一、建立城市房屋征收補償體系的基礎

　　城市房屋征收對于被征收人而言，是房屋財產法律處置的經濟行為。房屋征收的目的是強制取得財產以實現公共利益，其終極問題是實現資源配置效率最大化，使各參與主體都達到最佳效果。

　　1、將效益作為首要目標，用盡可能少的成本，實現資源的最優配置，將資源分配給能夠用它產生最大社會效益的主體。征收人要實現其投入與產出的最佳效益配比，被征收人要實現其原有資產的最大效益。因此設計征收補償標準是，要對征收當事人的征收利益依據成本效益分析方法，通過對各利益主體在征收過程中成本收益的變化進行分析，來考察現行征收制度運行的實際經濟效果，并可以比較分析不同征收制度下的成本效益情況，從而來判斷其制度運行的經濟合理性。在成本分析中，需要注重運用交易費用和社會成本理論來解釋法律制度選擇和創新的各種動因。

　　2、分析政府、征收人、被征收人之間的利益關系，均衡三者之間的關系。拆遷涉及財產權利的轉移和收益的重新分配，政府、征收人、被征收人作為利益主體有著各自的目標函數，追求自身利益的最大化。

　　3、分析城市房屋征收中各個主體的需求和行為，促成和實現各方的合作。利用博弈論可以分析各主體在征收過程中的相互影響、以及由此決定的決策以及這種決策的均衡問題。為了實現潛在利益和有效解決合作中的沖突問題，就需要建立起新制度以規范和約束人們的行為。

　　二、確定合理的征收補償原則、內容和標準

　　1、房屋征收是一種復合行為，一是拆除房屋，二獲取房屋占有土地 (使用權)，房屋征收不過是獲取土地的手段。理論上房屋征收補償實際上涉及兩部分:一是土地使用權補償，這是房屋征收補償的根本;二是房屋及其他附著物的補償。對住房特別困難的被征收人，還要遵循行政救助原則，給予多于被征收人的損失的利益，因為在特定地域如棚戶區改造的目的是基于保障居住安全和改善居住條件，否則就不能取得動遷公益性的合法性。

　　2、房屋征收補償安置標準是房屋征收中最核心的問題，不僅關系到征收人和被征收人的切身利益，也會對當地的經濟建設產生直接影響。偏低的補償安置標準，損害被征收人的利益，影響社會穩定，也造成拆遷難;偏高的補償安置標準，損害征收人的利益，影響招商引資，影響社會發展。按照以上原則，在城市房屋拆遷時，應當對被征收人補償的內容和標準包括:

　　1對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

　　2房屋征收部門與被征收人依照有關規定，補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

　　三、完善的補償保障措施

　　征收當事人之間依法達成征收補償協議后，落實征收補償安置各項措施是保護被拆遷人合法權益的關健所在。房屋征收，征收人應當準備齊全征收所需資金，按征收協議的約定，及時向被征收人支付房屋補償費、裝修補償費、地面附屬物補償費、搬家補助費、臨時過渡費等征收補償費用。同時，征收人還應向被征收人提供必要的安置措施，并根據具體安置方式，進行安置價格結算。需要征收人購買商品房或者建造成套住宅安置被征收人的，征收人應準備充足的購(建)房資金，及時購買或者建造符合國家建筑規范要求的成套住宅，按時交付給被征收人。實行貨幣安置的，征收人應按征收協議約定支付貨幣安置款。需要指出的是，許多地方把對被征收人的補償安置當作僅僅是征收人的責任，似乎與政府無關，這是一種錯誤認識。建設項目不僅給投資人帶來利潤，也給當地帶來長期的稅收和就業機會，帶來當地經濟的發展。政府在招商引資的同時，也要充分考慮征收安置工作，給被征收人以一定的政策扶持。如一些地方向被征收人提供低價商品房或者經濟適用房，對原住房面積較小的被征收人實行保底安置政策，對經濟特困戶由政府給予資金資助等等。既不加重拆遷人的經濟負擔，也解決了被征收人的安置問題，緩解了征收難的矛盾。

　　四、完善土地使用權補償制度

　　征收補償不應回避國有土地使用權收回問題，即應對被征收人進行完全補償。由于被征收人在城市房屋征收中所受的損失是為了滿足公共利益的需要，征收的最終結果是實現了更大的利益:政府不僅改善了城市環境，還獲取了大量的土地使用權出讓金;不特定的社會公眾則享受了居住條件和生活環境的改善。而且土地使用權具有財產屬性，土地在使用中，由于資源稀缺和基礎設施的逐步完善，土地處于一種動態的增值過程中，增值后的土地無論是無償收回還是按原價格收回，都是有失公平的。事實上，城市房地產權利是包含土地使用權在內的，離開上地使用權的房屋是不存在的，有人稱之為“房地一體化”。從嚴格法治的要求來看，除了一些例外性的征收，行政補償應當采用完全補償的原則，以達到填補被征收人因征收所受損害的目的，實現平等保護的法治主義原則和社會公平正義的客觀要求。因此必須明確在城市房屋征收補償中應當包括土地使用權的補償。

　　五、完善房屋價值評估制度

　　要完善房屋價值的評估制度，必須確保評估機構的獨立性。評估機構的獨立性是保證其評估結果客觀、公正的必然要求，是房屋征收補償制度應該首先解決的問題。實踐中，從各地關于征收的地方性法規來看，主要采用由征收人委托有資質的房地產價格評估機構的方式，這就會使在價格評估時產生人為的不公。因為房地產評估機構大多依附于行政機構，為了保證有穩定的業務來源和收人，其評估往往具有一定的傾向性，難以保證評估結果的公正和合理。因此，必須切斷征收評估機構與征收人之間經濟上的利益關系才能解決這一問題。

　　參考文獻

　　1、楊曉玲:《房屋拆遷征地補償全程操作》，法律出版社，2007.

　　2、趙紅梅.趙愛華.《論完善我國城市房屋拆遷制度的若干問題》[J]法律適用，1998.