摘要：住宅精裝修交房是商品房開發(fā)的一個趨勢。精裝修商品房符合現(xiàn)代人緊張的生活方式，也能夠減少建筑材料等資源的浪費，符合我國的現(xiàn)實國情。

　　關(guān)鍵詞：批量;精裝修;項目管理

　　目前，房地產(chǎn)市場批量住宅精裝修發(fā)展不夠成熟，對住宅精裝修缺乏實際管理經(jīng)驗。為了全面提高裝修工程質(zhì)量，有效地進行成本控制，規(guī)范精裝修管理流程，減少返修率，提高公司開發(fā)產(chǎn)品的競爭力，就必須加強精裝修項目的管理。作為房地產(chǎn)管理者如何管理呢?

　　首先，做好精裝修項目前期準(zhǔn)備工作

　　1、精裝修方案設(shè)計：技術(shù)部根據(jù)項目定位中建議的設(shè)計風(fēng)格、材料/部品和設(shè)備及成本指標(biāo)與建筑設(shè)計同步進行精裝修方案設(shè)計。

　　1)精裝修方案設(shè)計可能對原建筑平面進行修改，請將修改情況及時告知技術(shù)部并通知建筑設(shè)計單位進行調(diào)整;同時，如建筑方案調(diào)整，建筑設(shè)計單位也應(yīng)及時通知裝修設(shè)計單位，保持圖紙的一致性，避免重復(fù)、差錯;

　　2)精裝修方案設(shè)計還應(yīng)注意結(jié)構(gòu)的影響，如梁高及位置等，特別是有梁的房間應(yīng)注意凈高、設(shè)備安裝等，如退臺下層的廚房間、衛(wèi)生間等。如果梁能上翻應(yīng)盡量提請結(jié)構(gòu)設(shè)計考慮上翻;柱的大小對家俱的布置影響也較大，應(yīng)引起足夠重視;

　　3)精裝修方案設(shè)計應(yīng)達到一定的深度，對家俱、電器布置應(yīng)明確，樓地面、天棚、墻面等做法明確，主要材料/部品應(yīng)提供樣品或圖片，便于其他部門對裝修風(fēng)格的認(rèn)定及成本估算的審定;

　　4)對有些部品的設(shè)計應(yīng)提前，如廚柜設(shè)計，由于受燃氣管、表的影響，可能對廚柜設(shè)計進行調(diào)整，進而影響水槽位置、排水管位置等;

　　5)為考慮施工方便、成本控制，對衛(wèi)生間淋浴房、廚房廚柜設(shè)計盡量做到規(guī)格統(tǒng)一;

　　2、樣板房施工：對樣板房進行施工，以達到展示戶型、交樓標(biāo)準(zhǔn)和裝修效果的目的。

　　1)為提高樣板房施工單位的積極性，提高工作效率，必要時可將瓷磚、石材等已明確品牌、型號的材料交于施工單位直接采購，同時對施工費等方面給予略高于市場價的優(yōu)惠，以提高施工單位的積極性。

　　2)樣板房施工期間由于受場地限止、各工種交錯作業(yè)多，施工時間緊，需公司各部門加強組織協(xié)調(diào)，注意文明施工，確?，F(xiàn)場各工種有序進行。

　　3、精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)的確定

　　1)銷售部應(yīng)根據(jù)銷售策劃和銷售合同的要求，提出合同中應(yīng)明確材料標(biāo)準(zhǔn)，對那些材料/部件和設(shè)備應(yīng)注明品牌的應(yīng)明確提出;

　　2)對能符合裝修效果的有多種品牌的材料/部品和設(shè)備應(yīng)多列同檔次品牌或不列，爭取批量裝修時材料更換的靈活性，降低風(fēng)險;

　　3)對交樓標(biāo)準(zhǔn)的描述盡量簡單，不得追求銷售時效果超標(biāo)準(zhǔn)進行承諾。

　　4、批量精裝修房施工圖繪制：根據(jù)樣板房實際施工效果對樣板房施工圖進行調(diào)整、完善，形成批量裝修的施工圖，供批量裝修招標(biāo)、施工之用。

　　1)批量裝修施工圖繪制人員必須要深入現(xiàn)場，嚴(yán)格按現(xiàn)場情況進行繪制圖紙，對樣板房裝修過程中有過調(diào)整的部分應(yīng)重點關(guān)注;批量裝修施工圖繪制人員應(yīng)核對樣板房與批量裝修時的差異，對差異之處應(yīng)有詳細說明;批量裝修施工圖的深度應(yīng)達到批量裝修要求，做好所有構(gòu)造做法明確、尺寸標(biāo)注詳盡，保證多家施工單位施工不發(fā)生差異(施工誤差除外);批量裝修施工圖繪制人員應(yīng)核對批量裝修的土建、安裝施工圖紙，對有差異的，盡早向技術(shù)部提出修改土建、安裝施工圖紙，避免造成事后返工;對無樣板房的戶型，應(yīng)參照同樣標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計。

　　其次、做好精裝修項目實施(施工)管理

　　1、批量精裝修施工招標(biāo)

　　1)造價部根據(jù)批量施工圖計算各戶型的工程量清單及材料/設(shè)備清單并按樓幢匯總各戶型，必要時進行標(biāo)底編制;

　　2)裝修施工管理部門負(fù)責(zé)收集裝修施工單位并組織考察，其他部門可共同參與推薦，優(yōu)先從集團和本公司合格供應(yīng)商名錄中選擇;

　　3)裝修施工管理部門組織投標(biāo)單位進行現(xiàn)場踏勘、答疑、投標(biāo);

　　4)公司招標(biāo)小組組織評標(biāo)、定標(biāo)，經(jīng)辦部門進行合同簽訂。

　　精裝修施工

　　1)開工準(zhǔn)備工作的檢查。工程部和監(jiān)理檢查精裝修總包單位是否完成施工準(zhǔn)備工作(包括技術(shù)準(zhǔn)備和人員、材料、設(shè)備是否到位等)，認(rèn)為具備開工條件后方可允許開工。

　　2)批量裝修正式施工前要遵循樣板先行的原則，各施工班組在批量裝修前均應(yīng)按工藝要求做好樣板，工程部組織監(jiān)理、裝修總包、各分包單位等進行聯(lián)合檢查驗收，提出書面意見并簽字確認(rèn);批量施工時應(yīng)嚴(yán)格按經(jīng)確認(rèn)的樣板間的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求的施工工藝執(zhí)行。

　　3)工程部負(fù)責(zé)做好與政府部門、監(jiān)理、設(shè)計及施工等相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作。就施工中存在的問題及時組織召開現(xiàn)場協(xié)調(diào)會，進行通報;

　　4)工程部督促檢查承建商質(zhì)量保證體系和安全保證體系的落實情況;

　　5)施工進度控制。工程部根據(jù)公司主要節(jié)點計劃表編制精裝修工程施工控制計劃，并落實節(jié)點計劃的控制措施。

　　6)工程部應(yīng)定期檢查監(jiān)理單位對裝飾材料(特別是甲供料)和施工過程的質(zhì)量控制工作，要求監(jiān)理加大精裝修房的監(jiān)理力度，加強過程控制，派專人負(fù)責(zé)裝飾裝修工程監(jiān)理，使精裝修房的施工過程始終處于受控狀態(tài);

　　7)重點加強成品保護工作。貫徹誰施工誰負(fù)責(zé)的原則.對易受污染和損害的部位及產(chǎn)品應(yīng)事先采取妥善的保護方案，報監(jiān)理和工程部批準(zhǔn)后實施;實施過程中，監(jiān)理及工程部對現(xiàn)場保護情況進行檢查，對產(chǎn)品保護不利者應(yīng)按合同有關(guān)規(guī)定進行處罰;

　　8)為加強精裝修項目現(xiàn)場管理，獎優(yōu)罰劣，工程部定期從監(jiān)理公司、施工單位的管理質(zhì)量即工作質(zhì)量、完成的工程質(zhì)量(實體質(zhì)量)和文明施工三個方面進行檢查、考評。

　　3、材料/部品供貨

　　1)裝修單位根據(jù)工程進度提出甲供材料供應(yīng)計劃，包括材料的種類、數(shù)量、進場時間等，上報工程部;

　　2)工程部根據(jù)裝修單位提出的材料供應(yīng)計劃或自行編制的計劃，及時向造價部提交甲供材供應(yīng)計劃;

　　3)工程部會同監(jiān)理公司、裝修總包單位對材料供應(yīng)商的送達材料進行驗收，并直接轉(zhuǎn)交給總包單位進行保管、使用。

　　4)對于分包項目，如樓梯、欄桿、廚柜、地板、設(shè)備(廚房設(shè)備、空調(diào)、洗衣機、冰箱等)，工程部應(yīng)根據(jù)裝修進度及時通知進場施工、安裝;安裝后應(yīng)做好驗收，合格后實施成品保護。

　　4、精裝修現(xiàn)場檢查

　　1)工程部每月對在建精裝修項目進行檢查，檢查內(nèi)容分三個方面：工作質(zhì)量、實體質(zhì)量、安全文明。

　　2)月度檢查完成后一周內(nèi)，工程部負(fù)責(zé)編制《精裝修工程管理檢查報告》，提出建議措施并跟蹤落實情況;

　　3)工程部在月度工作例會上對檢查情況進行綜述，總結(jié)發(fā)現(xiàn)的共性問題以及不同施工階段存在的質(zhì)量問題，提出管理重點和改進意見。

　　5、精裝修整改：對精裝修初步驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題進行整改。

　　1)裝修總包、各分包單位接到精裝修初步驗收整改通知書后安排整改人員進行整改，整改完成后提請監(jiān)理公司及工程部驗收;

　　2)監(jiān)理公司和工程部對整改情況應(yīng)對照整改通知書的要求進行驗收，戶內(nèi)部分應(yīng)逐戶進行驗收;涉及土建工程的應(yīng)通知工程部參與驗收;

　　6、精裝修竣工驗收：當(dāng)經(jīng)過精裝修初步驗收并整改完成后，通知當(dāng)?shù)刭|(zhì)量監(jiān)督部門參加整體工程的竣工驗收。

　　結(jié)束語：經(jīng)過幾年的探索與努力，我們的管理模式經(jīng)歷了從無到有、從討論到實際的各階段，還將不斷地總結(jié)與完善，我們始終貫徹“充分協(xié)同、優(yōu)勢互補、管理創(chuàng)新、品質(zhì)提高”的思想，按照“從源頭抓起，加強設(shè)計管控，從樣板抓起，加強標(biāo)準(zhǔn)管控，從細節(jié)抓起，加強過程管控”的工作思想繼續(xù)實踐。

　　參考文獻：

　　[1] .胡振華.建筑項目管理[M].湖南人民出版社，2003版

　　[2] .岑書標(biāo).論建筑裝飾裝修工程施工質(zhì)量控制[J].企業(yè)科技與發(fā)展，2010(20)

　　(作者單位：南京熊貓科技園開發(fā)有限公司)

　　推薦閱讀：評建筑類職稱論文發(fā)表在哪些期刊上