摘 要：通過探討現行規范關于住宅技術經濟指標計算的規定，總結在住宅設計及商品房銷售過程中住宅技術經濟指標計算存在的一些問題，并提出若干改進建議，使住宅技術經濟指標計算及其管理變得公平、透明、簡便。
關鍵詞：住宅;技術經濟指標;分攤系數;套內建筑面積;套型建筑面積
Abstract: Through the discussion of current standard about residential technical and economic index calculation rules, we summarize some existing problems of the technical and economic norms computation in the residential design and the process of commercial property sales, and puts forward some suggestions on improvement, which make the residence technical and economic norms computation and management fair, transparent, simple.
Keywords: residential; technical and economic index; shared coefficient; set inside floor area; dwelling size construction area
中圖分類號：TU-9 文獻標識碼： A 文章編號：2095-2104(2012)
我國關于住宅技術經濟指標現行的規范及法律條文包括《住宅設計規范》2011版、《房產測量規范》2000版、《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》1995版。具體內容參見各規范及法律條文。本文具體探討現行規范及法律條文中關于住宅技術經濟指標計算過程中存在的問題及調整建議。
1、存在的問題
1.1規范不嚴謹
1.1.1《住宅設計規范》2011版中第四章技術經濟指標計算中存在以下問題：
1.1.1.1“4.0.2.4 套型總建筑面積等于套內使用面積、相應建筑面積和套型陽臺面積之和”。其中相應面積概念模糊。
1.1.1.2“4.0.4.2 應以全樓總套內使用面積除以住宅樓建筑面積得出計算比值”。 其中比值沒有名稱。
1.1.1.3按本章所有規定進行計算：住宅樓總建筑面積≠全樓各套型建筑面積之和。
以一棟六層住宅為例(見圖一、圖二)，住宅樓一至六層均為一梯兩戶，每層建筑面積為：215.47平方米，屋面樓梯間建筑面積為：15.68平方米。
1.1.1.3.1按《住宅設計規范》2011版該住宅樓總建筑面積=215.47*6+15.68=1308.5平方米。
1.1.1.3.2各功能使用面積詳見圖三。全樓套型總建筑面積之和(見表一)。住宅樓總建筑面積≠全樓各套型建筑面積之和。
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表1-6層純住宅樓總建筑面積 |
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數值（m2) |
套數 |
備注 |
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總套內使用面積 |
985.68 |
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套內使用面積 |
82.14 |
12 |
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其中 |
客廳面積 |
23.92 |
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餐廳面積 |
11.88 |
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走道面積 |
1.92 |
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廚房面積 |
7.26 |
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臥室1面積 |
19.00 |
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臥室2面積 |
12.00 |
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衛生間面積 |
6.16 |
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住宅樓總建筑面積 |
1308.50 |
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比值 |
75.33% |
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總套內/總建面 |
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套型陽臺面積 |
7.00 |
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套型總建筑面積 |
116.04 |
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套內/比值+陽臺 |
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套型總建筑面積之和 |
1392.50 |
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套型總建筑面積*套數 |
1.1.2《房產測量規范》2000版B2.3 共有共用面積按比例分攤的計算公式：按相關建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算：
δSi=K.Si K= ∑δSi/∑Si
其中：K---為面積的分攤系數
Si---為各單元參加分攤的建筑面積，m2;
δSi---為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2;
∑δSi---為需要分攤的分攤面積總和，m2;
∑Si---為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。
各部分面積界定模糊。“各單元參加分攤的建筑面積”是指那部分面積?以一個單元住宅(圖一)為例，指套內建筑面積總和嗎?“參加分攤的各單元建筑面積總和”是指那部分面積?以一個單元住宅(圖一)為例，指套內建筑面積總和還是該棟住宅的總建筑面積?如果指套內建筑面積總和，則∑Si---為各單元參加分攤的建筑面積總和;如果指該棟住宅的總建筑面積，則通過分攤系數計算的各單元建筑總和不等于住宅總建筑面積：以一個單元住宅(圖一)為例，參加分攤的各單元建筑面積總和(總建筑面積)為1308.5平方米、單元參加分攤的建筑面積(總套內建筑面積)為1171.2平方米、需要分攤的分攤面積總和(共有公用面積)為137.3平方米，分攤系數K=需要分攤的分攤面積總和(共有公用面積)137.3平方米/參加分攤的各單元建筑面積總和(總建筑面積)1308.5平方米=10.49%，δSi =10.49%*1171.2=122.89，單元參加分攤的建筑面積(總套內建筑面積)1171.2平方米+單元參加分攤所得的分攤面積122.89平方米=1294.09平方米<1308.5平方米。
1.2標準不統一。
1.2.1陽臺面積計算標準不統一。《住宅設計規范》2011版 4.0.2-3：陽臺的面積均應按其結構底板投影面積的一半計算。《房產測量規范》2000版 8.2.1挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
1.2.2套內面積的范圍標準不統一。《住宅設計規范》：套內使用面積為套內使用凈面積，不包括套型陽臺面積及套內墻體面積;《房產測量規范》2000版及《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》1995版：套內建筑面積均包括套型陽臺面積及套內墻體面積。
1.2.3分攤系數計算標準不統一。《住宅設計規范》2011版中沒有規定公攤系數的定義;《房產測量規范》2000版中：分攤系數=需要分攤的分攤面積/參加分攤的各單元建筑面積總和;《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》1995版中：分攤系數=公用建筑面積/套內建筑面積之和。
1.2.4 用詞不統一。相關規范及法律條文中關于住宅技術經濟指標的用詞不統一。
由于存在以上問題，使得各個部門統計的指標不一致，造成了管理上的難度大、具體指標模糊。
2、若干改進建議
2.1統一用詞。雖然現行的規范及法律條文針對的對象不一樣，側重點也不一樣，但是都是關于住宅技術經濟指標計算的規定，所有在用詞上要盡量一致。建議住宅技術經濟指標包括以下概念：各功能空間使用面積、套內使用面積、套型陽臺面積、套內墻體面積、套內建筑面積、總套內建筑面積、套型建筑面積、總套型建筑面積、公用建筑面積、分攤系數、分攤公用面積、住宅樓總建筑面積。
2.2統一標準。
2.2.1陽臺建筑面積應該根據具體情況來確定面積。全封閉的陽臺、挑廊應該按其結構外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。不能一概而論。
2.2.2各概念間的關系要明確。
套內建筑面積=套內使用面積+套型陽臺面積+套內墻體面積
總套內建筑面積=所有套內建筑面積之和
分攤系數=公用建筑面積/總套內建筑面積
分攤公用面積=套內建筑面積*分攤系數
套型建筑面積=套內建筑面積+分攤公用面積
住宅樓總建筑面積=所有套型建筑面積之和
根據以上調整后改、該住宅樓(見圖一至圖三)技術經濟指標計算結果如表二
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表二-6層純住宅樓技術經濟指標計算 |
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數值（m2) |
層數/套數 |
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總套內建筑面積 |
1171.20 |
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套內建筑面積 |
97.60 |
12 |
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其中 |
套內使用面積 |
82.14 |
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套內墻體面積 |
8.46 |
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陽臺建筑面積 |
7.00 |
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公用建筑面積 |
137.30 |
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其中 |
樓梯間 |
12.48 |
6 |
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屋面樓梯間 |
15.68 |
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外墻 |
7.79 |
6 |
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分攤系數 |
11.72% |
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分攤面積 |
11.44 |
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套型建筑面積 |
109.04 |
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住宅樓總建筑面積 |
1308.50 |
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住宅樓總建筑面積=215.47*6+15.68=1308.5平方米。兩種計算方法所得結果一致。
注：上表計算數據均以圖一、圖二為依據。
3、結語
住宅技術經濟指標應該完善法規、統一標準、加強管理，形成一套對住宅技術經濟指標計算工作更有效、更合理的體制，使得住宅技術經濟指標計算及管理變得更有序、公平、透明、簡便。
