摘要：吉隆坡是馬來西亞最大的城市，隨著經濟的轉型和城市化進程的加速，使得人們的生活方式和對住房的要求發生了改變。低收入人群住房緊缺及房屋質量下降，市民無法得到一個健康的生活環境，社會滿意度調查出現危機，給社會安全帶來隱患。本文通過這一現象，深入調查分析，希望給我們得到一些啟示。
關鍵字：低收入 住房 吉隆坡
1、吉隆坡概況
吉隆坡歷史上是一個貿易和采礦小鎮。在英國接管他的政府之后，經濟擴張吸引了更多的人。吉隆坡面積為24，221公頃，占據了馬來西亞的心臟地帶。是馬來西亞首都和最發達的城市，人口1，600，000(2006年)。吉隆坡包括城市中心，共有6個倡議區域：Sentul – Menjalara; Wangsa Maju-Maluri; Damansara- Penchala; Bukit Jalil – Seputih; Bandar Tun Razak – Sungai Besi ，較為適合行政管理城市規劃。
馬來西亞的經濟產權循環如下圖所示：表1給出了1984~2000年馬來西亞經濟數據，1996年GDP下降了8.6%，1998時下降了6.8%。在1998年第三個季度之后，開始了緩慢增長。期間建筑業的活動也經歷了類似的趨勢。由于金融危機，1998年建筑業下降了19.2%。正如Omar 和 Yusof 在2002年指出，房地產市場的發展趨勢視國家經濟情況而定， “交易值連續六年以年平均增長率19.8%增長。與之同時，交易數量則以年平均8.6%的速率增長。”如下圖所示。
吉隆坡在二十世紀七八十年代的城市化進程對現在的住房發展產生了重大影響。而20世紀90年代由于良好的經濟條件和城市居民生活方式的改變，反而導致了，反城市化的發展。2000年，超過60%的馬來西亞人民居住在城市，預計到2020年時這一比例將增加到75%。隨著吉隆的坡城市化進程，許多人搬出城市去尋找更好的便宜的住宅。如吉隆坡Structure Plan 2020(2003)表明，吉隆坡的人口增長率和城市中心人口數量均在減少。吉隆坡，作為馬來西亞最發達的地區，正在經歷最低的年人口增長率(2.2%)。
1、吉隆坡住房問題
馬來西亞人民包括住房問題在內的最基本的需求是公共機構的責任。作為馬來西亞的首都，吉隆坡市議會也就是市政廳，為吉隆坡低收入居民尤其是從其他地區遷進吉隆坡的人提供了大量的住房。吉隆坡在城市化進程中的住房問題主要表現在以下兩個方面。
2.1 數量不足
2.11 吉隆坡市中心住宅用地減少
第一個住房問題是數量不足。由于城市化進程，吉隆坡城市中心的作用在逐漸改變，原居住區被重建改建成辦公建筑和商業建筑。根據吉隆坡2020倡議規劃所公布的數據，住宅用地從1980年的523公頃下降到2000年的288公頃。與此同時居住在城市中心的人口也逐漸減少。而舊住宅區改造改建成商業和辦公區導致市中心住宅用地的減少，同時也反過來導致市中心住宅的建設。
2.22房屋數量不足
公共或私人機構為不同收入群體提供的和不同價位的住宅主要有三種。低收入住宅：每套成本低于RM42，000(針對月收入在RM1,500以下的家庭);中等收入住宅：每套成本在RM42,001-RM150,000之間(針對月收入在1，500-3，999之間的家庭)高收入住宅：每套成本高于RM15,000(針對月收入高于RM4,000的家庭)。
如圖3，2000年提供的高成本住宅滿足需求，而低成本和中等成本住宅卻無法滿足。2000年低成本需求量是107，323套，而建設量只有80,465套;中等成本住宅的需求量是114，215套，建設量只有78,955套。與此同時，超過50，000套高成本住宅的建設都是多余的。
除了中低成本住房短缺以外，吉隆坡的住房建設量在其六個區中的分布并不平均，因此導致某些區域的房屋數量有限而有些區域的房屋數量過多。根據吉隆坡2020倡議規劃上顯示的數據可以知道大部分現在有房屋和正在建造房屋坐落在Bukit Jalil - Seputeh, Wangsa Maju - Maluri, Sentul - Menjalara and Bandar Tun Razak - Sungai. Besi等區。這些會導致中心城區和Damansara- Penchala的住宅短缺。
2.2住宅質量
Sulaiman 和Yahaya在1987年曾經提出，對住宅滿意度和住宅質量之間存在密切聯系。因此在吉隆坡中低成本住宅質量是一個重要問題。在市中心有7447套低收入住宅中，其中絕大部分處于破舊狀態。根據吉隆坡strcture plan 2020(2003年)所述，低成本住宅建設標準低，公共設施數量和停車位短缺。建造質量和材料質量不達標。甚至臨時房屋也面臨質量差、基礎設施缺乏等問題。
2.3 解決住宅問題的方法和成果
2.31 解決住宅問題的方法
吉隆坡2020年倡議規劃指出足夠的經濟適用房將會滿足居民的需要。同時鼓勵建設低中成本的住宅。 住宅應按類型盡可能平衡分布在6個行政區，并適當的反映人口平衡。在市中心，在經歷了居民遷出之后，在市中心建造居住區是吸引據居民重回市中心居住的手段之一。在建造中高檔住宅的同時配套充足的通向商業區的便捷的交通設施。
吉隆坡市議會在住房問題上的主要目標是：確保有足夠的住宅滿足所有收入群體的需要，同時提高居住環境尤其是低收入群體的居住環境。在關于住房質量方面有4條政策影響和約束開發商，同時規定在升級和改造現有房屋時必須達到有關標準的最少要求。
2.32 成果
如Structure Plan 2020(2003年)指出，吉隆坡市中心住宅數量略有增加，從1984年的29，562套到2000年的31，106套。同時居住在貧民區和公共套房的居民將減少。新建住宅環境質量近些年來有了很大的提高，雖然許多老的私人住宅的公共基礎設施不到位，居住區景觀設施差，但新建的住宅環境質量在近些年已經有了很大的提高。用發展經濟適用房的方式來吸引居民重回市中心居住，以此達到城市可持續發展的目標依舊處于重要地位。
3、社會方面
3.1社會問題
安全問題是社會問題中最重要的一個。如前文所述，人們把住宅遷出城市中心，白天在城市中心工作，晚上離開。這就會使城市中心在夜晚成為“死城”。盡管政府在城市中心開發了一些高成本公寓以保留城市中心的居住區，但是政府無法保證那里夜晚也會充滿生機，因為大多數居民寧愿留在自己那居住環境并不適宜的家中。Yahaya,N. And Sulaiman, H. (1987年)認為，在對低收入家庭的滿意度調查中，如果對一些重要因素的感覺不好，則會造成受訪者對住宅的不滿意。很多居民表示對居住條件不足表示不滿。例如臥室距離較遠則會引起家庭矛盾。長時間的不滿會造成心理困擾，同時也會引起家庭矛盾。此外，由于居住條件惡劣，低成本住宅區會發生盜竊、搶劫及其他犯罪行為。吉隆坡是一個發達城市，不同國籍的人們如中國，日本，印度等等來這里尋找工作。在城市地區，特別是城市中心區域，人口的民族構成有所不同。
下表是1975—1985間馬來西亞人口組成表。由于不同民族國籍的人擁有不同的生活信仰方式，會時常產生矛盾沖突。這也是吉隆坡市中心不安全的因素之一。
馬來西亞半島1975—1985年城市少數民族人口組成表
1975 1980 1985
（千人） （%） （千人） （%） （千人） （%）
馬來西亞人 0.99 30 1.61 37 2.16 40
中國人 1.87 56 2.17 51 2.56 48
印度人 0.42 13 0.40 11 0.58 11
其他 0.04 1 0.03 1 0.04 1
總數 3.32 100 4.29 100 5.34 100
圖表5 馬來西亞半島1975—1985年城市少數民族人口組成表
資料來源： Third Malaysia Plann 1976-80 cited in Bruton, M 1985.
3.2 對社會問題的解決方法
為了避免晚上的“死城”，第一步要做的就是吸引人們回到城市中心，創造一個更美好的生活環境，包括改善空氣質量，交通系統，以滿足不同認識的需求。吉隆坡的目標是成為國際化大都市，關于改善環境，吉隆坡Structure Plan 2020(2003)提出，“......包括所有方面.......如高品質住房，適宜、方便和高質量的公共設施，健康、安全、輕松的工作環境.....在城市中工作的人們可與家人一起享受盡可能最高標準的生活......進一步加強對文化遺產的重視，形成良好的價值觀......促進社區交流和不同民族的融合.....”。低收入家庭的滿意度應該從以下四個方面來提高。如居住單元，社區設施，社區服務和獨立臥室數量。((Sulaiman and Yahaya 1987)。良好的居住環境會促進社會的和諧。居民的安全感也會得到加強。
3.3結果
生活環境的改善，特別是在城市中心區域;吉隆坡 Structure Plan 2020 (2003)提到環境研究方面，認為吉隆坡的空氣質量介于好和中等之間。同時，城市中心應該更適合居住、充滿生機和更加安全。改善現有建筑設計將會幫助人們減輕壓力和不滿，特別是對于那些除了居住在目前的住宅中之外沒有選擇的家庭。
4 結論
以下結論是基于之前的所有分析。首先，必須特別關注低、中成本住房，無論是質量和數量都應當加強。應當提高低成本住房的質量標準和居住家庭的滿意度。良好的城市居住環境應當創造和加強居民的安全感。其次，應加大城市中心住宅用地面積，保證在城市中心工作的人們的住宅。再次，不同類型的住宅應該被適當的分配。最后，政府應鼓勵使用公共交通工具出行。吉隆坡政府在Structure Plan 2020 (2003)提出了建立可持續城市的目標。市議會應當確保城市、物理、經濟、社會、環境等方面的均衡發展。
參考文獻：
【1】Barter P., Transport and Housing Security in the Klang Valley, Malaysia: Singapore Journal of Tropical Geography 23(3), 2002.
【2】Bruton, M. 1985. Peninsular Malaysia Conflict between economic and social goals. CITIES pp. 124-139
【3】Kuala Lumpur City Hall, 2003, Kuala Lumpur Structure Plan 2020.
【4】Wahab I., Urban transport in Kuala Lumpur. In: CITIES 1990. p. 236-243
【5】Sulaiman H and Yahaya N. Housing Provision and Satisfaction of Low- Income Households in Kuala Lumpur: HABITATINTL; 1987 Vol. 11. No. 4, pp. 27-38
