行總體策劃，確定對整個工程、整個合同的簽訂和實施具有重大影響的問題，目標是通過合同保證項目總目標的實現。
業主通過實施各個合同來實現項目的目標，由于建筑工程項目的階段性、技術上的復雜性，以及專業化分工，通常一個建筑項目需要很多合同，少則幾十個，多則成百上千個。大型建筑工程項目的合同體系尤其復雜。完善的合同體系策劃對成功的實施項目，實現項目目標具有重要的意義:
-
合同體系策劃決定著項目的組織結構及管理體制，決定合同各方面責任，權力和工作的劃分，所以對整個項目管理產生根本性的影響。
-
通過合同體系策劃確定項目各方面的重大關系，防止由于這些重大問題的不協調或矛盾造成工作上的障礙，造成重大的損失。
-
對于業主來說，正確的合同總體策劃能夠保證圓滿地履行各個合同，促使各個合同達到完善的協調，減少矛盾和爭執，并順利地實現項目的整體目標。
二、項目管理模式及合同體系結構策劃
項目管理模式一般包含兩個方面的內容，一是確定整個項目的合同結構，二是確定項目各參與方在項目管理過程中的管理關系。因此，合同體系策劃和項目管理模式的確定具有很強的相關性，合同體系策劃是項目管理模式的內容之一。
通常項目管理模式具有以下四種：
1）平行承包模式
業主將設計、設備供應、工程施工分別委托給不同的承包商。各承包商分別與業主簽訂合同，向業主負責(
見圖1)。各承包商之間沒有合同關系。在這種方式中，業主的采購、招標工作數量較大，需要進行充分的計劃和前期準備，而且在工程實施過程中業主的管理和協調工作很多，需要較強的項目管理能力。長期以來我國工程項目多采用這種方式。
2）總承包模式
由一個承包商承包建筑工程項目的全部工作，包括設計、供應、各專業工程的施工以及管理工作，甚至包括項目前期籌劃、方案選擇、可行性研究(
見圖2)。承包商向業主承擔全部工程責任。在這種項目管理模式下，業主只需要與總承包商和咨詢顧問簽訂合同，他所面對的承包商數量很少，合同結構比較簡單。目前這種項目模式在國際工程中采用得越來越多，而且主要是一些大型、復雜的項目，并且業主多為私人企業。
3）混合模式
將工程委托給幾個主要的承包商，如設計總承包商、施工總承包商、供應總承包商等(
見圖3)。在此模式中，業主聘請項目管理單位（PM）全權代表其負責工程項目的管理工作，包括設計和顧問公司的協調管理、招標采購、現場施工進度、質量、投資控制。業主只與設計、顧問、PM、監理公司簽訂合同，不深入干涉工程的實施和管理，只對重大問題進行決策。施工階段的現場管理和協調由施工總承包承擔，它將專業工程分別委托不同的專業分包商實施，并在施工過程中控制各分包的施工質量、進度和投資。
4）非代理型的CM承包方式，即CM/non-Agency方式。
CM中非代理型的模式(
見圖4)，CM承包商直接與業主簽訂合同，接受整個工程施工的委托，再與分包商、供應商簽訂合同。可以認為它是一種工程承包方式。這種方式下，業主面對的承包商數量也比較少。
圖3 混合模式 圖4 CM（非代理型）承包模式
根據我國民用建筑工程領域的實際情況，一方面業主對辦公類建筑工程的決策和管理介入較深，特別是在建筑方案、裝修效果、幕墻方案等方面，業主往往在工程實施過程中不斷提出新的需求；另一方面我國建筑市場中承包商實力普遍較弱，全面具備設計、管理和采購能力的總承包商非常少；再者我國建筑工程領域長期以平行發包模式為主，各方面對平行發包的形式較為熟悉，操作風險和難度較小，因此決定在本工程合同體系的策劃中仍采用平行發包模式，主要思路如下：
-
考慮施工企業的實際情況，對主要合同如土建、機電、裝飾工程、景觀工程等采用平行發包的方式，其他重要性的專業分包合同如幕墻、電梯等分別由上述幾家單位管理；對于壟斷性行業采用直接委托的方式進行。
-
為了減少施工協調的界面，采用三方協議的方式減少業主的工作界面；
-
整個項目采用DDB模式（即設計+采購+施工的模式），以減少施工過程不確定因素和確認價格的風險；
發包模式(
見圖5)所示：
圖5
本項目的參與方有：業主、監理、各設計單位、咨詢/技術服務單位、承包商、材料設備供應商等。
（1）業主：本項目的最高管理和決策者，負責項目基本目標、功能需求和重大事項的決策；
（2）監理單位：受業主委托，代表業主對其他項目參建方進行總體管理和協調，確保實現項目目標；
（3）設計單位：受業主委托，負責項目相應專業的圖紙設計，體現業主的功能、品質需求。在施工過程中，設計單位還須負責對施工的設計協調服務；
（4）咨詢、技術服務單位：受業主委托，在項目管理的管理和協調下，提供委托合同約定的范圍內的咨詢或技術服務；
（5）施工單位：土建、機電、精裝、室外景觀為四個主要的平行合同；土建單位為現場的總體協調單位和牽頭單位；樁基、支護及土方、消防弱電、建筑智能化、幕墻工程、市政工程（供水、供電、供氣、電信等）與業主簽合同；
（6）材料設備供應商：按照材料設備采購合同的約定，為項目提供符合合同要求的各項產品和服務，接受業主、監理的管理和協調。
在以上平行發包模式中，本工程特別注重發揮監理單位在工程總體協調、管理方面的作用，而不僅僅局限與施工階段的質量控制。
三、合同界面策劃
對合同發包模式中所確定的主要合同，確定其主要工作范圍和界面如下。
|
合同名稱 |
合同范圍 |
備注 |
樁基工程、基坑支護
及土方 |
工程樁；基坑圍護、支撐安裝與拆除、止水、降水、排水、修補、配合等；土方外運；樁頭處理； |
(根據當地的實際情況和工程需要決定是否納入土建合同包） |
|
土建工程 |
（1）地下室和主體等土建工程；（2）地下室的人防門及普通裝修（3）屋面工程及其防水工程；（4）整個項目的安全文明總體協調單位。 |
根據工程進展情況決定地下室水電、幕墻、電梯等的預留預埋是否由土建單位實施； |
|
幕墻工程 |
外裝飾工程（石材、鋁板、玻璃幕墻）、雨棚、大門、檐口、外立面防雷、保溫、與幕墻有關的防火封堵等；擦窗機； |
玻璃、型材、結構膠、五金件等指定品牌；石材視設計情況決定是否二次招標； |
|
機電工程 |
1、強電工程（除高壓配電部分）2、通風空調3、建筑給排水及消防水；4、發電機房的降噪等機房環境；5、室外管道工程 |
空調系統的BA控制軟硬件及控制策略；溫熱開水進化器是否單獨采購； |
|
三方協議 |
建筑智能化 |
樓宇自動控制系統、綜合保安監控系統、綜合布線系統、通訊自動化系統、停車場管理系統、有線電視及衛星電視系統、ups、門禁系統、會議系統、系統集成； |
包括機房裝修工程；機電的部分弱電控制閥門是否納入；招標時決定是否進行標段劃分； |
|
電梯 |
設計、設備采購及調試 |
安裝合同和設備采購合同可以分開； |
|
消防弱電 |
消防弱電；機房滅火設備 |
(通常為當地單位，可并入機電工程） |
|
廚房設備 |
|
|
|
機械式停車庫 |
機械式停車庫 |
|
|
泛光照明 |
|
可以納入幕墻分包或機電分包 |
|
內裝飾工程 |
（1）精裝修工程及地面以上的普通裝修；（2）防火門；（3）燈具、插座、衛生潔具等機電末端系統； |
（1）衛生間的界面在合同中詳細規定；（2）機電末端的界面在合同中規定；（3）電梯工程精裝修在合同中規定；（4）具體標段在招標時確定； |
三方
協議 |
家具工程 |
（1）家具工程，根據實際需要劃分標段； |
|
|
窗簾 |
窗簾 |
|
|
標識系統 |
設計、材料采購、制作和安裝；主要包括室外指示牌、室內及大樓Logo等 |
|
|
室外工程 |
室外小品、樹木等園林綠化；室外道路、地面裝飾等 |
包括室外的市政管道（詳細工作界面在具體合同中規定）； |
|
市政工程 |
供電工程；自來水；電信（電話、網絡等）；燃氣工程 |
|
|
|
|
|
|
|
