摘要：從房地產開發項目的自身來看，它是屬于特殊的一個行業，其投資額較大、資金周轉相對緩慢并且建設的周期較長，所以不確定的因素會存在很多，與此同時，它的變現能力也較差，所以它會涉及到社會各個方面的因素。然而，對于房地產項目開發的投資則是作為預測未知將來的一個生產過程，所以它所具有的這些特性也就決定了這種行業是高風險的一種投資行業。此外，在房地產開發項目當中，會存在一些的地區的差異性，并且所涉及的各方面內容也不僅只是技術問題，而是還會存在諸多方面的問題，所以，這些因素也就決定了房地產開發項目的高風險性。主要針對在房地產開發項目當中存在的風險問題進行分析研究。
關鍵詞：房地產; 開發方風險; 分析研究
Abstract：From the real estate development project itself, it is a special industry, its relatively large amount of investment, capital turnover is relatively slow and the construction cycle is longer, so there will be many uncertain factors, at the same time, its liquidity is poor, so it involves all aspects of social factors. However, the real estate project development investment is used to predict unknown future of a production process, so it has these properties also decided the industry is a high risk of an investment industry. In addition, in real estate development project, there will be some regional differences, and involved in all aspects of content are not only technical issues, but also has many problems, so, these factors will determine the real estate development project risk. Mainly in real estate development project the risk problem research.
key words：Real estate;Development risk;Analysis and Research on the
中圖分類號：F235.91 文獻標識碼： A 文章編號：
在房地產的開發項目當中，其主要的特點就是不可重復性以及一次性特性，這也是在開發項目當中普遍存在的。由于房地產開發建設的周期相對較長，所以在較長的周期當中就會存在很多不確定的因素，從而也就造成了開發項目的各種風險。此外，由于在房地產開發項目當中，其建設的過程就是風險的一個過程，也就是說，所謂風險指的就是在房地產開發項目的活動當中會存在造成開發方受到經濟損失的可能性。然而，在一些企業的生產過程當中，有些風險因素則是無法控制和難以預料的，會造成企業的開發利潤與實際的利潤出現背離的情況，從而造成一定經濟損失。對此，在開發項目當中應客觀的看待所存在的風險，并對風險找出合理的應對措施，從而規避風險所造成的不利影響。
一、經濟產生的風險因素
在房地產開項目當中，其開發方的經濟風險一般包括了宏觀的經濟風險、資金籌集風險以及市場通貨風險等方面。從宏觀經濟政策來看，它是作為房地產投資的政策性因素，而政策也是指引房地產投資的方向與規模。從2009年房地產的反彈以后，該行業已經逐漸的進入到了政府的調控階段，而當前所存在的最大風險就體現在宏觀經濟的政策方面，對此，也是作為開發者必須面對和解決的主要風險。再者，經濟市場會隨時產生變化的，而項目在市場的變化中則在極為敏感的，所以市場所帶來的風險也是關鍵的一個重要因素。而對于房地產的開發方最為看重的，最為關心的一點就是銷售問題，在這個過程當中，怎樣確定房價，怎樣避免因通貨膨脹所場帶來的負面影響，均是開發方必須要仔細研究分析的重要問題。
對所存在的問題提出的風險建議：(1) 必須要認真研究國家提出的宏觀經濟政策，作為開發方應制定出相應的措施。(2)開發方應全力配合國家的開發政策，建設經濟適用房、限價房以及廉租房等方面。(3)轉變傳統的開發模式，可以由開發項目的住宅建設轉向商用，也可轉變為開發旅游地產等項目。
二、人為產生的風險因素
在人為風險當中一般包括了決策風險、外部關系風險、組織風險以及合同風險等。
(一)、對于項目決策則是作為項目是否成功的必備條件，也是先決基礎。在房地產企業當中，其決策者必須要對實際的具體情況進行充分的分析研究，再做決定，從而對決策做到有科學依據并切實可行。此外，當決策者做出最后的決定時就必須要確保項目目標應具有不可逆性，這也是作為下級進行執行的重要依據，如果存在不確定因素則不會完成下達的目標。對于存在風險的建議：(1)在決策者做出最后的決策時應盡量推行，而不應隨意的更改決策。(2)決策者在做出決策前必須要進行科學的分析研究，掌握了解實際情況，從而確保決策的可行性。
(二)、在組織風險當中主要包括了組織的內部與外部的風險。第一，在企業內部必須要具有一個穩定的實施組織，只有穩定的一個組織，才會形成一個良好的實施配合，在組織當中必須要具有一個穩定的工作流程，從而促使開發項目會變得程式化，如果在組織當中經常出現人事變動等情況則是不利于穩定開展工作的。第二，在企業當中的組織結構必須要明確簡潔。如果企業具有較多的組織層次就會增加辦事的程序，也會降低企業的辦事效率。第三，必須要加強提高組織內部的協作與溝通，如果沒有一個良好的溝通則會影響工作效率，同時也不能很好的傳達信息，造成工作脫節等現象。對此關系的主要建議：(1)應全面提高企業人員的素質和層次。(2)必須要穩定企業內部的組織結構，從而形成良好的一個合作團隊。(3)應精簡機構，責任制并分工明確。
(三)、對于開發項目的外部關系風險主要是指實施項目過程中的外部環境所帶來的不確定因素。在房地產企業當中，由于開發項目會涉及到很多部門，而外部關系則是較為復雜的，所以存在的風險關系也更為復雜。在政府職能部門當中包括了很多的主管部門，而對于這些職能部門也是開發項目重要的外部關系，所以只有處理好與這些部門的主要關系則是實施開發項目的先決條件。此外，也包括了技術單位部門，而對于這些部門同樣會影響到開發項目的順利開展，起到一定的作用。對此關系風險的主要建議：作為房地產項目的開發方必須要熟悉開發項目的具體流程，主要的法律法規，并由專職人員進行負責。
(四)、由于制定合同是作為開發項目相關方的基本合作行為，也是確保雙方利益的全法權益。通常合作雙方在進行協商合同時其主要的目的就是希望多利于己方的利益，因此，在合同當中就會存在一些潛在的風險，而合同風險最主要的一方面就是在于它的不嚴謹性所造成的風險。然而在開發項目當中會涉及到很多的項目管理單位，所以涉及的合同就較多，而存在的風險也會較大。對此風險所提出的建議：在開發項目時，對于雙方所制定的合同，必須要經相關的專業人士進行反復的審定合同，并把合同當中的不嚴謹條件會造成的風險減小到最低。另外，如果項目的相關方到履約階段時，就必須要加強提高合同的履行力度并進行監督。
三、開發項目的非系統風險
在房地產的開發項目當中，會存在的一種風險就是非系統風險，它主要指的就是只是對市場當中個別的開發項目投資會產生影響，而投資者的個體是可以避免或者是通過其它方法可以消除的風險，在這種風險當中一般包括在：時間風險、資本價值風險、收益現金流風險、機會成本的風險、運營風險以及持有期的風險等方面。
(一)、由于在房地產的開發項目當中其投資風險會存在一些客觀的因素，是不以人為意志所轉移的。例如，會存在自然風險、市場供求的風險、通貨膨脹的風險等，所以作為管理者必須要合理的應用科學的方法對此研究分析，并對存在的風險以及發生的條件，應采取必要的措施進行規避，但是也是無法全部消除的。
(二)、在對風險進行評價和分析時，是可以了解某種風險發生的因素以及概率，然而卻無法預知什么時候發生風險，所以這種無法預知的風險特性也就成為房地產開發項目風險當中的不確定性。
結論：
總之，在房地產的開發當中，要防止其項目的風險，就必須要在管理過程當中對所存在的各種風險以及對于不確定的因素進行定量和定性的認真分析研究。在當前，根據我國房地產行業的發展規律以及在管理當中仍缺乏一定的理論研究與實踐總結，所以開發項目的具體操作當中仍存在一些不夠科學性以及盲目性的問題，對此也就缺乏了風險的防范意識，所以，對于房地產開發項目的風險理論研究，是作為開發方需要深入學習的一個重要課題，也是需要社會關注的一個重要方面。
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